房地产行业：二手房持续回暖能带动新房复苏吗？-230428（24页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 二手房持续回暖能带动新房复苏吗？二手房持续回暖能带动新房复苏吗？华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BR

2、C046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.39 买入 滨江

3、集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 22.51 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 滨江服务 3

4、316 HK 38.38 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 4 月 28 日中国内地 专题研究专题研究 看好二手房持续复苏激活改善型新房链条，关注更具销售弹性的优质房企看好二手房持续复苏激活改善型新房链条，关注更具销售弹性的优质房企 通过对一二手房成交的传导关系研究，我们认为二手房占比较高的核心城市二手房若能保持持续量级，将有望激活对应市场的改善链条。在经历了一季度的整体复苏后，房地产销售市场二季度将趋于分化，我们更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商

5、蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。历史历史复盘：二复盘：二手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构 从重点城市数据来看，我们发现不同时间阶段和城市结构决定了二手房对新房的领先效应。2020 年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。2020年后，二手房对新房的意义逐步从“滞后”转为“领先”，这阶段的变化我们认为可能在于一方面很多城市的二手房成交占比逐步提高，另一方面则在于越来越多城市实行新房限

6、价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，能够更快反映市场变化。从城市结构来看，我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。此轮二手房率先于新房复苏的原因思考此轮二手房率先于新房复苏的原因思考 今年以来二手房复苏节奏明显快于新房。我们认为主要有三点原因：1）二手房相对供给平稳，新房存在供给弹性的季节性效应，1-2 月供给偏少一定程度上抑制成交水平；2）“地产业主风波”的疤痕效应，导致购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房。3）二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。根据中指院的数据，2023 年 3