华润置地-商业住宅双轮驱动增效提速万象更新-210318（51页）.pdf

1、 请务必阅读正文后的重要声明部分 2021 年年 03 月月 18 日日 证券研究报告证券研究报告公司深度报告公司深度报告 持有持有（首次）（首次）当前价：38.35 港元 华润置地（华润置地（1109.HK）房地产房地产 目标价：45.81 港元 商业商业住宅双轮驱动，增质住宅双轮驱动，增质提速万象更新提速万象更新 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：021-58351679 邮箱： 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱： 相对指数相对指数表现表现 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 52 周

2、区间(港元)28.0-38.55 3 个月平均成交量(百万)15.69 流通股数(亿)71.31 市值(亿)2,734.72 相关研究相关研究 Table_Report 推荐逻辑：推荐逻辑：1、住房市场中期需求稳定，预计年均约 12.8 亿平，供给侧改革下头部企业市占率有望逐步提升；国内商业繁荣叠加消费升级，购物中心预计未来 3 年开业数量和开业面积 CAGR 分别为 8.0%和 7.1%。2、公司是国内商业地产龙头，兼顾规模扩张与运营质量，加权平均租金 291 元/平/月行业领先。3、公司近 5 年合约销售金额 CAGR 为 27.4%，土储充足且优质，拿地渠道多元，财务稳健具备长期竞争力，

3、预计未来 3 年归母净利润 CAGR 为 12%。住宅开发稳定增长，商业地产繁荣分化。住宅开发稳定增长，商业地产繁荣分化。城镇化叠加城市更新支撑住房中期需求，预计 2020-2030 年均住房需求将保持在 12.8 亿平左右。人口流动带来结构性机会，都市圈和城市群是未来主要的投资机会。行业供给侧改革塑造新格局，财务稳健、深耕一二线城市、拿地渠道多元化的龙头房企有望在竞争中脱颖而出。消费繁荣推动商业地产繁荣，购物中心仍存在较大空间，目前行业集中度低，两级分化明显，多维度竞争下头部企业市占率有望逐步提升。开发物业：深耕一二线高端市场，多元化拿地建立优势。开发物业：深耕一二线高端市场，多元化拿地建立

4、优势。公司 2020 年实现合同销售金额 2850 亿元，同比增长 17.5%，连续四年位列行业前十。公司积极拓展多元化拿地渠道，2019 年非公开市场获取的项目数量占 44%。截至 2020H1，公司开发物业土地储备建面达 6047 万平米，其中一二线城市土地储备占比达68%，去化周期维持在 4-5 年，土储充足。公司盈利能力突出，2019 年房地产开发毛利率 36.5%位于行业前列。城市更新业务以低价获取优质项目的优势明显，2018-2020H1 公司城市更新开发 GFA 在土储面积中的占比皆超过 20%。投资物业：经营规模加速扩张，品牌价值构筑护城河投资物业：经营规模加速扩张，品牌价值构

5、筑护城河。“万象城”和“万象汇”两大品牌定位高端，重奢购物中心数位居全国首位。截至 2020 年 6 月购物中心持有建筑面积 542 万平，规模居行业前列，且储备项目充足。规模扩张叠加同店租金提升，2017-2019 年购物中心租金收入 CAGR 达 36%。项目聚焦一二线城市，加权平均租金达 291 元/平/月，大幅领先同行，成熟的运营管理使出租率保持在 94%左右。2017-2020H1 购物中心毛利率由 72.1%提升至 75.7%，盈利能力随着项目成熟度的提高持续改善。公司轻资产平台华润万象生活分拆上市实现价值重塑，与母公司协同打造“投资定位-运营”全价值链专业能力。盈利预测与投资建议

6、盈利预测与投资建议：预计公司 2020-2022 年归母净利润复合增速为 12%，考虑公司是商业地产龙头且开发物业仍有扩张潜力，给予 2021 年业绩 8.2 倍 PE，目标价为 38.49 元（相当于 45.81 港元），首次覆盖给予“持有”评级。指标指标/年度年度 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元人民币)148298 167537 195771 219064 增长率 22%13%17%12%归属母公司净利润(百万元人民币)28672 29492 33550 36746 增长率 18%3%14%10%每股收益 EPS 4.02 4.14 4.70 5.15 净