1、 1 后疫情时代美国房地产市场风险及启示 后疫情时代美国房地产市场风险及启示 得益于美联储超宽松的货币政策、美国政府的大规模财政刺激计划及居家办公模式的兴起，近两年美国房地产市场持续火热，房价在两年内上涨了逾30%。在美联储开启加息周期、美国政府退出财政刺激计划的背景下，2022年三季度以来，美国房价涨幅持续放缓。当前美国房地产市场存在哪些风险？是否会爆发新一轮次贷危机？对中国房地产市场发展有何启示？本文将就上述问题开展详细论述。联合资信 主权部|李为峰 王祎凡 研究报告 1 一、新冠疫情以来美国房价大涨的主要原因 一、新冠疫情以来美国房价大涨的主要原因 自 2020 年新冠疫情暴发以来，美国

2、房地产市场持续火热，房价也持续攀升，2020年和 2021 年房价涨幅分别达到了 10.2%和 18.5%，两年累计涨幅更是超过 30%。新冠疫情以来美国房价大涨主要受以下三个方面因素驱动：一是美联储大幅放松货币政策，增发的货币大量流入房地产市场。一是美联储大幅放松货币政策，增发的货币大量流入房地产市场。为缓解新冠疫情对美国经济造成的严重冲击，美联储于 2020 年 3 月连续两次紧急降息将基准利率水平降至零附近，同时推出“不限量”量化宽松政策，使得美联储的资产负债表迅速扩张，至 2021 年底已高达创纪录的 8.8 万亿美元，较 2020 年初的 4.2 万亿美元翻了逾一倍；另一方面，美国广

3、义货币供应量（M2）也大幅上升，月度供应量从 2020年初的 15.4 万亿美元飙升至 2021 年底的 21.7 万亿美元，2020 年和 2021 年的年度涨幅分别达到 19.1%和 16.2%。美联储超宽松的货币政策及天量的货币供给使得大量资金流入房地产市场，推动了房价的持续上涨。数据来源：Wind，联合资信整理 图图 1.1 美联储资产规模及美国美联储资产规模及美国 M2 月度供应量月度供应量 二是美国政府持续补贴，居民收入及购买力上升。二是美国政府持续补贴，居民收入及购买力上升。2020 年，美国政府共推出了 5轮财政救济法案用于应对新冠疫情，总的刺激规模高达 3.9 万亿美元左右，

4、相当于当年 GDP 总量的近 19%；2021 年，新上台的拜登政府又推出了总规模 1.9 万亿美元的财政刺激法案，相当于当年 GDP 总量的 8%左右。总体来看，这些法案救济的重点持0500001000001500002000002500002008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-01202

5、0-072021-012021-072022-012022-07M2月度供给量美联储总资产（亿美元）VUnUsQtRTXiZvZ0ZsUbR9R9PoMmMtRpMeRqQrQjMnMtR7NmMxOvPrQpNxNrQsP 研究报告 2 续向居民部门倾斜，每个符合条件的美国居民从这些法案中可直接获得的钱高达18,200 美元（包括 3,200 美元的现金支票和 15,000 美元的失业救助金），间接获得的贷款利息减免或延期偿还金额平均高达 21,844 美元，这些措施使得美国居民收入在经济陷入大幅衰退的情况下仍保持了增长趋势。在救助方案实施的 2020 年 4 月、2021年 1 月和 3

6、月，美国年化个人总收入均出现了大幅上升。收入的增加也极大地提升了居民购买力，为美国房地产市场的持续火热提供了坚实的基础。数据来源：Wind，联合资信整理 图图 1.2 美国个人总收入变化情况美国个人总收入变化情况 三是新冠疫情背景下居家办公的趋势增加了房地产市场需求。三是新冠疫情背景下居家办公的趋势增加了房地产市场需求。新冠疫情期间，为了防止聚集性传播，人际距离被尽可能地拉远，居家办公在美国逐渐流行起来。科技公司因其轻资产和高度依赖互联网的特征，在居家办公上有得天独厚的优势，部分科技公司甚至允许员工永久性地居家办公。随着大批科技公司向周边迁移以及城市白领更加青睐去更广阔的郊区居住生活，距离硅谷