1、房地产数智化营销简报1寒江尽渡去 春风徐徐来2022 年房地产金融专题研究房地产金融研究专题合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；2目录【内容摘要】.3万流归宗：政策筑底稳市场.41、政策出台密集，稳市场导向明显.42、制造业、基建投资增速放缓，无法有效对冲房地产业投资负增长.63、房地产金融环境向好.7多管齐下：政策调整撑信心.91、金融供应端几近停滞，市场信心压力大.92、保交楼背景下，金融支撑多样但受益规模小.11大浪淘沙：政策定向扶“优生”.141、供应端调整仍未触及“三道红线”底线，部分房企定点纾困.142、房地产重回支柱产业，房企结构分化或称定局.18表一：20

2、22 年房地产金融政策.21表二：2022 年金融支撑受益房企.23表二：2022 年房地产企业发债统计.25房地产金融研究专题合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；3寒江尽渡入，春风徐徐来-2022 年房地产金融专题研究【内容摘要】1、2022 年底，随着“保交楼”政策的持续，市场已经筑底，“三支箭”主要用于稳市场预期。回顾 2022 年，年初新开工面积、竣工面积同比降幅不断扩大，从 5 月开始，“保交楼”逐步成为政策关注焦点。2022 年 7 月开始，竣工面积同比降幅就开始收窄，而 2022年 9 月后新开工面积也有收窄的迹象。2022 年 11 月“三支箭”政策后，市

3、场稳定预期得到确认。2、近三年政策经历了趋紧-从严-趋松的三个阶段，房地产金融环境整体向好。2020 年试行“三道红线”、2021 年执行的“两集中”彻底动摇了房地产高周转的模式，房企迎来艰难时刻。制造业、基建投资增长速度放缓，无法有效对冲房地产投资负增长。房地产金融政策由“保交楼”转向“保房企”。在经过“三道红线”的三年考验后，优质房企将成为下一轮房地产金融的主要支撑方向。3、“三道红线”执行两年多期间，房企资产负债改善有限，但风险出清效果较为显著。“三道红线”政策自 2020 年 8 月试行，距 2023 年中完成降负债的目标还剩下半年。目前上市房企相较于 2021 年资产负债表并未明显改

4、善，2022 年仍有大量房企债务违约。从房企资金来源来看，除自筹资金、银行贷款和利用外资以外的其他资金规模与占比下降较为明显，这意味着房企金融风险降低效果较为显著。4、“保交楼”政策下房地产金融支撑手段明显增加，但规模较小。转向“三支箭”政策后，“保房企”金融支持规模与方式均有较大突破。“保交楼”的金融支撑手段主要有并购贷、中债增信、信用保护工具等，金额规模较小，受益企业少。“三支箭”的金融支撑方式主要包括银行信贷、债券、股权、房地产信托（基金）、REITs 等，金额规模大、受益企业多。在支持企业方面，指向性明显，以优质企业为主要支撑对象。5、暴雷房企出险后，金融政策制定上从“保交楼”定向楼盘

5、支持到“三支箭”定向房企支持，房地产行业底层逻辑发生变化。在“房住不炒”的大逻辑下，短期房地产金融的支撑仍然是保民生的“保交楼”。而中长期来看，房地产企业的金融风险化解仍然主要内容，需要引导优质房地产企业资产负债表回归安全区间。房地产行业底层逻辑变为“房住不炒”背景为前提，房企风险化解后健康稳定发展。6、房地产企业结构分化已在进行中，央国企与民企并不是区分房企的决定因素，聚焦主业、聚焦核心城市的企业活得更好。从新增货值 TOP20 的企业，除托底拿地的国企平台外，保利、华润、中海、滨江集团等表现较为抢眼，这些企业拿地主要聚焦在核心城市。现阶段，虽然国企具备一定优势，但并不绝对，也存在部分央国企

6、表现不如民企。随着金融利好政策房地产金融研究专题合作洽谈联系方式：微信:19101732989；.com；4落地+企业自身不断改善资产负债表，部分优质民企重新聚焦主业、聚焦核心城市，预计在2023 年会有亮眼的表现。万流归宗：政策筑底稳市场1、政策出台密集，稳市场导向明显2022 年初，商品房竣工面积同比断崖下降。在新开工面同比降幅持续扩大的情况下，竣工面积同比断崖式下跌；带给市场巨大变化，竣工面积的强烈变化让市场信心瞬间跌进了谷底。短期内，购房者对交房的担忧进一步加剧房企销售压力；房企资金受到“三道红线”限流与销售回款减慢的双重压力，而随着零星爆发的“断贷风波”更是给市场吹了凛冬的一口寒气。