C~REITs行业2023年投资策略：复盘和展望股性与债性-221104（37页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 36 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 复盘和展望，股性与债性复盘和展望，股性与债性 C-REITs 2023 年投资策略2022.11.4 中信证券研究部中信证券研究部 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 李想李想 公用环保行业首席分析师 S1010515080002 孙明新孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 扈世民扈世民 物流和出行服务行业首席分析师 S1010519040004 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010

2、517050001 C-REITs 2023 年投资策略年投资策略2022.11.4 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 核心观点核心观点 2022 年是年是 REITs 市场大发展的一年，市场大发展的一年，REITs 跑赢几乎所有人民币计价跑赢几乎所有人民币计价的的大类资产，扩大类资产，扩大了基础设施的内涵，纳入保租房等优质类别，推出和完善了扩募的机制。我们认为，大了基础设施的内涵，纳入保租房等优质类别，推出和完善了扩募的机制。我们认为，当前当前 REITs 的债性远超股性，参与战略配售和扩募的意义胜过参与二级市场交易。我的债性远超股性，参与战略配售和扩募的意义胜过参与二级市场交易。我们

3、更看好产权类们更看好产权类 REITs，建议建议重点关注保租房和物流仓储设施这一资产类别重点关注保租房和物流仓储设施这一资产类别。2022 年中国年中国 REITs 市场大发展，领跑各大类资产。市场大发展，领跑各大类资产。2021 年 6 月 REITs 产品出现以来，市场发展又稳又好。截至 2022 年 10 月 21 日，市场综合回报率达到 29%，其中产权类达到 40%，上市产品总市值达到 728 亿元，流通市值 338 亿元。2022 年年初至 10 月21 日，市场综合回报达到 4.9%，也显著跑赢了股市、债市、黄金等资产。一年多的历史数据显示，一年多的历史数据显示，C-REITs

4、资产债性强于股性。资产债性强于股性。REITs 和中证全债指数的相关系数达到 0.77，而和沪深 300 的相关系数则为-0.63。这种和股票市场负相关，和债券市场强相关的表现，确实有别于海外 REITs 产品。我们认为，这可能和最初的 REITs 产品优中选优，聚焦于核心城市的绩优资产有关，也和产品本身运营受到疫情明显影响时，往往可以享受政府补贴有关（很难想象上市公司如经营受到疫情影响，能普遍性获得补贴以提升 EPS）。当然，这和市场推出时间比较短、产品相对比较少有一定关系，长期而言我们预计 REITs 将回归股债结合，独立大类资产的特征；当然，REITs 的运营稳健性也会一直高于股票，资本

5、开支的风险被有效回避。“打新”踊跃客观说明供给持续不足，产权类显著跑赢经营权类资产。“打新”踊跃客观说明供给持续不足，产权类显著跑赢经营权类资产。首批九只产品，第二批三只产品（越秀高速、建信中关村和华夏交建），及此后八只产品，其网下发售份额倍数一路走高，平均认购倍数分别为 8.5 倍，46.4 倍和 112.9 倍；公众投资者平均配售比例分别为 6.3%，1.6%和 0.8%，持续降低；发行首日平均涨幅分别为 5.2%，18.3%和 24.9%。值得注意的是，产权类 REITs 表现显著跑赢经营权类 REITs（推出后跑赢超过 26 个百分点）。这充分显示了产权类 REITs 受政策影响小、大

6、修和停止运营可能性低、不存在资产运营合同到期问题等优点。2023 年，保租房资产和物流仓储设施可能是最大亮点。年，保租房资产和物流仓储设施可能是最大亮点。我们认为，保租房租金较为贴近市场化租金，既保证了出租率，又使得原始权益人“纳保”动力十足。核心城市的保租房建设需求庞大，需求基本面稳健。物流仓储设施受疫情影响小，供给局部稀缺，租金历史表现良好。而且，两者的政策支持力度也很大。风险提示：风险提示：2023 年超预期加息的风险；部分 REITs 资产可能有设备大修，项目改造升级存在刚性的现金需求，有别于一般 REITs 收益稳定，基本不需要后续资本投入的特点；局部疫情反复，影响现金分派的风险；R