1、第一章 行业概况在全球产业分类标准（Global Industry Classification Standard，GICS）中，金融产业分为银行、保险、综合金融三个二级产业，而银行分为综合性银行、区域性银行、互助储蓄与抵押信贷金融服务三个产业。目前全世界已经有80多个国家建立了10万多个互助储蓄与抵押信贷金融服务组织，其的核心是客户根据自己的住房需要和储蓄能力，与银行签署“住房储蓄合同”，客户按月有规律或者一次性地进行储蓄。在我国，互助储蓄与抵押信贷金融服务属于住房储蓄体系，只经营一项业务，即住房储蓄贷款。与一般的商业银行的房屋贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，只向住房储蓄客户吸存，

2、也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。图 互助储蓄与抵押信贷金融服务原理资料来源：资产信息网 千际投行 1987年底，我国成立了烟台住房储蓄银行与蚌埠住房储蓄银行。但由于两者成立之初，既面临着市场条件不具备的困难，主要是住房金融体系的不健全，配套的住房金融服务方向不明确，又面临着资金来源和运用渠道十分有限的局面，特别是随着各地住房公积金管理中心的纷纷成立，导致住房储蓄银行筹集住房基金的功能被移交，基本切断了其赖以生存的业务渠道，加之住房储蓄银行本身市场定位不准确，其改制转型就成了市场发展的必然。2001年，蚌埠住房储蓄银行组建为蚌埠商业银行，20

3、03年，烟台住房储蓄银行改制为恒丰银行，均加入了城商行行列。2004年2月15日，成立了第一家真正意义上的住房储蓄银行中德住房储蓄银行。中德住房储蓄银行由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1%，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。由于对国内住房消费市场的高估，加之德国的成功模式，中德住房储蓄银行在成立之初就定下了宏伟目标：在前3年，签署16万份住房储蓄贷款合同，签约额达到12亿欧元，并实现盈利。然而，初期的运作远没有达到预定的目标，实现盈利的计划被迫向后推迟。在此之后，中德住房储蓄银行开始放弃住房储蓄这一单一领域，向现代商业

4、银行经营领域发展。图 中德银行互助储蓄与抵押信贷金融服务配贷流程资料来源：资产信息网 千际投行 第二章 商业模式和技术发展2.1 商业模式中国：商业银行合作模式中国银行经营互助储蓄与抵押信贷金融服务的是零售业务，客户分散、覆盖面广，因此普遍实行轻资产、集约化经营，同时与商业银行开展深度合作。与商业银行的深度合作主要体现在三个方面：产品的组合互补，与商业银行的住房按揭等金融产品进行组合，满足不同客户的融资需求；共享销售渠道，双方深度协同，相互联合分销；共享客户资源，深度挖掘客户需求，全方位共同服务客户，实现合作共赢。由于零售银行的特性，以及承担的社会责任和提供低利率信贷，决定了住房储蓄银行与商业

5、银行相比，平均资产回报率并不突出，成本收入比也相对较高。商业模式包括产品特性和服务对象，连接产品和客户的销售渠道和销售方式，以及日常业务运营。美国：住房抵押贷款模式美国的运行模式是以美国联邦住房贷款银行体系为核心，美国联邦住房管理局和美国联邦住房贷款银行委员会为主要管理者的政策性金融体系。当前美国运行模式中，居民家庭、抵押贷款发放机构、政府支持企业、投资者、保险和担保机构是该体系的五大行为主体，联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室是两级市场的政府监管主体。从美国住房金融体系中的公共住房政策来看，一级市场中，美国住房抵押贷款发放机构广义上包括储蓄类金融机构（如互助储蓄银行、储贷协会和商业银

6、行）和非存款金融机构（如抵押银行、人寿保险公司和各种投资基金）。其中商业银行主要服务于高利润、低风险的高收入阶层，而储蓄机构服务低收入阶层的存贷领域，发挥着拾遗补缺的作用，并得到了联邦政府的政策优惠和扶植，联邦住房管理局和退伍军人管理局，承担着为中低收入家庭购房贷款提供保险和担保的责任。二级市场中，联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司作为政府支持企业，其公共住房政策目标都是为了促进二级市场发展，使居民家庭能方便地从抵押贷款发放机构获得更便宜的抵押贷款。政府全国抵押协会则行使了为联邦住房管理局和退伍军人管理局抵押贷款证券化提供担保的职责。德国：住宅储蓄模式德国以审慎的住房金融制度对住房金融市场