房地产行业地产杂谈系列：从美日楼市危机应对谈未来政策方向-221104（39页）.pdf

1、从美日楼市危机应对谈未来政策方向从美日楼市危机应对谈未来政策方向地产杂谈系列之四十三地产杂谈系列之四十三20222022年年1111月月0404日日证券分析师证券分析师杨杨侃侃投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002邮箱：邮箱：郑茜文郑茜文投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060520090003S1060520090003行业评级行业评级地产地产强于大市（维持）强于大市（维持）证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款投资要点投资要点1 1 资产负债表修复快慢为美日危机后楼市复苏差异重要原因。资产负债表修

2、复快慢为美日危机后楼市复苏差异重要原因。美日在历史不同时期均爆发过房地产危机，美国次贷后通过快速降息、开启多轮量化宽松，购买和担保金融机构问题资产优化企业财务状况；接管“两房”，出台“住房救援计划”降低购房者负担，企业及居民资产负债表快速修复，为楼市复苏奠定基础。除经济及人口结构差异外，日本政策失误客观加剧楼市调整幅度及时长，加上企业及居民大量参与股市及地市投资，资产负债表迟迟得不到修复，持续压制企业及居民投资及消费，制约经济及楼市复苏。美日中楼市调整成因、困局存异，信用担忧为国内最大难题。美日中楼市调整成因、困局存异，信用担忧为国内最大难题。对比本轮国内楼市调整及美日危机，调整前美日中房企及

3、居民杠杆率均处于相对高位，均存在资金过度流入房地产；但“三条红线”等政策出台，国内房企及居民杠杆率已经提前回落，资金过度流入房地产势头逐步扭转。同时房贷信用下沉及监管缺位、低首付高杠杆、金融工具发达为美日危机重要推手，但国内首付比例较高、持续压制信托等非标渠道，银行地产不良仍处于低位。此外美日危机前楼市上行更多为流动性及杠杆推动，调整主要来自资产端估值压力，国内楼市上行背后伴随快速城镇化，当前主要面临部分房企流动性不足及衍生的信用担忧。政策或需具全局思维，供给侧优化修复主体信用尤为重要。政策或需具全局思维，供给侧优化修复主体信用尤为重要。在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，尽管政策端持续

4、积极，但收入预期转弱影响需求端政策效果，而供给端政策更多聚焦项目层面，企业信用并未得到修复，房企违约仍时有发生。我们认为破局关键仍在于重构行业信用链条、重塑行业信心，才能真正打通销售及融资渠道形成良性循环。信心重塑则需要加速房企资产负债表的修复，除宏观政策更多发力，提振居民信心外，供给端优化显得更为重要，包括在有选择性收购企业不良资产、政府信用注资支持、股权融资等方面更多政策支持。同时各部门及市场主体目标侧重可能存在差异，政策或需具有全局思维，多部门协同发力。投资建议：投资建议：尽管短期行业信用修复仍需要时间，但主流房企估值已跌至历史低位，我们认为市场已经过度反映信用端担忧，后续政策端发力有望

5、带来基本面逐步修复，个股建议关注强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等；物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，同时建议关注产业链机会。风险提示：1）房价大幅下行加速企业资产负债表恶化的风险；2）政策改善力度及及时性低于预期；3）房地产行业短期波动超出预期的风险。SU9UmUhUdUkUqQ3XkXtU9P9RaQnPrRnPmOlOrQpOjMnNqPbRqRsRNZoOpRNZqNtN2前言前言美日在历史不同时期均爆发过房地产危机，但次贷危机后美国房地产市场快速走出低谷，日本楼市1991年高点后则经历漫长调整期。20

6、21年下半年国内楼市成交持续走弱，部分房企风险逐步暴露，尽管2021年9月起政策明显转向宽松，中央及地方陆续出台大量积极措施，但不同于过往周期政策宽松下楼市快速复苏，目前全国楼市仍未见明显转暖迹象，同时围绕民企的信用担忧仍有扩散风险。我们在此前报告新发展模式探索之美日房企经营启示中提出美日优秀企业通过降杠杆、降土储、多元化和区域及产品聚焦，逐步实现规模及业绩增长及市占率提升。本篇报告更多从行业角度出发，不同于市场过往分析过多着重美日楼市危机的成因，本篇报告在分析美日危机后楼市走向差异基础上，结合我国房地产行业当下困境与美日的异同，尝试在未来楼市可能的政策方向做一些探讨及建议。20212021年