1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|公司深度报告 2022 年 12 月 27 日 强烈推荐强烈推荐（首次首次）组合管理大师，风格组合管理大师，风格稳定稳定不不漂移漂移 总量研究/房地产 目标估值：35.34 港元 当前股价：24.2 港元 龙湖可谓组合管理大师，背后是对持有型业态亲力亲为的及时卡位以及强执行龙湖可谓组合管理大师，背后是对持有型业态亲力亲为的及时卡位以及强执行力力，具有领先行业的“长期意识”及“风控意识”，公司将借此跨越周期具有领先行业的“长期意识”及“风控意识”，公司将借此跨越周期，并并受益于未来行业竞争格局改善受益于未来行业竞争格局改善。概况：概况：管理团队顺利“交班”

2、，历史上构建的核心竞争优势已较牢固管理团队顺利“交班”，历史上构建的核心竞争优势已较牢固。09 年港股上市，12 年调整战略卡位商业赛道，长期品牌营造及经验积累打造商业管理护城河。财务复盘：财务复盘：长期战略定力巩固永续经营假设，“较强盈利、周转及较低杠杆”长期战略定力巩固永续经营假设，“较强盈利、周转及较低杠杆”勾勒稳定资产收益率，潜在可融资空间充足勾勒稳定资产收益率，潜在可融资空间充足。永续经营永续经营方面方面，公司现金流结构稳定，驾驭负债能力较强，经营长期坚持量入为出，打造穿越周期能力；盈利盈利方面方面，公司长期战略定力及 TOD 开发模式有望短期减缓利润下行趋势，长期打造超额利润率；周

3、转周转方面方面，虽商业资产不断沉淀，但标准化、精细化管理助力公司资产周转率优中带升；杠杆杠杆方面方面，有息负债杠杆稳定且处于行业偏低位置，无息负债适度运用，受益于优质持有型物业“鲁棒性”强，潜在可抵质押融资空间充足。经营复盘：经营复盘：开发与商业协同发展，兼顾业绩稳增与现金流稳健开发与商业协同发展，兼顾业绩稳增与现金流稳健。公司依托 TOD综合体项目，各项业务协同发展，开发方面开发方面，稳健杠杆下顺周期发展，货值充足且较优，城市布局上深耕为主、适度下沉；商业方面商业方面，聚焦高能级城市，布局策略上，一是关注核心区域潜在机会，二是发掘城市扩张背景下的增量机会，若疫情好转，营业额或具备向上弹性，预

4、计新店年均将贡献收入约 14亿元，同店同比有望维持在 15%左右，合计租收增速约为 30%；长租方面长租方面，当前已具备一定规模及相应管理能力，REITs 渠道放开或有望盘活资产实现投资闭环；物管方面物管方面，住宅业态第三方占比超六成，有望实现收入稳增长。投资建议：投资建议：（1）龙湖可谓组合管理大师，背后是对持有型业态亲力亲为的及）龙湖可谓组合管理大师，背后是对持有型业态亲力亲为的及时卡位以及强执行力，具有领先行业的“长期意识”及“风控意识”，公司时卡位以及强执行力，具有领先行业的“长期意识”及“风控意识”，公司或将借此跨越周期，具备永续经营的前提；（或将借此跨越周期，具备永续经营的前提；（

5、2）资金面或受益于优质可抵押）资金面或受益于优质可抵押资产及稳定的租金现金流领先恢复，业绩或受益于非开发利资产及稳定的租金现金流领先恢复，业绩或受益于非开发利润高增速实现稳润高增速实现稳健增长；（健增长；（3）同时公司作为此轮周期后为数不多的规模优质民企，或将明显）同时公司作为此轮周期后为数不多的规模优质民企，或将明显受益于竞争格局改善，受益于竞争格局改善，预计 22E/23E/24E EPS 分别为 3.8/4.0/4.6 元/股，当前股价对应 PE 分别为 5.7/5.5/4.7，给予“强烈推荐”评级，给予公司 23 年8.0 倍 PE，对应股价 31.65 元/股（35.34 港元/股）

6、。风险提示：风险提示：融资端政策落地不及预期，融资端政策落地不及预期，商品房销售市场复苏不及预期商品房销售市场复苏不及预期，疫情疫情后线下消费复苏不及预期后线下消费复苏不及预期，年末存货减值计提或超预期年末存货减值计提或超预期等等 财务财务数据数据与与估值估值 会计年度会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业总收入(百万元)184923 223919 249906 234224 263905 同比增长 22%21%12%-6%13%营业利润(百万元)41351 40012 46339 48296 58182 同比增长 3%-3%16%4%20%归母净利润(百万元)