房地产行业深度研究报告：核心20城探究之苏州制造业升级瓶颈下的地产机遇-230120（38页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 01 月月 20 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）制造业升级瓶颈下的地产机遇制造业升级瓶颈下的地产机遇 核心核心 20 城城探究探究之苏州之苏州 工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州 GDP 和人均

2、 GDP 在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次于上海、深圳的中国工业第三城，GDP 中第二产业占比 48%，二产人口占就业人口比例达到 51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去10 年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。苏州工业细分项中，苏州工业细分项中，电子信息产业电子信息产业增长增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、显现疲态，但高端装备制造、新材料、生物医药为未来主要增长

3、点，政府仍有较大支持产业转型的余地生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信息产业占苏州工业总产值的 29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信息产业增速，复合增速仅 2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的 27%，复合增速超 15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021 年产值超 1700 亿，仅次于北京。3）苏州政府性债务余额与税收收入比 0.7，税收规模超 200

4、0 亿，在长三角城市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。2022 年年苏州苏州商品住宅销售下跌商品住宅销售下跌 23%，未来未来新房销售新房销售将向将向 1800 万方需求中枢万方需求中枢回归回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降 23%至1429 万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为抗跌。2022 年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在 1300万以上，商品住宅需求中枢仍有 1

5、800 万方。3）苏州当前楼市供需结构良好，城市去化周期为 15 个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外溢带来的居住需求释放。2022 年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有有望在望在 2023 年年市场复苏市场复苏中中率先受益。率先受益。1）万科、招商蛇口、保利、中海、苏州高新在苏州土储结构良好，在工业园区、高新区、昆山优质板块土储占比超50%，未来将转化为优质供应，在市场回暖中将有望率先受益。2）苏州年底土地市场回暖，2 宗地块触

6、及封顶摇号，整体溢价率 4.8%年内最高。招商蛇口、建发房产谨慎投资，优中选优，拿地楼面价约 3 万元/平米；本地国企苏州高新择优托底，布局工业园区、高新区。3）预计 2023 年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科 A、保利发展等。风险提示风险提示：房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)126 0.02 总市值(亿元)16,972.20 1.84 流通市值(亿元)16,1