物业服务行业2022年报展望-230314（21页）.pdf

1、中 泰 证 券 研 究 所 专 业 领 先 深 度 诚 信 证券研究报告 2 0 23.0 3.1 4 物业服务行业2022年报展望 由子沛 S0740523020005 陈立 S0740520080008 李垚 S0740520110003 2 目录目录 C CONTENTSONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所 核心观点 2022年物业市场表现及原因 物业行业2023年展望 细分板块业务走势研判 投资建议 mMpOZV9YcWcWqUdUMBaQbP9PsQoOpNnOiNqQpMkPmNrP6MqQzQwMnPqOxNnRoR3 CONTENTSCON

2、TENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 1 核心观点 4 1.1.20222022年物业市场表现及原因：年物业市场表现及原因：2022年受内外部环境影响整体表现较弱，板块内部看，央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关，深层次原因是行业格局的变化导致国企与民企的分化。2.2.物业行业物业行业20232023年展望：年展望：我们认为，外部影响因素逐渐淡化，内部发展转向市场化。房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释，同时疫情冲击大概率结束，行业内部维度，非住宅市场

3、空间广阔，物企的市场拓展占比在持续提升。因此，我们预计2023年物业板块有望筑底复苏，同时，公司间的分化会持续且加剧。2.2.细分板块走势研判：细分板块走势研判：1 1）基础物业服务：）基础物业服务：面积增长放缓，利润率收敛；2 2）非业主增值服务：）非业主增值服务：跟随地产趋势前行；3 3）社区增值服务：）社区增值服务：短期受疫情影响，长期持续向好。投资建议：央国企背景的物企在强势开发商的支持下有望保持原先的业绩承诺：推荐中海物业、华润中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业万象生活、招商积余、保利物业，同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、新大正、绿城服务绿城服务，建

4、议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。风险提示：房地产行业竣工低于预期、房地产市场销售低于预期、物业费市场化进度低于预期、物管业务行业渗透率提升不及预期、研报信息使用不及时风险、数据测算偏差风险。核心观点核心观点 5 CONTENTSCONTENTS 目录目录 C CCONTENTSCONTENTS 专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信 中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所 2 物业市场2022年表现及原因 6 板块回顾：板块回顾：20222022年受内外部环境影响整体表现较弱年受内外部环境影响整体表现较弱 20

5、222022年初至今，港股物业板块受港股市场、地产行业下行及公司自身基本面变化等因素影响，股年初至今，港股物业板块受港股市场、地产行业下行及公司自身基本面变化等因素影响，股价大幅下行。价大幅下行。20222022年末，美联储加息放缓、经济复苏叠加地产供需两端政策放松，港股物业板块迎来估值修复。年末，美联储加息放缓、经济复苏叠加地产供需两端政策放松，港股物业板块迎来估值修复。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：2022年至今恒生物业管理及服务指数表现情况-65.68%-37.38%-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0

6、.00%10.00%20.00%30.00%22-0122-02 22-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-027 板块回顾：央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关板块回顾：央企走势与市场接近，民企与关联方高度相关 央企物业表现稳定：央企物业表现稳定：以中海、华润为代表的央企物业背景坚实，自身经营业绩稳健，市场一直预期较为稳定，股价跟随市场波动。民企物业由关联方主导：民企物业由关联方主导：受关联方信用风险影响，叠加地产基本面走弱，民企物业下跌较多。来源：WIND、中泰证券研究所 图表：2022年至今央企物业行情与市场走