绿城服务-聚焦高端市场的物管龙头行业分化下彰显韧性-221021（32页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 评级评级：买入买入（首次首次）市场价格：市场价格：4 4.1 10 0 港元港元 分析师：分析师：陈立陈立 执业证书编号：执业证书编号：S0740520080008 Email： 分析师：分析师：李李垚垚 执业证书编号：执业证书编号：S0740520110003 Email： 基本状况基本状况 总股本(百万股)3,250 流通股本(百万股)3,250 市价(港元)4.10 市值(百万港元)13,325 流通市值(百万港元)13,325 股价与行业股价与行业-市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告 公司盈利预测及估值公司盈利预

2、测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元）10,114 12,575 15,233 18,163 21,312 增长率 yoy%18%24%21%19%17%净利润（百万元）710 846 872 1,074 1,243 增长率 yoy%49%19%3%23%16%每股收益（元）0.22 0.26 0.27 0.33 0.38 每股现金流量 0.40 0.31 0.41 0.54 0.63 净资产收益率 15%12%12%13%13%P/E 17.0 14.3 13.9 11.3 9.7 P/B 1.8 1.7 1.5 1.3 1.2 备注：

3、每股指标按照最新股本数全面摊薄，股价以 10 月 20 日收盘价为准 报告摘要报告摘要 专注高端专注高端市场市场的的头部综合物业服务商头部综合物业服务商：绿城服务集团成立于 1998 年，于 2016年在港交所上市，截至 2021 年末，公司已覆盖全国 30 个省、直辖市和自治区接管、咨询及代管合同数目逾 3800 个，总合同服务面积约 6.52 亿平方米。物业行业物业行业是优质赛道逻辑不变是优质赛道逻辑不变：1）景气度高位，行业空间广阔景气度高位，行业空间广阔：物业行业依然处在产业生命周期的快速成长期，预计至 2025 年，物业行业三大业务板块均有万亿的市场潜力；2）政策有望长期利好行业发展

4、政策有望长期利好行业发展：疫情下，物业行业基础治理职能获政府认可，部分地区对物业公司进行补助；同时，相关政策鼓励物业公司开展多种增值服务；3）头部公司优势稳固头部公司优势稳固：行业竞争格局已比较稳定，头部物业公司未来或将持续保持竞争优势，不断提升市场份额。三大业务板块打造竞争力与持续发展能力三大业务板块打造竞争力与持续发展能力：1）物业业务：物业业务：公司基础物业的在管面积与储备面积快速增长，2021 年底，公司在管面积规模全国第五；截至 2021 年末，公司平均物业费 3.21 元/平/月，较高的物业费单价反映出公司布局高能级城市与高端物业项目；2）园区业务：园区业务：2021 年，公司园区

5、业务收入同比+30.3%，五大子版块均录得正增长；由于园区业务依托于物业项目存在，随着公司在管面积持续增加，公司园区业务收入有望将持续增长；3）咨询业务：咨询业务：公司咨询业务主要服务于房地产周期类客户，随着地产行业见顶，预计该板块业务在收入增速及利润率上会面临压力。投资建议：投资建议：绿城服务是国内老牌的高端物业服务商，规模上，公司位列全国前五；品牌上，绿城服务一直以高端物业定位深入人心；竞争力上，公司凭借高品质服务在第三方招投标市场保持较高的中标率，同时在项目层面也赢得更高的提价可能与更大的提价空间。公司在日常经营中专注于维护优良的客户口碑，盈利增速并未作为最核心的指标，随着阶段性的区域整

6、合与内部优化到位，未来公司在经营导向上或盈利与口碑并重，我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 8.72 亿、10.74 亿、12.43 亿，当前股价对应 PE 分别为 13.9 倍、11.3 倍、9.7 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业空间测算不及预期风险、引用数据滞后或不及时。聚焦高端市场的物管龙头聚焦高端市场的物管龙头，行业分化下彰显韧性行业分化下彰显韧性 绿城服务（2869.HK）/物业服务行业 证券研究报告/公司深度报告 2022 年 10 月 21 日-50%-40%-30%-20%-10%0%10