【研报】房地产行业2020年度中期投资策略报告：行业基本面持续修复公募REITs试点破冰-20200509[58页].pdf

1、行业基本面持续修复，公募REITs试点破冰 -房地产行业2020年度中期投资策略报告 证券研究报告 倪一琛倪一琛 中泰证券房地产行业首席分析师中泰证券房地产行业首席分析师 职业证书编号：S0740517100003 中泰证券研究所 2020年5月9日 2 核心观点： 基本面持续修复：基本面持续修复：市场成交基本恢复至疫情前水平。从近期市场表现看，一二手房环比成交持续改善，重点城市推盘也去化率有一定的提升，售楼处访客量大体恢复至去年平均水平，部分地区甚至更好。 政策稳中有松：政策稳中有松：供给侧支持频出，需求侧宽松可期。2月中旬以来，多个省市相继推出了各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例

2、、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度给予行业有力支撑，但主要集中在供给侧，需求侧的政策支持涉及触碰“限购、限售、限贷、限价”等核心调控手段，有望等疫情影响结束市场恢复稳定后，以因城施策式的出现放松。 资金整体宽裕：资金整体宽裕：货币整体宽松，融资成本下行。近半年来，LPR一直呈下降趋势，4月20日LPR的报价，5年期下降10个基点。受当前国内外环境影响，货币环境或长期偏宽松，房企融资虽然监管未放松，但从近期国内外市场融资情况看，尤其是境外融资，不仅额度增加，成本也有显著的降低。 当前房地产板块估值处历史底部当前房地产板块估值处历史底部，回溯历史回溯历史，估值底部对应基本

3、面与政策的底部；现阶估值底部对应基本面与政策的底部；现阶段行业基本面持续修复段行业基本面持续修复，政策与货币环境均稳中有松政策与货币环境均稳中有松，估值下行空间已较为有限估值下行空间已较为有限，上行上行修复概率更高；同时修复概率更高；同时，龙头房企业绩有保障龙头房企业绩有保障，建议积极把握当前板块估值修复期及龙头建议积极把握当前板块估值修复期及龙头公司业绩有相对确定性优势的投资机会公司业绩有相对确定性优势的投资机会。 配置方面有三条主线：配置方面有三条主线： 地产股推荐：万科万科A、保利地产保利地产、融创中国融创中国、旭辉控股旭辉控股、华夏幸福华夏幸福、新城控股；新城控股； 物业板块建议关注：

4、保利物业保利物业、永生生活服务永生生活服务、招商积余招商积余、中海物业；中海物业； REITs相关标的建议关注：光大嘉宝光大嘉宝、南山控股南山控股。 oPoRqRnOrMqRzQsQzRsOyQaQ8Q6MoMpPtRnNiNnNnQjMqRmNaQrQoOMYmMpNuOqMyR目目 录录 3 1.基本面：疫情冲击有限，4月初基本满员复工 2.政策面：中央坚持“房住不炒”，地方积极“一城一策” 3.资金面：流动性整体偏宽松，融资成本下行显著 5.展望存量时代： 公募REITs：试点破冰 物业管理：疫情后价值重塑 4.公司面：集中度提升、杠杆与投资下降 4 1.1 销售：受疫情影响1-2月同比

5、大幅下行，3月降幅收窄 从重点城市高频成交数据看：从重点城市高频成交数据看：市场走势表现的更为清晰，1月中下旬受疫情影响，外加春节暂停交易因素，只有零星成交量；2月上中旬有微量成交，进入下旬，随着疫情得到有效控制，成交保持持续修复。 图：重点图：重点40城市商品房销售面积当月同比增速城市商品房销售面积当月同比增速 资料来源：各地房管局、中泰证券研究所 -150%-100%-50%0%50%100%150%19-05-0819-06-0819-07-0819-08-0819-09-0819-10-0819-11-0819-12-0820-01-0820-02-0820-03-0820-04-08

6、一线同比一线同比 二线同比二线同比 三线同比三线同比 5 1.1 销售：受疫情影响1-2月同比大幅下行，3月降幅收窄 推盘和去化数据看推盘和去化数据看，销售尤有韧性：销售尤有韧性：4月以来推盘量大幅提升，最后一周全国重点10城推出房源12448套，已超1月份疫情前水平，但并没有因为房源供给大幅上升造成去化率的大幅下降，数据显示，4月整体去化率维持在60%出头，与去年全年水平大体持平。 图：一二线重点图：一二线重点10城周度推盘情况城周度推盘情况 资料来源：中指院、中泰证券研究所 图：一二线重点图：一二线重点10城周度去化率情况城周度去化率情况 -150%-100%-50%0%50%100%15