房地产行业：22年总结之融资篇飞雪迎春到-230130（28页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 22 年总结之融资篇：年总结之融资篇：飞雪迎春到飞雪迎春到 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC0

2、46 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华发股份 600325 CH 11.95 买入 万科 A 000002 CH 23.00 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 建发股份 600153 CH 18.23 买入 新城控股 601155 CH 27.72 买入 金地集团 6

3、00383 CH 12.10 买入 城建发展 600266 CH 4.76 增持 华联控股 000036 CH 4.48 增持 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 31.05 买入 资料来源：华泰研究 2023 年 1 月 30 日中国内地 专题研究

4、专题研究 地产融资曙光已现，持续看好优质房企机遇地产融资曙光已现，持续看好优质房企机遇 2022 年房地产融资再现净偿还，金融资源仍在向央国企集中。11 月以来融资政策“三箭齐发”，信用风险蔓延趋势已得到初步控制。2023 年地产融资政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心，结合需求端、保交付政策的协同发力，共同推动行业纾困和信用风险的消解。我们继续看好优质房企投资机遇，重点推荐 1）A 股开发：华发股份、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物

5、业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。2022 年地产融资回顾：依然净偿还，但曙光已现年地产融资回顾：依然净偿还，但曙光已现 2022 年由于房地产景气度下降，出险房企较 2021 年继续增多，金融机构预期进一步回落，使得行业融资规模持续收缩，连续第二年出现净偿还。但在金融支持不断加码的背景下，净偿还规模已由 2021 年的 5610 亿元收缩至1370 亿元，多渠道开始出现积极变化。其中：1、开发贷增量融资下滑但存量合理展期，净融资显著扩张至 6600 亿元；2、境内债到期规模收缩推动净偿还规模改善，Q4 已实现净融资；3、股权融资虽然仍在收缩，但政策有望在 2023 年带来积极变化；4、

6、房地产信托净偿还规模仍然较高，但监管表态已经出现边际变化；5、境外债到期进入高峰，净偿还规模显著放大。结构分化：金融资源结构分化：金融资源仍仍向央国企集中向央国企集中 由于信用水平的差异，央国企和民营房企在融资方面出现显著分化。根据Wind 的数据，2022 年央国企占到境内债发行规模的 87%，同比提升 13pct，发债规模超过 100 亿元的 11 家主流房企均为央国企或混合所有制企业，逆势迎接信用扩张。民营房企受信用风险拖累，不管是否出险，有息负债均出现收缩。由于“幸存者偏差”，以及金融支持的助力，境内债融资成本同比下降 97bp 至 3.48%；境外债由于大量交换要约的存在，融资成本仍