房地产行业春节后核心城市房地产成交修复情况：春暖花开市场回温-230307（24页）.pdf

1、行业评级：看好2023年3月7日春暖花开，市场回温春节后核心城市房地产成交修复情况分析师杨凡证书编号S1230521120001邮箱电话13916395118证券研究报告投资要点1.多重因素带动市场回温，各地复苏特点不尽相同天津市：疫情后购房需求释放，看房热度提升明显；优惠收回，价格企稳；现房、准现房受欢迎程度高。济南市：购房条件放松幅度大；热度提升明显，项目具有涨价趋势；部分项目在疫情期间未降价，部分区域新房供应不足。杭州市：主城区一二手房倒挂情况突出，是国内少有的一二手房倒挂的区域；主城区热度高需摇号，主城和外围市场分化；良好的供需结构，让杭州土地市场较其他城市率先回暖；城市基本面好，吸引

2、人才能力强，市场动力足。长沙市：房价基数低，住宅供应量大；改善性需求旺盛，助推房价上涨；库存去化迅速，新盘供应充足。郑州市：真实库存“两极分化”；改善类项目房价企稳回升预期增强，购房意愿增强；当前畅销的项目主要为未出险、头部央国企项目，部分获得纾困基金、获得其他企业帮助的房企项目，准现房预计可逐渐获得认可。北京市：压制需求释放，二手房成交情况反应真实市场需求；市场分化，改善性需求成为支撑市场增长的新动能；学区房推动成为市场复苏重要支撑。2.市场热度回升的原因：市场预期向好+政策效果显现催化压抑需求释放疫情管控放开，居民流动性增加，疫情期间压抑的购房需求得到回补；疫情管控调整，居民对收入预期转变

3、向好；政府需求端放松政策效果显现，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求释放；部分开发商逐渐提价，“买涨不买跌”的心态促进成交，帮助房价企稳回升；当前部分城市改善需求为主要支撑，二手房成交带动置换需求增加。3.短期回暖趋势已成，中长期恢复情况仍有待观察短期来看，多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好，但结合房企情况来看，1-4月仍为房企偿债高峰，部分房企现金流情况依然紧张，销售流速仍然是房企最主要追求的指标，预计楼市整体涨价幅度仍将受限。中长期来看，随着短期内热度的消散，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行

4、判断。4.风险提示：居民购房消费力修复弱于预期，局部市场购房热度持续性差，实地收集数据信息偏差风险。9W9WfVbZeZfYdXaY7NbP7NoMrRsQoNkPqQmPkPpPyQ9PmMzQMYqMnQNZqMpR目录C O N T E N T S早春楼市实探系列活动背景013各城市市场特点天津、济南、杭州、长沙、郑州、北京天津、济南、杭州、长沙、郑州、北京02市场特点总结03早春楼市实探系列活动背景01Partone4北京天津济南杭州长沙郑州早春实探楼盘系列活动背景活动背景：根据国家统计局数据，1月70大中城市房价数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二

5、手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%；70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。城市选择：为探索各地成交修复趋势能否可延续，以及各地市场回暖驱动因素。我们选取典型一二线城市进行楼盘实探，其中包括北京、天津、济南、杭州、长沙、郑州。5资料来源：东方财富网，长沙乐居网，界面新闻，齐鲁壹点，新京报，浙商证券研究所活动背景及城市选择各城市市场特点02Partone6天津市场01疫情解封前：2022年天津楼市整体低位运行，疫情反复+宏观经济下行影响购房能力和购房信心，房价持续下行导致市场信心缺失，购房者观望情绪持续加剧。202

6、2年1-2月天津整体市场不温不火，两极分化较为明显；3月新房市场迎来高峰；4月疫情好转后，并未出现期望中的“小阳春”或反弹迹象，反而和3月份环比持平。五一假期天津楼市备受关注，新房带看量明显提升。6月部分项目开启年中冲刺，新房市场成交量达到了全年的最高值，而后的暑期市场，多个项目陆续调整价格，伴随疫情的反复影响，下半年市场整体不温不火。疫情解封后：12月疫情封控解除，各地疫情管理陆续优化，疫情后2023年1月未出现销售量明显激增态势，2月市场热度出现回暖迹象。疫情放开后阳性病例逐渐增加，受其影响，12月天津楼市持续低迷态势。由于春节假期消费以旅游相关行业为主以及政策效果显现的迟滞效应，2023