1、第一章 行业概况零售业是指向最终消费者直接销售商品或服务的商业行业。零售商从生产商或批发商处采购商品，然后以利润的方式将其出售给消费者。零售业可以分为不同的子行业，例如超市、百货商店、便利店、专卖店、购物中心等。零售业是一个庞大的行业，涉及到许多不同的商品和服务，例如食品、家居用品、电子产品、服装、餐饮服务等。随着科技的发展，越来越多的零售商开始采用电子商务和移动应用程序来扩展其业务，这也导致了传统实体店面的竞争变得更加激烈。在零售业中，成功的关键在于了解消费者的需求和喜好，以及提供高质量的客户服务和便利的购物体验。此外，有效的供应链管理和库存控制也是零售商成功的关键因素。表：国内主要零售业态

2、表资料来源：资产信息网 千际投行表：各零售业态海外代表公司资料来源：资产信息网 千际投行图 超市行业销售额和市场集中度资料来源：资产信息网 千际投行中国超市行业的销售额近十年，从结构上来看，没有发生明显的结构上的变化。资料来源：资产信息网 千际投行在部分发达国家中，CR1的市场份额远远大于中国的CR1。因此中国的超市巨头还有很大的发展空间。其次，CR5的份额也低于其他国家。因此中国的超市业的竞争尚未进入白热化阶段。资料来源：资产信息网 千际投行我国商业物业供给增速（城镇批发零售业固定资产投资完成额）在过去10年间远远高于居民人均可支配收入与消费性支出的增长。经历了10年投资推动的背离性发展，现

3、今居民消费能力已经较难支持如此大的商业供给量。资料来源：资产信息网 千际投行资料来源：资产信息网 千际投行第二章 商业模式和技术发展零售业位于产业链终端，制造业产能普遍过剩，消费品均处于供过于求的态势，厂家面临销售难的问题，对零售渠道倍加依赖，具有较强的成本转嫁能力。同时行业“类金融模式”使零售企业挤压上游利润，提高自身盈利能力，依靠供应商的力量零售企业具有了更多的发展资金，具有轻资产、高杠杆的特点。但多渠道并存的行业现状已经挤压了每个零售企业的盈利空间。图 零售行业产业链资料来源：资产信息网 千际投行百货商场中国区域与区域之间的不平衡发展导致了商圈与商圈之间的竞争在区域上有着较为明显的垄断和

4、割据特色。整体而言，区域百货龙头的分布则带有强烈的地域性。从另一个角度看，传统零售表现出的地域特征也是其欠成熟的标志之一。中国百货行业集中度有所上升，但在国际上相比仍然处于较低水准。图 百货企业收入构成资料来源：资产信息网 千际投行表 各零售业态绩效分析资料来源：资产信息网 千际投行我国百货公司的盈利模式主要分为联营返点、自营和租金收入三大板块。联营模式主要依靠提供营业场所，按扣点盈利，是国内百货公司最主要的盈利点，品牌商和代理商代替商场承担了商品的销售风险，百货商场低风险，毛利率较低；百货店核心竞争力为商圈位置、品牌招商能力和品牌组合能力。自营依靠买断产品或者开发自有品牌，依靠购销差价盈利，

5、虽然能获得较高的利润，但存在较大的收入弹性和价格弹性缺陷，风险较高；租金收入则受地区、商圈、经营业绩等多方面因素的共同作用，在一个合同期内保持相对稳定。我国百货业态的主流盈利模式为“品牌联营”，联营收入的比率一般占到百货店总销售额的80%-90%以上。而欧美百货的联营收入占比远低于中国，一般占比50%左右。购物中心购物中心与百货商场相比，具有更强的综合经营能力和商圈辐射力。购物中心的经营项目更加多元化并专业化。由于经营体量较大，能够提供一站式购物体验，集购物、娱乐、餐饮于一体，其集客能力相比单一百货店的形式更加强大。作为具有商业地产项目本质的购物中心，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条

6、，并且通过范围经济和规模经济效应的不断加强，与商业地产的保值增值形成良性互动，成为城市综合体的雏形。图 与百货商店相比，购物中心的优势所在资料来源：资产信息网 千际投行图 购物中心休闲娱乐业态占比（按店铺数量）资料来源：资产信息网 千际投行图 我国购物中心业态布局特征资料来源：资产信息网 千际投行图 购物中心租售模式和租金收取方式资料来源：资产信息网 千际投行图：各国购物中心销售额占零售总额比重对比资料来源：资产信息网 千际投行表 商业地产上发展购物中心概况资料来源：资产信息网 千际投行表 国内主要商业地产开发商购物中心开发模式归纳资料来源：资产信息网 千际投行超市超市行业的利润模式主要有两种