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同策:2023年两会开启楼市消费新格局(12页).pdf

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同策:2023年两会开启楼市消费新格局(12页).pdf

1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2023年两会开启楼市消费新格局2023.2【两会专题】2023年3月5日两会召开,对房地产行业提出六个方面的要求2023年房地产行业政策部署和要求 有效防范化解优质头部房企风险 改善资产负债情况、防止无序扩张 支持刚性和改善性住房需求 加强住房保障体系建议 解决好新市民、青年等住房问题 促进房地产业平稳发展近五年两会对房地产行业部署要求变化趋势2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年更好解决群众住房问题

2、落实城市主体责任完善住房体系和保障体系,促进房地产平稳健康发展稳步推进房地产税立法坚持房住不炒的定位因城施策促进房地产健康平稳发展解决好大城市住房突出问题尽最大努力帮新市民和新青年等缓解住房困难稳房价、稳地价、稳预期坚持房住不炒的定位坚持租购并举,加快发展租赁住房,推动保障房建设满足购房者合理住房需求稳房价、稳地价、稳预期因城施策促进房地产健康平稳发展有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债情况、防止无序扩张支持刚性和改善性住房需求加强住房保障体系建议解决好新市民、青年等住房问题促进房地产业平稳发展各年份部署要求提出的背景2016年、2017年全国一二线城市房价大幅上涨,2018年三四线房价翻

3、番的背景下,提出了推进房地产税立法2019年底,疫情爆发。受到疫情的冲击,及经济下行压力,房地产政策没有新要求2020年核心城市房价迎来新的一波上涨,土地两集中政策后,部分三四线城市土地市场地王频出面临2021年四季度市场降温以及2022年疫情冲击,政策没有新要求2022年房企暴雷、项目停工、烂尾,拖累供应链企业破产;购房者信心不足,合理的需求都不能正常释放2022年,我国房地产调控政策风向逆转十九大后坚持”房住不炒”,至2022年“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”,背后是房地产调控针对的核心矛盾发生变化:2022年之前房地产问题是金融泡沫化风险;当前该风险已经有效控制,但是出现了新的风

4、险:债务与现金流错配造成的暴雷及违约风险。因此,政策会转向解决暴雷、债务违约的方向。国新办新闻发布会:郭树清提到“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”国新办新闻发布会:郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”,“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”银保监会系统大会:郭树清表示遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线银保监会新闻通气会:房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制银保监会相关部门负责人表示:“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”2019年9月3日2020年9月14日2021年3月2日2022年3月2日2022年9月23日高压调控阶段政策调整阶段分水岭20

5、23年两会:不提“房住不炒”“房地产税”问题房地产政策基调房住不炒防风险、稳市场 房地产金融泡沫化 土地市场高溢价率 房价上涨过快 投资、投机需求多面临的核心问题面临的核心问题 房企暴雷 断贷、断供 停工、烂尾 购房者信心不足矛盾的主要方面决定了政策的调整方向。当前房地产行业核心问题已经是房企暴雷、大量项目停工、购房者信心不足的风险问题,现在情况是正常的刚需都不敢买房,更不要提炒房了。因此,当前政策的核心仍然是化解行业风险问题。房住不炒和房地产税的问题不是今年政策的着力点。2023年政府工作报告第五项任务:有效防范化解重大经济金融风险经济金融风险金融风险:部分金融机构,受地产和地方债务影响房地

6、产风险:房企债务、暴雷、停工、断贷地方政府债务风险:地方城投债务违约应对策略金融强监管+地产纾困+地方债支持供给端政策(三支箭、金融十六条)+需求端控制增量(城投托底拿地受控)+存量置换2023年房地产新格局:以需求端为抓手,旨在缓释行业风险2022年房地产整体下行的核心矛盾金融十六条三支箭行业纾困专项政策供给端政策惠及不足10%的优质房企出险房企很难直接获得支持出险房企的风险没有解除优质房企出险房企销售受阻救助积极性低行业风险出清慢2023年核心问题2022年政策主要集中在供给端,在销售链条没有疏通的情况下,企业风险化解很难,行业的信心很难恢复。因此,2023年政策会向需求端政策倾斜,通过疏

7、通需求,盘活产业链,来实现降低行业风险以及向金融行业传导风险的目的。2023年楼市新格局的实现逻辑和路径支持刚需和刚改需求激活商品住宅需求释放优质房企+出险头部房企提高自救能力外部救助项目处置提高收并购能力+提高拿地能力防范化解房企风险房地产行业稳定发展通过增加资产的方式实现资产负债表优化通过债务处置实现资产负债表优化改善资产负债情况防止无序扩张长租公寓保障房建设新市民青年的住房问题不降价的情况下通过租赁保障低收入群体稳房价稳地价拉动房地产投资稳定经济通过刚需和改善群体需求释放,来缓释房企风险,在这个过程中,通过不同的方式来优化房企的资产负债情况。政策的支持确保房企不会大幅降低,实现房价基本稳

8、定,通过盘活房企,来稳定土地市场、稳定地价。低收入群体和新市民则通过保障租赁市场来满足,最终实现房地产行业的稳定以及对于稳定经济的作用。2023年两会对各参与主体的影响及变化趋势对地方政府的影响有利影响不利影响需求端政策松动调整,比如、限购、限售政策松动,首付比例下调,公积金支持力度加大,税费减免从而带动成交量上行拍地门槛降低,保证金比例下降,对竞拍房企资质要求降低、土地款缴付节奏放缓,保证土拍市场热度落户政策放松,人才争夺战,引入人口赋予购房资质,人才还给与购房补贴地方城投托底受到限制低能级城市会面临人口、资金外流的局面2023年两会对各参与主体的影响及变化趋势对开发商的影响有利影响不利影响

9、头部房企融资受益,开发贷以及纾困基金支持力度增加销售回款在一定程度能够缓解现金流紧张的局面规模房企继续暴雷的频率大幅下降地方城投房企未来融资、拿地受限,且相应的要求有所提高布局低能级城市的房企仍然面临较大的销售压力和债务风险央国企以及地方小而美的房企将重塑未来房地产市场竞争格局加快破产重组的节奏,部分出险房企加速出局2023年两会对各参与主体的影响及变化趋势对购房者的影响有利影响不利影响政策面松动,以前不具备购房资格的人群获得了房票利率、税费的降低,能够有效降低购房的成本核心城市的优质新盘仍然是最佳的资产配置标的,尤其是倒挂项目加杠杆投资、投机炒房的风险上升金融监管力度空前,经营贷置换房贷的风险大幅上升政策优惠,部分城市开发商仍然有优惠力度,给纯刚需和改善群体创造了有利的入市时间节点让置业体验更美好Professional Sincere谢谢关注Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.

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