华润置地(01109.HK)-港股公司研究报告：销售稳居前三购物中心租金双位数增长-260122（16页）.pdf

1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1616 Table_Page 跟踪研究|房地产 证券研究报告 【广 发 地 产【广 发 地 产&海 外】华 润 置 地海 外】华 润 置 地（01109.HK）销售稳居前三，购物中心租金双位数增长销售稳居前三，购物中心租金双位数增长 核心观点核心观点：开发业务：销售稳居前三，投资力度提升。开发业务：销售稳居前三，投资力度提升。根据月度经营公告，25 年公司销售金额 2336 亿元，同比-10.5%，销售面积 923 万方，同比-18.6%，销售均价 2.5 万元/平，同比+10%。投资端，25 年拿地金额916 亿元，同比+18%，权益

2、拿地金额 683 亿元，同比+30%，拿地权益比 74%，比 24 年提升了 7pct。全口径拿地力度 39%，同比提升10pct，权益补货力度 80%，同比提升 24pct。华润置地 25 年拿地城市结构变化不大，拿地均价提升 39%，表明在核心城市内部聚焦。经常性业务：购物中心租金双位数增长。经常性业务：购物中心租金双位数增长。根据经营公告（全口径），25年租金收入 329.4 亿元，同比+12.8%，增速平稳，轻资产管理和生态圈收入182.1亿元，同比-3.3%。整体经常性收入512亿元，同比+6.5%。业绩预测：预计业绩预测：预计 25 年核心净利润年核心净利润 210 亿元。亿元。我

3、们预计 25-27 年核心净利润分别为 210 亿元、232、256 亿元，同比分别-17%、+10%、+10%。拆解来看，预计 25 年 210 亿元核心净利润=开发 93 亿元+投资物业 98 亿元+轻资产生态圈 19 亿元，剔除 REITs 贡献、并表税后减值、投资收益影响后，并表开发经营净利润为 105 亿元，净利率为5.0%，较 24 年回落 1.2pct。公司业绩结构不断优化。一方面是非开发核心净利润占比预计 56%，首次突破 50%，另一方面，25 年开发结转规模与质量保持领先，随着新货占比提升，整体减值包袱逐步减弱。盈利预测与投资建议盈利预测与投资建议。预计 25-27 年公司

4、归母净利润 240、242、266亿元，合理价值方面，参考可比公司 PE 估值，确定公司分部业务合理估值合计为 3085 亿元，对应合理价值 48.16 港元/股（港币兑人民币汇率为 0.89820，2026/1/21），维持“买入”评级。风险提示风险提示。销售表现不及预期；储备存在减值压力；结算利润率水平承压；消费不及预期，影响购物中心表现。盈利预测：盈利预测：单位单位:人民币百万元人民币百万元 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 主营收入 251,137 278,799 253,683 201,380 202,297 增长率（%）21.3%11.0%-9.0%-20

5、.6%0.5%EBITDA 69,277 62,552 52,442 49,122 53,315 归母净利润 31,365 25,577 24,024 24,233 26,599 增长率（%）11.7%-18.5%-6.1%0.9%9.8%EPS（元/股）4.40 3.59 3.37 3.40 3.73 市盈率（P/E）5.7 5.6 7.9 7.8 7.1 ROE（%）11.8%9.4%8.1%7.5%7.6%EV/EBITDA 4.3 4.4 4.5 3.6 2.5 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 公司评级公司评级 买入买入 当前价格 28.76 港元 合理价值 48.16

6、港元 前次评级前次评级 买入买入 报告日期 2026-01-22 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：【广发地产&海外】华润置地（01109.HK）:经常核心利润过百亿元，开发毛利率回升 2025-04-06 -2%8%19%29%40%50%01/2503/2505/2507/25