1、-1-敬请参阅最后一页特别声明 市价（港币）：4.52 元 目标（港币）：5.65 元 市场数据市场数据(港港币币)流通港股(百万股)1,336.26 总市值(百万元)6,039.90 年内股价最高最低(元)4.540/2.550 香港恒生指数 19450.23 股价表现股价表现(%)3 个月个月 6 个月个月 12 个月个月 绝对 31.01 14.14 7.88 相对香港红筹 31.71 22.99 15.31 杜昊旻杜昊旻 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130521090001 王祎馨王祎馨 联系人联系人 股东资源股东资源有效协同有效协同，市场化机制助力高增市场化机制助力

2、高增 主要财务指标主要财务指标 项目项目 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)1,029 1,557 2,283 3,194 4,243 营业收入增长率 28.4%51.3%46.7%39.9%32.8%归母净利润(百万元)106 159 237 340 479 归母净利润增长率 55.6%50.2%48.8%43.2%41.2%摊薄每股收益(元)0.09 0.12 0.18 0.25 0.36 每股经营性现金流净额 0.24 0.66 0.25 0.97 1.08 ROE(归属母公司)(摊薄)26.3%15.8%20.6%25.1%29.3%P/E

3、45.1 34.1 22.9 16.0 11.3 P/B 11.9 5.4 4.7 4.0 3.3 来源：公司年报、国金证券研究所 注：若无特殊注释，本文货币单位均为人民币 投资逻辑投资逻辑 具备市场化机制具备市场化机制的国企物管，股权激励充足。的国企物管，股权激励充足。公司是世界 500 强建发集团下属的物业管理公司。1H22，公司总收入 10 亿元，同比+50%。截至1H22，在管面积 3726 万方，同比+34.6%；合约面积 8063 万方，同比+43.7%；合约/在管为 2.2 倍。截至 1H22，公司已实施的股权激励计划股权占比 2.11%（在上市国企物管中比例最高），管理层持股计

4、划股权占比3.92%。我们认为充足的股权激励保障了管理层与股东利益的一致，也体现了公司拥有良好的市场化机制，这与 1987 年改革后的建发集团一脉相承。控股股东表现优秀，规模增长确定性强。控股股东表现优秀，规模增长确定性强。财务绿档。截至 2022 年 6 月，控股股东建发国际剔除预收账款资产负债率 66.7%，净负债率 68.6%，现金短债比 3.6x，均满足绿档要求。根据克而瑞数据，2022 年 1-11 月，建发国际全口径销售面积 689 万方，同比增速-1.8%，远好于百强-48%的下滑幅度。2021 年建发国际销售面积 871 万方，2017-21 年复合增速高达 94%。受益于此，

5、我们预计控股股东今年将为公司贡献 800 万方的新增在管面积。社区增值有质增长，收入占比持续提升。社区增值有质增长，收入占比持续提升。得益于市场化的机制和股东资源，公司近几年在社区增值方面的积极探索颇有成效。1H22，社区增值服务收入 1.8 亿元，同比增长 104%，占总收入的比例为 18.4%，相较去年同期提升 4.9pct。非业主增值市场化定价，增长可持续。非业主增值市场化定价，增长可持续。1H22，公司非业主增值服务收入 3.4亿元，同比增长 51.5%，占总收入的 34.0%，与去年基本持平。公司的非业主增值服务毛利率不到 20%，与其他上市物管公司相比处于较低水平，我们认为这主要是

6、因为其定价更加市场化，未来不仅可以维持还有提升空间。过高的非业主增值服务毛利率在地产下行期有下滑风险。投资建议投资建议 我们预计公司 2022-24 年的收入分别为 22.8 亿元、31.9 亿元和 42.4 亿元，同比增速分别为 46.7%、39.9%和 32.8%；2022-24 年归母净利润分别为2.4 亿元、3.4 亿元和 4.8 亿元，同比增速分别为 48.8%、43.2%和 41.2%。考虑到公司控股股东的优秀表现和公司市场化机制带来的经营活力，我们认为公司后续业绩增速高且确定性较强。基于公司的业绩增速，结合可比公司的估值水平，我们给予公司 20.0 x 的 2023 年 PE（对