清华五道口：多措并举推动保障性租赁住房REITs常态化发行（2022）（12页）.pdf

1、 研究报告 （2022 年第 9 期 总第 24 期）2022 年 11 月 4 日 多措并举多措并举 推动保障性租赁住房推动保障性租赁住房 REITsREITs 常态化发行常态化发行 不动产金融研究中心 林甦 赵航 【摘要】【摘要】保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021 年 6 月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。本文在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上，有针对性地剖析了首批保租房 REITs 实现收益率达标、成功发行的关键，并对未来保租房 REITs常态化发行给出相关政策建议。1 住房问题既关系经济金融的健

2、康发展，又关系人民群众的幸福安康。随着城镇化进程的加快，新市民、青年人向一、二线城市集聚趋势明显。这些城市房价高，2010年以来房价收入比维持在925，大部分新市民、青年人工作时间短、收入水平不高、经济积累少，在一定阶段内只能依靠租赁方式来解决住房问题。在人口持续流入的大城市，租售比背离严重，租赁住房普遍面临沉淀资金大、租金收益率不高、投资回收周期长的困境。多国经验已经证实，发展租赁住房 REITs，是引导多主体投资、筹集长期权益资金、增加租赁住房供给的有效渠道。保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021 年6 月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见（以下简称意见）

3、，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。相较于完全市场化的长租房，保障性租赁住房得到了政府在土地、税收、金融、行政审批等方面的政策支持，一般不设收入门槛，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金。小户型，旨在公共资源有限的条件下，尽可能增加房源供给效率。低租金，旨在将显性的、隐性的政策支持传导到需求端，降低目标人群租住成本。2021 年关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知（以下简称“958 号文”），将保障性租赁住房列入试点范围。2022 年 8 月31 日，首批三只保障性租赁住房公募 REITs（以下简称“保租房

4、REITs”）上市交易。2 本文在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上，有针对性地剖析了首批保租房REITs实现收益率达标、成功发行的关键，并对未来保租房 REITs 常态化发行给出相关政策建议。一、多种政策支持叠加，提高保障性租赁住房项目收益率一、多种政策支持叠加，提高保障性租赁住房项目收益率 （一）多种方式供应土地，旨在降低土地获取成本 降低土地获取成本，是加快发展保障性租赁住房的关键。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，允许保障性租赁住房项目以多种方式低成本获取土地。土地获取方式以盘活存量为主，包括利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有

5、闲置用地和非居住存量房屋建设，同时适当利用新供应国有建设用地建设。各类土地获取方式及相关政策规定、典型案例见表 1。2021 年、2022 年累计筹建的 330 万套（间）保障性租赁住房中，利用存量土地和房屋建设的约占 70%，利用新供应国 3 有建设用地建设的约占 30%。自然资源部要求各地在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。（二）联合审批认定，配套补贴、水电气、税费等优惠政策 意见出台前的较长一段时间内，部分“商改租”“工改租”项目，由于土地用途无法调整，无法办理项目改建审批手续，无法纳入工程质量安全监管，也无法享受住房租赁税收优惠政策和民用水电气价格。

6、意见出台后，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并纳入工程质量安全监管，项目合法性问题得以解决。对符合规定的保障性租赁住房项目，可以享受财政补贴。例如，广东省每年安排2亿元省级财政资金支持发展保障性租赁住房，并按照下达到省的中央预算内投资补助资金额度1:1给予省级配套资金，重点支持新建、改建保障性租赁住房。如果是“非改居”项目，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。例如岳麓区龙湖冠寓红星美凯龙项目，办理水电费的商转民手