房地产开发行业：政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营-230106.pdf（40页）

1、请务必阅读末页的免责条款和声明2023年年1月月6日日房地产开发行业房地产开发行业政策风口掘金销售二次分化政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营新模式下聚焦存量资产运营陈聪陈聪 张全国张全国中信证券研究部中信证券研究部 房地产和物业服务组房地产和物业服务组目录目录CONTENTS21.1.20222022岁末，行业依旧低位运行岁末，行业依旧低位运行2.2.20232023伊始，政策持续积极发力伊始，政策持续积极发力3.3.地产再融资，可能有用的视角地产再融资，可能有用的视角4.4.常见的研究方法论误区常见的研究方法论误区5.5.销售二次分化和资产运营养成销售二次分化和资产运营养成6.

2、6.风险提示风险提示QZmVtRsQSWjYuYXUpZ7NaO8OnPpPtRnOfQnNrQjMoOyR8OpOpPxNrRxOuOoNqQ31.2022岁末，行业依旧低位运行岁末，行业依旧低位运行4销售走低，房价承压销售走低，房价承压资料来源：亿翰智库，各公司公告，中信证券研究部样本开发企业样本开发企业2022年年12月及月及2022年全年销售情况：万平米，亿元年全年销售情况：万平米，亿元12月月，18家样本房企销售额同比下降家样本房企销售额同比下降16.8%。我们跟踪的样本城市新房销售套数同比下降我们跟踪的样本城市新房销售套数同比下降35.9%，重点城市去化率依然重点城市去化率依然保持

3、在历史低位保持在历史低位。12月疫情也影响住房需求正常释放月疫情也影响住房需求正常释放。公司1-12月12月1-12月12月1-12月12月1-12月12月金额金额面积面积金额同比金额同比面积同比面积同比碧桂园4,6432805,771346-39%-6%-36%-16%万科A4,2024302,610267-33%-32%-31%-24%融创中国1,692811,28061-72%-83%-69%-79%保利发展4,5735722,570162-15%56%-23%-34%中海地产2,9553881,369180-20%-2%-28%-21%绿城中国3,0033731,361132-14%1

4、7%-13%-4%世茂集团8657053845-68%-37%-65%-32%华润置地3,0134961,390235-5%10%-16%133%招商蛇口2,92635075395-16%50%-27%-4%龙湖集团2,0332011,267130-30%-49%-26%-49%新城控股1,165711,18669-50%-66%-50%-73%金地集团2,21820499591-23%-15%-28%-32%旭辉集团1,2376184755-50%-72%-42%-59%中国金茂1,550175780115-34%-20%-41%-17%越秀地产1,260231428789%15%3%10%

5、滨江集团1,53920432243-9%40%-9%26%建发房产1,700252798109-1%9%-2%-3%华发股份1,20217840172-1%-8%-14%0%合计41,7784,61624,6652,286-30.6%-16.8%-36.2%-30.0%30%40%50%60%70%80%90%100%14/0715/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/07-60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%050000100000150

6、000200000250000300000350000400000123456789101112YoY202020212022样本城市新房销售套数及同比情况（套）样本城市新房销售套数及同比情况（套）重点城市新开盘项目去化率情况重点城市新开盘项目去化率情况资料来源：Wind，中国指数研究院，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部52022年年11月月，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的分别有个大中城市中新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的分别有51个和个和62个个。资料来源：国家统计局，中信证券研究部资料来源：国家统计局，中信证券研究部70个大中城市中新房价格环比上涨