房地产行业研究报告：疫后香港住宅楼市展望-230428（16页）.pdf

1、注：“工银亚洲”是中国工商银行（亚洲）有限公司的简称。本报告的预测及建议只作为一般的市场评论，仅供参考，不构成任何投资建议。本报告版权归工银亚洲东南亚研究中心所有，并保留一切法律权利。任何机构或个人未经授权，不得以任何形式修改、复制、刊登、引用或向其他人分发。研究报告疫后香港住宅楼市展望疫后香港住宅楼市展望阅读摘要阅读摘要2022 年香港住宅地产市场整体疲弱，量价齐跌。全年一、二手住宅买卖宗数同比均跌约四成。官方私人住宅售价指数全年累跌 15.6%，为 1998 年以来最大年度跌幅。对比过往香港楼市历次冲击（1998 年、2000 年、2002 年及2008 年），2022 年楼市下行的外部冲

2、击因素更为深远复杂。供需因素的影响偏弱，多因素冲击下的经济下行是主因，同时利率快速上行加速了下跌节奏。从供需情况看，供给高增预期、前期投机需求衍生的楼价滞后下行动力均不及之前。从经济基本面看，2019 年以来香港经济遭受了新冠疫情反复、地缘博弈、美联储加息等冲击叠加影响。从资金成本看，利率上行难言是此轮房价大幅下行的主导因素。2023 年以来，在港股趋势性回暖及通关利好提振下，香港住宅楼市呈现明显的触底反弹迹象，一季度楼价指数累升5.0%，后续料延续回暖趋势，叠加低基数效应，全年楼价涨幅预计可达 10%左右（恢复至 2022 年 8 月前水平），乐观情况下有望达 15%（恢复至 2021 年水

3、平），回暖路径仍需持续跟踪观察经济及利率环境变化。工银亚洲东南亚研究中心李卢霞 翟梦涵 周文敏1疫后香港住宅楼市展望疫后香港住宅楼市展望一、2022 年香港住宅楼市交投明显下滑，租赁市场表现相对平稳2022 年，美联储持续紧缩背景下本地按揭利率波动走升、购房还贷压力增加，经济阶段下行背景下收入信心偏弱等掣肘购房意愿，叠加疫情反复阻滞人流赴港、影响本地看房活动等因素，共同拖累住宅市场1交投意愿及价格走势。全年住全年住宅地产市场整体疲弱，呈现宅地产市场整体疲弱，呈现“量价齐跌量价齐跌”的态势。的态势。量的角度量的角度，除第二季度市场交投随本地疫情受控、一手住宅新盘集中推出而阶段性回暖外，香港私人住

4、宅成交量整体下滑，2022 年一手住宅买卖 10,315 宗，同比跌 41.5%；二手买卖 34,735 宗，同比跌 39%；住宅楼宇一、二手买卖合约总额分别同比下降 52.5%和 40.7%。价的角度价的角度，2022 年全年香港官方私人住宅售价指数累跌15.6%，为 1998 年以来最大年度跌幅；市场上常用来衡量二市场上常用来衡量二手楼价水平的中原城市领先指数手楼价水平的中原城市领先指数 20222022 年震荡走低，全年累年震荡走低，全年累计跌计跌 15%15%。相对而言，住宅租赁市场整体表现较平稳住宅租赁市场整体表现较平稳，楼市下行期间，一定比例买家延迟入市转买为租，支持租金指数在第二

5、季度小幅回升，但 20222022 年全年私人住宅租金指数仍累年全年私人住宅租金指数仍累跌跌3.7%3.7%。1本报告仅针对香港住宅市场进行分析。AUlYYZmU9YFZgVYZmUcVaQ8Q9PoMpPtRpMkPnNsPfQqQrN9PmNmMwMmNoRMYrQoM2图表 1-2：住宅楼宇买卖合约量、额（一手及二手买卖）；香港官方住宅楼价及租金指数表现图表 1-2：住宅楼宇买卖合约量、额（一手及二手买卖）；香港官方住宅楼价及租金指数表现数据来源：香港特区政府土地注册处、Wind、工银亚洲东南亚研究中心按揭角度，按揭角度，截至 2022 年 12 月，认可机构新批出的按揭贷款宗数、贷款额

6、均环比连续 7 个月下跌。同时，美联储 2022年累计大幅加息 425BP、与按揭贷款利率挂钩的 1 个月港元同业拆息（HIBOR）全年累升约 420BP，汇丰、渣打、中银香港等主要银行2022年3次调升最优惠贷款利率（Prime rate）；随着 1 个月 HIBOR 触及 2007 年以来的新高，以 HIBOR 作为参考利率（H 按）的按揭贷款金额在新批按揭贷款总额中所占比例，由年初的 96.5%下降至 12 月份的 67.5%，而以最优惠贷款利率作为参考利率的新批按揭贷款（P 按）金额所占比例，由年初的 1.6%上升至 12 月份的 26%以最优惠贷款利率作为参考利率的新批按揭贷款（P