房地产行业REITs专题报告：政策助力扩募加速REITs市场大有可为-230223（30页）.pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 政策助力，扩募加速，政策助力，扩募加速，R REITEITs s 市场市场大有可为大有可为 房地产行业房地产行业 REITs 专题报告专题报告 房地产行业房地产行业 推荐推荐 (维持评级维持评级)核心观点核心观点：政策支持力度提升，公众关注提高，政策支持力度提升，公众关注提高，REITsREITs 试点范围试点范围有望扩大到有望扩大到长租房、长租房、商业地产商业地产等领域。等领域。近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募 REITs 发展。展望 2023 年，公募 REITs 市场有望在保质提效基础上实现

2、常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型有望进一步多元化，REITs 市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规范和完善，REITs 生态体系逐步建立，多层次 REITs 市场建设不断推进。R REITEITs s 取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金，取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金，属于优质投资资产。属于优质投资资产。交易结构采取“股+债”模式，具有如下优势：1）盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率；2）高分红比，现金流稳定，将 90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好；3）期限较长，适合长期投资，封闭式基金，仅可通过转让退出；4

3、）底层资产类型丰富，包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。目前目前有有2 25 5 只公募只公募 REITsREITs 发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，底层资产优质，运作情况较好。底层资产优质，运作情况较好。产业园区产业园区 REITsREITs 与保租房与保租房 REITsREITs 底层资产的收入来源主要为租金，绝大底层资产的收入来源主要为租金，绝大部分原始权益人为国资部分原始权益人为国资。产业园区 REITs 底层资产的出租率均较高，单位租金与城市能级有关，租户集中于科技、制造、医药等行业，承租能力较强。产业园的主

4、要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三方面，其中租金收入占比最大。22 年上市的产业园 REITs 资本化率高于首批，基本在 5%以上。8 支产业园 REITs 中，7 支的原始权益人为国资背景，增加收益稳定性，拥有其他同类产业丰富，协同能力强，有进一步扩募基础。目前市场共有四单保租房 REITs 产品，各保障房项目规模、运营成熟度不同，配备业态有差异，收入来源超九成来自租金收入，出租率均达到较高水平（90%），城市能级差异导致平均租金差异较大，原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系。产权类产权类 REITREITs s 在一级市场认购中表现优于在一级市场认购中表现优于特许经营权类。

5、特许经营权类。从投资者类型来看，目前公募 REITs 的主要投资者仍是机构投资者。已发售的 25 支公募 REITs 中，几乎超过 90%的配额通过向机构投资者配售完成，公众投资者认购相对来说只占据较少部分。从认购活跃度来看，首批9支公募REITs的认购倍数整体不高，平均值为 8.22，伴随着 REITs 基金的有序扩募和良好表现，后续发行批次的认购活跃度显著高于首批 REITs，平均认购倍数达到 93.59。分 REITs 类型来看，产权类产权类 REITs 认购倍数高于特许经认购倍数高于特许经营权类营权类 REITs。REITsREITs 公募基金公募基金二级市场表现优异，二级市场表现优异

6、，跑赢其他指数，跑赢其他指数，市场活跃度逐步提市场活跃度逐步提高，投资回报相对较高。高，投资回报相对较高。中证 REITs 指数跑赢上证指数、沪深 300、中证 500 以及 5 年国债全收益，收益率达到 5.83%。产权类 REITs 指数优于特许经营权类 REITs 指数，分板块来看，能源基础设施板块 REITs 表现最好。REITs 市场活跃水平不断提高，产业园 REITs 活跃度最高。REITs产品收益情况普遍较好，较大部分 REITs 取得正收益。从估值分析，REITs公募基金市场存在一定程度的溢价情况。分析师分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618：wangqiuheng_