华润万象生活-港股公司首次覆盖报告：高筑资源与能力壁垒持续巩固生态优势-230228（40页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。华润万象生活 01209.HK 公司研究|首次报告 “商管“商管+物管”稀缺标的，竞争站位突出。物管”稀缺标的，竞争站位突出。公司背靠华润集团及华润置地，以大会员体系串联“商管+物管”两大主营业务打造独有“2+1”业务模式，竞争站位突出。2017-2021 年营收及核心净利润 CAGR 分别达 29.8%/90.0%，业绩维持高增长。商管龙头高筑资源与能力壁垒，商管龙头高筑资源与能力壁垒，长坡厚雪长坡厚雪迎来高确定性成长。迎来高确定性成长。公司深耕一二线

2、城市，网格化布局高潜力项目，坐拥顶级租户资源以及广泛且优质的会员基础，全价值链商管能力卓越，购物中心业绩长期领跑行业，造就非凡品牌和强大生态网络；重奢赛道抢占稀缺头部资源深挖护城河，领导地位稳固，存量升级+增量落位驱动业绩高成长；母公司项目储备充足，轻资产外拓量质兼优，保障高质量规模增长，我们统计截至 2023 年 2 月，公司在手购物中心已达 168 座，仅在手资源预计可支撑2025 年在营项目及重奢场数量较 2021 年底翻倍。随着消费复苏趋势明朗、行业头部效应持续演绎，我们认为公司商管业务坡长雪厚，成长性、确定性俱佳。全业态物管能力出色，全业态物管能力出色，多措并举多措并举助力规模攀升助

3、力规模攀升，城市服务城市服务蓝海赛道具备差异化竞争蓝海赛道具备差异化竞争优优势势。公司全业态高品质服务能力出色，品牌力和毛利率持续提升，其中复杂业态管理经验，以及城市服务领域的资源整合及商业运营能力高度匹配“政府所需”，构成公司差异化竞争优势，预计未来持续兑现潜力；母公司华润置地实力强劲、逆周期扩表能力优异，保障公司基本盘稳固；市拓能力快速提升、收并购接连落子助力规模迅速扩张，截至 2022H1 合约/在管面积分别为 3.3/2.5 亿方，跻身行业前 8。大会员体系大会员体系持续巩固生态圈优势，持续巩固生态圈优势，具备丰富想象空间具备丰富想象空间，看好，看好数据资产数据资产长期变现。长期变现。

4、公司打造大会员生态体系，打通“空间-客户-资源”闭环，促进商管、物管业务交叉引流的同时有望实现创新增收；2022 年发布自有积分品牌“万象星”初步打通体系内8 大业态，后续拟深度整合集团及外部资源扩大生态圈，具备想象空间。沉淀的海量数据资产对内对外双向赋能价值突出，看好公司数据资产长期变现。首次覆盖给予买入评级，目标价首次覆盖给予买入评级，目标价 54.43 港元。港元。我们预测公司 2022-2024 年每股收益分别为 0.95/1.20/1.55 元。考虑到公司业务模式稀缺性、商管龙头地位及中长期成长确定性高，我们采取 DCF 估值法，目标价 54.43 港元（1 港元=0.886 人民币

5、）。风险提示风险提示 母公司交付不及预期。外拓低于预期。收并购整合风险。数据统计可能存在遗误/变动。2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)6,779 8,875 12,113 16,779 21,389 同比增长(%)15.5%30.9%36.5%38.5%27.5%营业利润(百万元)1,135 2,337 2,926 3,714 4,800 同比增长(%)128.6%105.9%25.2%26.9%29.2%归属母公司净利润(百万元)818 1,725 2,162 2,744 3,546 同比增长(%)124.1%110.9%25.3%26.9%29.

6、2%每股收益（元）0.36 0.76 0.95 1.20 1.55 毛利率(%)27.0%31.1%29.8%28.7%29.1%净利率(%)12.1%19.4%17.8%16.4%16.6%净资产收益率(%)12.1%13.1%14.9%17.0%19.1%市盈率（倍）106.8 50.6 40.4 31.8 24.6 市净率（倍）7.0 6.3 5.8 5.1 4.4 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算.盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2023年02月27日）43.2 港元 目标价格 54.43 港元 52 周最高价/最低价 47