中资美元债市场研究专题：中资房地产行业离岸和在岸债券对比分析-221028（19页）.pdf

1、 Table_yemei1 观点聚焦 Investment Focus Table_yejiao1 本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司，海通证券印度私人有限公司，海通国际株式会社和海通国际证券集团其他各成员单位的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。关于海通国际的分析师证明，重要披露声明和免责声明，请参阅附录。(Please see appendix for English translation of the disclaimer)Table_Main 研究报告 Research Report 28 Oct 202

2、2 中资美元债市场研究中资美元债市场研究专题专题 中资房地产行业离岸和在岸债券对比分析 Analysis of Offshore and Onshore Bonds in Chinese Real Estate Industry MarkitMarkit iBoxxiBoxx 亚洲中资美元债房地产指数走势亚洲中资美元债房地产指数走势 Source:Wind,HTI 中证地产债、信用债指数走势中证地产债、信用债指数走势 Source:Wind,HTI (Please see APPENDIX 1 for English summary)投资投资要点要点 房地产离岸债券市场以低评级民企为主，房地产

3、离岸债券市场以低评级民企为主，新增新增融资规模下滑，融资规模下滑，未来偿债压力较高。未来偿债压力较高。2022 年房地产在岸离岸市场融资规模双降，在岸市场降幅较缓。房地产离岸市场以高收益和无评级公司为主，到期分布在 2023 年最多。在岸房地产债券市场以高评级公司为主，未来三年到期分布较为平均。离岸房地产债新增融资大幅下滑，高收益及无评级公司未来再融资压力大。三季度两个市场新增融资同比降幅较二季度收窄，融资环境有一定改善。央企国企主导房地产在岸债券市场，融资成本降低，离岸民企央企国企主导房地产在岸债券市场，融资成本降低，离岸民企债券频展期，融资环境待改善。债券频展期，融资环境待改善。在岸房地产

4、债发行人以国企央企为主，模式以公司债和中期票据为主，2022 年融资成本下降。离岸房地产债市场以民企发行人为主，2022 年融资成本上升，再融资困难依靠展期。8 月以来高评级民营房企境内融资环境持续改善，通过发行中债增担保中期票据融资。国企央企在境内融资具备优势，融资规模大，融资成本低。民企在境内仅少数高评级公司通过发中期票据融资。2022 年房地产债离岸在岸年房地产债离岸在岸指数指数皆走弱，在岸表现相对较好，民皆走弱，在岸表现相对较好，民企地产债企地产债市场市场收益率较高，二级市场净价低，境内外利差大。收益率较高，二级市场净价低，境内外利差大。中资美元房地产债券指数年至今下跌 40.1%，债

5、券平均收益率上升至 26.3%，高收益债收益率上升至 56.7%。在岸地产债指数因以央国企，高评级公司为主，年至今下跌 7.2%，表现好于离岸市场。在在岸和离岸市场中，民企平均收益率皆高于央国企，净价较低，离岸民企债券价格净价集中于 040 区间。民企在两个市场利差远高于央国企，在离岸市场有较高风险溢价。投资投资建议建议 建议关注地产行业高评级央企国企投资机会，关注境内外溢价建议关注地产行业高评级央企国企投资机会，关注境内外溢价以及市场超跌机会。以及市场超跌机会。从目前房地产行业离岸在岸债券市场对比来看，央国企仍具备较强的融资能力（从规模和成本角度），较低的风险溢价。高评级民企融资环境随境内支

6、持政策改善。低评级或无评级民企依靠展期，融资环境待改善。建议持续关注房地产销售情况、银行房贷利率及放款政策、土拍市场参与者结构变化可能带来的市场影响。风险风险 地产销售超预期下行，地产行业政策收紧 Table_Author 姜姜珮珮珊珊 Peishan Jiang 100.0120.0140.0160.0180.0200.0220.0240.0260.0280.0Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数Markit iBoxx亚洲中资美元房地产投资级别债券指数Markit iBoxx亚洲中资美元房地产高收益债券指数 180.0 190.0 200.0 210.0 220.0 230.