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1、2019年年中国四大服务产业迁移路径中国四大服务产业迁移路径及及产业产业发展趋势全景报告发展趋势全景报告前瞻产业研究院出品目目 录录CONTENT01010202服务产业迁移概要四大服务产业迁移及发展趋势全景图服务产业迁移概要制造业和现代服务业的发展水平是一个国家综合实力的集中体现，制造业和现代服务业相辅相成，二者融合发展是推进经济结构调整、加快经济转型升级的必由之路。前瞻产业研究院在对传统制造业和新兴制造业的产业迁移特性进行分析后，本研究报告是基于“服务业”的视角进行的产业迁移全景图研究，与制造业最大的区别是，服务业的分布特征与消费者需求的联系更为紧密。一般来说，产品生产后可通过贸易、运输等

2、方式进行跨国别、跨地区交易；而服务在跨国别和跨地区交易上存在较多的阻碍。在研究制造业的迁移特征时，前瞻产业研究院是从“供给”出发，以产能、产量的视角探究其产业迁移特性；而本报告的研究思路是基于“需求导向”下的产业迁移特征，从收入、消费者分布等视角探究其产业特征。本报告选取了房地产开发、软件服务、电影和保险四个行业，从行业发展现状、行业迁移特征、行业发展趋势三个层次对行业发展全景进行描绘。产业维度一维度二迁移特点总结对比年度收入/投资前五地区2018年收入/投资前五地区房地产开发2003年，中西部地区房地产开发投资额占比为30.5%，2018年增至42.5%江苏、广东、辽宁、浙江、山东广东、江苏

3、、浙江、山东、河南1、从东部地区向中西部地区迁移，从一二线城市向三四线城市迁移2、有从沿海省市向内陆城市迁移的趋势，但目前整体发展还是以东部沿海地区为主软件服务2011年，中西部地区软件收入占比为13.8%，2018年增至16.4%北京、江苏、广东、上海、山东广东、北京、江苏、浙江、上海电影行业2014年三、四线城市票房占比为33.3%，2018年为41.2%广东、江苏、浙江、北京、上海广东、江苏、浙江、上海、四川保险行业“胡焕庸线”东南消费者占比达90%以上广东、江苏、上海、北京、山东山东、江苏、广东、河南、浙江四大服务产业迁移特征汇总总览总览PANDECTPANDECT0101020203

4、030404房地产开发产业路径及房地产开发产业发展趋势全景图软件服务产业路径及软件服务产业发展趋势全景图电影产业路径及电影产业发展趋势全景图保险产业路径及保险产业发展趋势全景图01房地产开发产业大迁移房地产开发产业大迁移1.1 中国房地产开发产业发展现状1.2 中国房地产开发产业迁移路径分析1.3 房地产开发产业发展趋势1.1 房地产开发定义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，房地产开发包括土地开发和房屋开发。而在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体

5、所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。房地产开发定义房屋开发住宅开发生产与经营性建筑物开发生产、生活服务性建筑物的开发城市其他基础设施的开发土地开发新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动1.1 国有建设用地供应量增加根据中国自然资源部统计，2017年，供应国有建设用地60.31万公顷（904万亩），同比增长13.5%。其中，工矿仓储用

6、地12.28万公顷，商服用地3.09万公顷，基础设施及其他用地36.52万公顷；住宅用地8.43万公顷，同比增长13.2%，但占建设用地总供应量的比重逐年下降。此外，2017年，出让国有建设用地22.54万公顷，同比增长6.4%；出让合同价款44.99万亿元，同比增长36.7%，增幅远超过出让土地面积增长；整体来看，土地出让成本增加，对应房地产开发成本也会增加。2012-2017年中国国有建设用地供应情况（单位：万公顷，%）资料来源：自然资源部前瞻产业研究院整理21.3514.9612.7312.3112.286.75.023.693.513.0914.210.458.387.458.4332