第一太平戴维斯：2019中国REIT市场报告(16页).pdf

1、中国REIT市场报告 SPOTLIGHT Savills Research 中国投资 - 2019 2 3 中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场中，随着城市发展日益成熟，城镇化进程逐 渐深入，市场上新建工程慢慢减少；开发商不断整合并提高专业性；内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业； 物业整持逐步取代散持；机构投资者不断加强资产管理。金融市场中，政府持续打压影子银行，并鼓励企业 从债权融资向股权融资过渡，同时提高资本透明度和利用率。证券市场中，沪港股市实现互联互通，A 股纳入 MSCI 新兴市场指数，科创板成立，资金运作更专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。 这一

2、系列的进步为推出房地产投资信托基金（REIT）奠定了基础。REIT 的存在能够促使项目提高管理标准和水 平，并提高物业的利用率和可持续性。近期一些其他国际市场都逐步推出 REIT，中国几乎成为最后一个尚未推 出 REIT 产品的主要市场。 JAMES MACDONALD 第一太平戴维斯中国市场研究部主管 前言 REIT英文全称是Real Estate Investment Trust，中文为房地产投资信托基金。 何为REIT? REIT 是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公 众投资者资金，由专门经营管理机构选择不同地区、不同类 型的房地产项目进行多元化组合投资，最后将出租不动产所 产

3、生的收益以股息的方式分派给股东。REIT 所涉及的底层 资产可以是写字楼、零售商场、公寓、数据中心、酒店、养 老设施以及基建设施。根据投资形式的不同，REIT 可以分 为权益型、抵押型和混合型（权益型和抵押型混合）三种。 其中权益型 REIT 最为常见，这类 REIT 公司收购、管理不 动产，主要收益来源于不动产租金。抵押型 REIT 投资房地 产抵押贷款或房地产抵押支持证券，主要收益来源于贷款利 息。REIT 公司每年必须将净收入的至少 90% 作为股息分配 给股东，分配出去的股息享有税收优惠。 REIT最早于1960年诞生于美国， 之后发展到了欧洲和亚洲。 目前有近 40 个国家有 REI

4、T 产品，全球 REIT 市场资产总值 约为 1.7 万亿美元，其中美国约 1.15 万亿美元，占全球总 额的 68%。 在成熟房地产市场的发展过程中，REIT 扮演着非常重要的 角色，为房地产市场提供了一个规范有序、收益稳定且流动 性佳的投资媒介。由于监管机构需要运营方定期提交运营报 告以及资产估值报告，同时需向股权持有人定期提供运营数 据，整个市场的透明度得以提升。 此外，REIT 股东会不断敦促资产管理公司通过积极主动的 资产管理来增加物业租金收益，这将带动整个市场物业质量 不断提升。开发商亦得以释放捆绑在不动产中的大量资金， 在减少负债和杠杆率的同时保持对不动产的掌控，并以管理 费的形

5、式获得收益。REIT 为投资者提供了一个重要的退出 渠道，减少前期收购阶段对于未来退出的忧虑。 来源 第一太平戴维斯研究部 图 1：标准 REIT 结构 REIT份额 持有人 REIT 资产管理人底层资产 REIT管理人受托人 投资于REIT分派股利 代表份额持有人监管REIT 收取托管费 提供管理服务 收取管理费 获取资产获得资产运营收入 提供管理服务 收取管理费 基本概念及发展益处 4 目前亚太地区较大的 REIT 市场包括澳大利亚、日本、新加 坡以及香港。截至 2019 年 5 月，这四个市场共有 137 支 REIT 产品，总资产值约为 3,310 亿美元。其中，日本 REIT 市场规

6、模最大， 共有51支产品， 总资产值约为1,260亿美元， 澳大利亚和新加坡紧随其后。从 REIT 规模占市场专业持有 商业地产比重来看（数据来源 MSCI），新加坡 REIT 占其 专业持有商业地产总值的 40%，位于首位，其后是澳大利 亚（34%）。 REIT 底层资产中常见的资产类别包括写字楼、零售、酒店、 工业地产以及健康设施或者组合资产包。在单个资产中， 以零售物业和写字楼作为底层资产的最多，各有 21 个。从 市场总值来看，由于香港领展 REIT 以及澳大利亚 Scentre Group REIT 的市场总值较高，导致以零售物业作为底层资 产的 REIT 市场资产总值远高于其他类别