20230220-国泰君安-房地产行业地产论道之库存篇（十八）：车位解密库存.（21页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2023.02.20 车位，解密车位，解密库存库存 地产论道之库存篇（十八）地产论道之库存篇（十八）谢皓宇谢皓宇(分析师分析师)郝亚雯郝亚雯(分析师分析师)白淑媛白淑媛(分析师分析师)010-83939826 010-83939776 021-38675923 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880518010004 本报告导读：本报告导读：当前市场认为房地产库存处于历史低位，因此随着需求复苏当前市场认为房地产库存处于历史低位，因此随着需求复苏 2023 年拿地和年拿地和新开工预新开工预

2、计超预期。但计超预期。但若考虑车位则若考虑车位则库存处于历史高位而非低位，因此开工库存处于历史高位而非低位，因此开工投资投资复苏仍将后移。复苏仍将后移。摘要：摘要：当前市场当前市场认为地产库存处于历史低位，因此对认为地产库存处于历史低位，因此对 2 2023023 年拿地和开工判断年拿地和开工判断出现预期改善。出现预期改善。当前市场认为房地产库存较低，约 11.7 亿方，去化周期仅 11.6个月，基本回到 2010年左右水平。随着需求恢复，市场会出现供不应求的情况，因此短期内新开工预计出现超预期的情况。而我们认为当前市场库存依然较高而非较低，一方面是房企的资产负债率依然往上在抬升，截止 202

3、2 年三季度末达到 79.0%；另一方面传统计算库存的方式存在一些失常数据无法得到合理解释。传统库存测算方式传统库存测算方式出现出现数据数据无法解释的地方，无法解释的地方，大胆大胆假设假设是是车库的车库的影响影响导导致新开工致新开工被低估，而销售被高估。被低估，而销售被高估。传统测算方式下出现两个问题，一个是库存的下降与房企资产负债率依然在提升出现相悖，另一个是多个省市连续多年出现负库存的情况。考虑到统计原因，通常地下车库不包括在新开工的计容面积里，而商品住宅销售通常又包含车位的面积。考虑到中国小区的车位配比大概在 1:0.41:0.8，重新调整测算后发现，已开工未销售库存（含车库）在 46.

4、1-52.9亿方，按照滚动 12个月销售的去化周期在 48.3-55.3 个月，处于历史高位水平，扣除掉车库后的住宅库存在 42.7-48.5亿方，去化周期在 50.6-57.6 个月，同样处于历史高位水平，因此当前实际的库存应该是偏高，而不是偏低。从结构上看，从结构上看，扣除掉“死库存”的有效库存扣除掉“死库存”的有效库存同样同样处于历史处于历史较高水平较高水平。市场上也提出房企负债高，可能对应了难以去化的死库存，真实的有效库存可能依然处于低位。“死库存”通常包含三个部分，1）前面提到的车库，2）低能级城市难以去化的库存，3）“出险”房企短期难以入市的存货。前面提到扣除掉车库的住宅库存处于历

5、史高位，由于低能级城市库存难以获取，因此这里从出险房企看。出险房企的库存预计占到全行业的 12.6%，短期虽然造成一定的供给缺口（因为无法形成有效供给），但市场库存依然在 3658 亿方，且预计未来仍然将重新释放。假设 2023年商品住宅销售 9.7-10.3 亿方（-10%-15%的增速），住宅新开工 7.9亿方（-10%的增速），那么预计需要至少 5年使得市场库存回到 2015 年的水平，因此从总量和结构上看当前市场库存依然较高。基于车库的假设，我们认为中期基于车库的假设，我们认为中期商品房供需并不存在缺口，商品房供需并不存在缺口，但要但要重视结重视结构构性性复苏复苏。考虑到市场需求预计在

6、 2023 年下半年回暖，在市场没有明显复苏之前，房企依然主要以去化老盘为主，开新盘的动力依然偏弱，拿地和开工投资的复苏仍将后移。2023 年预计整体呈现供需两弱的情况，但不要因为总量的弱而忽略结构上的复苏，一二线城市已经在逐渐回暖。我们推荐龙头企业中反转的招商蛇口和成长性的公司，受益中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科 A、保利发展、金地集团等。风险提示：风险提示：如果车位统计口径假设不成立，则本报告结论不成立。评级：评级：增持增持 上次评级：增持 细分行业评级 相关报告 房地产预期加强，结构小阳春 2023.02.19 房地产巨大的分歧，一致的预期 2023.02.12 房地产剑指需