1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业深度报告 2022 年 12 月 15 日 推荐推荐（维持）（维持）房地产行业最新观点及房地产行业最新观点及 1-11 月数据深度解读月数据深度解读 总量研究/房地产 11 月单月销售面积同比增速月单月销售面积同比增速-33.3%，较，较上上月负增长扩大月负增长扩大 10 pct，季调环比，季调环比为为-6.5%，主要原因仍是短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪；往后看，根据高频房管局数据观察，36 城 12 月上半月（1-8 日）销售面积同比负增长较 11 月单月收窄 10pct 至-20%，疫情改善或有利于被长期压制的刚性及改善性需求释放；居民购

2、买能力方面居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买能力逐步增强，将有助于销售市场快速回暖；购买意愿方面购买意愿方面，货币活化指数仍处于历史较低位置，居民购买意愿整体偏弱；11 月单月竣工面积同比增速为月单月竣工面积同比增速为-20.2%，较上月负增长扩大较上月负增长扩大 10.8pct，季调季调环比为环比为-2.2%，受短期疫情及房企现金流偏紧影响施工进度或有所搁置，预计后续竣工将出现明显回升，但竣工大周期基本结束；11 月单月新开工面积同比增速为月单月新开工面积同比增速为-50.8%，较较上上月负增长扩大月负增长扩大 15.7pct，季季调环比为调环比为-10.3%，销售市场持续

3、低迷及现金流偏紧或压制房企开工及拿地意愿，往后看，具备反弹基础，但短期受到复工压制，中期受制于拿地约束；11 月单月投资金额同比增速为月单月投资金额同比增速为-19.9%，较较上上月负增长扩大月负增长扩大 3.9pct，季调环，季调环比为比为-3.2%，投资短期及未来半年或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中长期受施工面积收缩影响；11 月单月到位资金同比增速为月单月到位资金同比增速为-35.4%，较上月负增长扩大，较上月负增长扩大 9.4pct，季调环，季调环比为比为-11.3%，结构上融资类资金中国内贷款单月增速回落，但较新开工仍高近两成，或透露“保交楼”进程的逐步落地，自筹资金负增长扩大

4、；销售类到位资金与销售数据走势相符，趋势下行；11 月末房地产行业资金链指数月末房地产行业资金链指数波动下行，行业资金面仍承压波动下行，行业资金面仍承压；11 月月各城市能级新房房价均各城市能级新房房价均出现出现下滑，增速上持续分化。下滑，增速上持续分化。70 城整体房价环比-0.25%，其中一线城市房价环比-0.2%，二线环比-0.2%，三线环比-0.3%；投资建议：投资建议：维持年度策略报告“布局分两阶段”观点，第一阶段或是当下到维持年度策略报告“布局分两阶段”观点，第一阶段或是当下到明年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善明年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来

5、源于压制需求的释放，如改善型需求；第二阶段或开始于明年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步型需求；第二阶段或开始于明年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善企稳出现改善;房地产房地产债券角度债券角度关注关注：关注部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度股票角度关注：关注：从 DCF 视角来看，第一阶段看分母端明显改善对估值的显著拉动，第二阶段看分子端重回竞争格局改善逻辑。第第一阶段布局困境反转，“赔率”或较高，以及具备弹性的民企和混合所有制一阶段布局困境反转，“赔率”或较高，以及具备弹性的民企和混合所有制企业企业，如【龙湖集团】【金地集团】【美的置业】

6、【碧桂园】等。第二阶段第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的，建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”【招商蛇口】，【保利发展】，【万科 A】，【金地集团】，【中国海外发展】，【华润置地】，【龙湖集团】，另有区域型【建发股份】【滨江集团】【越秀地产】等;产业链角度产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等;生态生态链角度链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管