越秀地产-港股公司研究报告-虎踞羊城向远方越千亿迎新成长-230424（27页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 越秀地产越秀地产(123 HK)港股通港股通 虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长 华泰研究华泰研究 首次覆盖首次覆盖 投资评级投资评级(首评首评):):买入买入 目标价目标价(港币港币):):15.16 2023 年 4 月 24 日中国香港 房地产开发房地产开发 投销逆势投销逆势领先领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级 公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司22 年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持

2、行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司23-25年EPS为1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE为 6.9 倍（Wind 一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理 23PE 为 10 倍，目标价 15.16 港币，首次覆盖给予“买入”评级。成长：成长：销售量稳价升，销售量稳价升，土储充沛优质土储充沛优质 22 年房地产行业销售遇冷环境之下，公司销售端恢复速度快于同业，是克而瑞销售 TO20 房企中唯一实现合同销售金额同比增长（+8.6

3、%）的房企，销售面积同比略降 0.9%，销售均价同比增长 10%，实现量稳价升。23 年1-3 月公司合同销售金额同比增长 215%，同比增幅排名 TOP50 第三位。公司有充沛的土储支撑后续销售，截至 22 年末公司总土储面积 2845 万平，其中未开工面积 753 万平。结构上，公司 50%土储位于大湾区，其中广州占比 43%，且大多位于黄埔、白云、番禺等人口流入较多的卫星区域。且公司 93%土储位于一二线城市，在杭州、长沙、青岛也有充足储备。扩张：投资进取，扩张：投资进取，股东赋能提升增储优势股东赋能提升增储优势 公司在投资端积极有为，实现将国企带来的信用优势转化为投资优势与销售优势。据

4、克而瑞，公司 22 年拿地强度约 42%，在销售 TOP20 房企中排第2 位；拿地增速方面，公司 22 年新增土地价值同比下降 25%，在 TOP20房企中排第 4 位。同时，公司背靠越秀集团与广州地铁，构筑多元拿地能力优势。20 年起公司加大非公开市场拿地力度，在城市运营与 TOD 等方面落子不断。其中 TOD 拿地及开发成为公司业绩的重要贡献力量，22 年公司TOD 项目合约销售金额同比增长 24%，占到总合同销售金额 18%，截至22 年末，公司仍有 TOD 项目储备 386 万平，有望带动公司业绩持续增长。融资融资：渠道畅通，：渠道畅通，地产地产-房托双平台促进财务稳健房托双平台促进

5、财务稳健 公司作为优质头部地方国企，三道红线均为绿档，且有息负债增速约 17%，财务安全边际高又有较高的扩表能力。公司 22 年加权平均融资成本仅4.2%，在同业中处于较低水平。公司践行商住并举发展战略，与越秀房托的资产互动进入常态化。公司将优质物业出售给越秀房托，既能持续享有分红收益，又能收回沉淀投资，缓解资金压力，同时对财务端优化有重要作用。风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0

6、570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(港币)15.16 收盘价(港币 截至 4 月 21 日)11.02 市值(港币百万)34,123 6 个月平均日成交额(港币百万)92.20 52 周价格范围(港币)6.33-13.42 BVPS(人民币)15.32 股价走势图股价走势图 资料来源：S&