房地产行业“向回看”系列研究5：从美日对比看好中国地产信用修复能力-230209（34页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2023 年 02 月 09 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo 2824.773059.903295.033530.163765.294000.412022/22022/52022/82022/11房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 第 5 周新房成交同比增速反弹、供销比回落2023.02.05 假日因素致月度销售偏弱

2、，期待 2 月小阳春2023.02.01 第 4 周新房成交同比增速回落、供销比再回升2023.01.29 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email: 证书:S0850511010019 “向回看向回看”系列研究系列研究 5：从美日对比，看从美日对比，看好好中国地产信用修复能力中国地产信用修复能力 Table_Summary 投资要点：投资要点：美日地产美日地产泡沫经济泡沫经济经验表明，债务出清是房地产行业走出危机的关键经验表明，债务出清是

3、房地产行业走出危机的关键。通过历史数据对比我们发现，由于美国债务核销和产能出清更快，为后续美国新建住房销售有序回升打下基础。而日本企业破产效率比较低，这些因素延缓了日本地产销售的回升。同时，在原有地产开发主业市场长期下行背景下，日本房企通过围绕房地产相关多元化获取了相对较好的收益增长率。本轮国内地产信用下行属主动去化产能，有利中长期市场优化本轮国内地产信用下行属主动去化产能，有利中长期市场优化。需求侧看，虽然近年中国居民杠杆率快速提升，但仍低于美国和日本水平。供给端，中国主要上市房企资产负债率水平大幅高于美国和日本主要上市房企。与美日地产信用问题来自需求侧快速下行不同，国内 2020 年开始的

4、本轮调控属主动从供给端出发，本质属于行业需求未下行前，提前紧缩产能，优化供需格局。从紧缩后的产能看，住房中长期需求下行压力已明显释放从紧缩后的产能看，住房中长期需求下行压力已明显释放。经过测算，我们预计未来二十年我国的住房需求销售金额合计将从2022年的18.16万亿元缩减至 2031 年的 17.48 万亿元，并进一步缩减至 2041 年的 12.17 万亿元。当前阶段的供给侧改革对产能和总需求的提前紧缩，本质是为行业未来更强的结构调节、产能优化和供需磨合提供充分准备时间。此外，对比美日，我国还有长期贷款利率存在下行空间，且居民人均可支配收入存在上升空间等积极的宏观因素。看好中国地产信用修复

5、：看好中国地产信用修复：1）看好看好“政策、市场、主体政策、市场、主体”三大层次三大层次重新修复信用重新修复信用。2）政策端。政策端。供给侧改革的主要目标在于探索行业发展新模式，稳定市场主体和保障行业发展速度和经济需要、人民生活水平相适应；需求侧管理的主要目标在于调节居民杠杆率水平。在提升群众合理生活水平的同时，保障社会整体公平性；3）市场端。）市场端。销售面积，从总量角度出发，实现人口数量和人均住房面积相匹配。销售价格，价格涨幅，均价水平与经济总量，人均收入水平相匹配。4）主体端。主体端。未出险企业：在持续享受行业格局改善和优化的同时，积极探索适合中国房地产行业发展的新模式，把经济效益、社会

6、效益和环境平衡充分结合。逐步成为行业发展新标杆，推动行业信用整体修复；出险企业：少部分资不抵债企业破产方式退出市场，大部分企业积极推动债务重组和缩表稳定，有序化解债务总体规模，实现企业在新规模上的平衡、稳定和信用修复；总结总结：宽严相济宽严相济，积极引导行业健康发展，积极引导行业健康发展。向回看系列 1-5，用较大章节篇幅对中、美、日房地产从市场变化，企业应对方式以及监管层调控和救助措施等层面进行较为详细的宏观和微观比较。1）我们认为海外市场可以作为中国发展的借鉴，但由于经济结构和社会结构差异，尤其我国目前房地产总体量明显远大过全球历史经验，在房地产调控和发在房地产调控和发展问题上，不存在可以