万科A-公司研究报告-兑现昨日的承诺把握今日的机遇-230404（19页）.pdf

1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 年报点评|房地产 证券研究报告 万 科万 科A(000002.SZ)/万 科 企 业万 科 企 业(02202.HK)兑现昨日的承诺，把握今日的机遇兑现昨日的承诺，把握今日的机遇 核心观点核心观点：营收业绩稳健增长，表内外利润率有所下降营收业绩稳健增长，表内外利润率有所下降。根据公司年报，22 年万科实现营业收入 5038.4 亿人民币（下同），同比增长 11.3%，归母净利润 226.2 亿元，同比增长 0.4%。受行业下行等因素影响，22 年公司整体毛利率及地产结算毛利分别为 19.6%、19.8%，较

2、 21 年分别回落 2.3pct、2.0pct，合联营企业投资亏损 8.0 亿元（21 年为收益 48.9亿元），降本增效、融资成本改善及以往年度较为充分的减值拨备为业绩产生正向贡献，而表内外利润率下降则对整体业绩有所拖累。销售维持第一梯队规模，销售维持第一梯队规模，22Q4 拿地态度转向积极拿地态度转向积极。销售方面，22 年公司实现销售金额 4170 亿元，同比下降 34%，全国排名第三，维持第一梯队规模水平。拿地方面，22 年公司拿地金额 886 亿元，金额口径拿地力度 21%，投资范围进一步聚焦深耕城市，拿地利润率有提升。22Q4供需两端环境改善后公司拿地转向积极，Q4拿地力度达到40

3、%。积极拓表，负债结构成本优化积极拓表，负债结构成本优化。年末公司有息负债 3141 亿元，同比增长 18%，银行贷款及直融占比提升，存量融资成本 4.06%，较 21 年下降 5bp，融资环境改善以来，公司把握窗口期优化负债结构及成本。盈利预测盈利预测与投资建议与投资建议。公司具备国企信用及市场化运营两大优势，22年新赛道业务（商业、物流、长租公寓等）均实现正增长，叠加股权融资政策放松，给公司重新上路的机会。给予公司对应 22 年末增厚归母净资产 1 倍合理估值，考虑人民币对港币汇率 0.88，对应 A 股H 股22.30 元/股21.62 港元/股合理价值，维持 AH 股“买入”评级。风险

4、提示风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。盈利预测：盈利预测：2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元）452798 503838 485913 430043 434808 增长率（%）8.0%11.3%-3.6%-11.5%1.1%EBITDA（百万元）59886 58234 68395 70053 78643 归母净利润（百万元）22524 22618 22626 22859 23149 增长率（%）-46%0%0%1%1%EPS（元/股）1.89 1.90 1.90 1.92

5、 1.94 市盈率（x）8.2 8.1 8.1 8.0 7.9 ROE（%）9.5%9.3%8.3%7.7%7.2%EV/EBITDA（x）5.8 6.7 7.0 9.7 12.3 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 备注：货币单位为人民币 公司评级公司评级 买入买入-A/买入买入-H 当前价格 15.41 元/12.42 港元 合理价值 22.30 元/21.62 港元 前次评级前次评级 买入买入/买入买入 报告日期 2023-04-04 相对市场相对市场表现表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-3800

6、3639 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 分析师：分析师：谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 请注意，乐加栋,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):房企再融资重启以来最大体量预案，助推重登高峰的梦想 2023-02-13 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):销售维持第一梯队，Q4 拿地转向积极 2023-01-20 -32%-25%-17%-10