1、卷首语2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，加快构建具有中国特色的房地产新发展模式意义重大。全国两会上，习近平总书记强调，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。对房地产行业而言，新时代的首要任务，就是要以新发展模式推动行业更高质量发展。房地产是一门“政治经济学”。“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑的变化。2022年我们提出房地产行业“五化”（去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化），深刻洞察了行业的变化趋势。当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。中央对房地产

2、行业提出了新的期望和要求，房地产行业的支柱地位得到重申。各方面要准确把握房地产行业新阶段的特征和规律，上下联动、多方参与、共同推进，加快构建新发展模式。展望中长期，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。中国式现代化说到底是为了人民的安康和幸福，住房则是幸福感的重要指标。在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。一是趋势修复，步入成熟稳健发展轨道。未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及二手房年销售额合计将超20万亿元。二是结构优化，形成更高水平的动态平衡。结构性的增长潜力集中于经济人口排

3、名靠前的城市，这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济、人口持续增长，房地产市场仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。三是动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。行业层面，“三稳”目标已经形成共识。要完整、准确、全面理解“房住不炒”定位的深刻内涵，坚持“市场的归市场，保障的归保障”原则，畅通住房流通体系，保障居民财富稳健增长，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。同时盘活挖潜存量房源，调动社会各方力量加快实现“租购并举”。企业层面，高质量发展成为必由之路，不能

4、再走“三高”的粗放式发展道路。要回归真实居住需求，保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。总的来说，我们坚定看好中国房地产行业。未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，重塑“以客户为中心”的商业模式，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。第一部分准确把握房地产新发展阶段POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS2022年，由于超预期因素频发，房地产市场出现深度调整。房企“暴雷”，购房人“停贷”，

5、“三稳不稳”引起中央的高度重视。这一年，从部委到地方，稳市政策贯穿全年，成为房地产市场调控频率最高的一年。2022年底，中央经济工作会议明确提出，着力改善预期，扩大有效需求，确保房地产市场平稳发展。供给端政策应出尽出，一系列金融支持政策持续发力。需求端将“住房改善”作为“三大内需”之首，以更大力度支持刚性和改善性住房需求。开年以来，广东等多个省份召开高质量发展大会，迅速打响“稳经济”保卫战。近期，我国经济运行出现企稳回升态势，一些国际组织调高了2023年中国经济增速的预期。房地产主要经济指标出现积极变化，市场热度有所恢复。但我们也要认识到，市场修复是一个长期艰巨的过程，保持预期稳定仍然重要，要

6、谨慎出台收缩性政策。图1：2021年以来70城新建商品住宅价格走势（个、%）数据来源：国家统计局短期看，虽然市场完成筑底仍需时日，但发生系统性金融风险的可能性不大。中长期看，由于人口拐点的到来，社会各界对房地产的预期并不一致。房地产与经济如何重回良性循环？进一步发展的空间和机会在哪里？本次白皮书将从真实客户的视角出发，探讨潜在需求、价格预期、结构性矛盾和发展质量等问题，旨在厘清我国房地产行业当前阶段的关键特征和逻辑。一、趋势修复，有望步入成熟稳健发展轨道我们在去年提出，行业总量规模见顶，但整体仍处于成熟期，有可能开始构筑成熟期“右肩”。2022年市场规模从18.2万亿的峰值降至13.3万亿，这