基础设施行业系列研究之冷库篇：中国冷库投资运营分析-220430（27页）.pdf

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1、 中国冷库投资运营分析中国冷库投资运营分析 基础设施基础设施系列研究之系列研究之冷库冷库篇篇 基础设施金融事业部 行业研究中心 2022 年 4 月 中国冷库投资运营分析基础设施系列研究之冷库篇 1 摘要摘要 一、一、冷库投资运营的基本原则和盈利能力分析冷库投资运营的基本原则和盈利能力分析 1、从建造标准和业务属性来看，冷库为高标仓服务的一个业务分支：冷库建造及运营成本高，对城市发展、区位交通和用量需求有较高的要求。 2、冷库相比高标仓建造成本和运营成本更高：在同等面积及构造下，冷库总成本是高标仓的 2-2.5 倍。 3、因冷库建造和投资更为复杂，管理和运营更精细化，使得冷库盈利对单位租金收入

2、和出租率更为敏感： 当冷库日租金在 3.4 元/平米时， 保本出租率在 90%；当日租金在 3.0 元/平米时， 出租率在 100%才能实现毛利盈利； 当出租率小于 90%，则需要提升租金水平才能实现毛利盈亏平衡。 二、二、冷库投资者冷库投资者开发参与者分析开发参与者分析 冷库投资开发的参与者包括：1）政府主导投资（国家骨干冷链物流基地，肉类储备库等） ；2）物流服务业（港口、物流服务商） ；3）物流不动产开发商；4）专业投资机构；5）下游使用者（农批市场、商业零售、食品生产）等。 其中，国家骨干冷链物流基地、优质的物流不动产开发商及专业投资机构在冷库领域投资活动最为活跃；此外，第三方物流服务

3、商龙头企业为了业务发展，对冷库建设投资也有较高的诉求。 qRpQmNpMyQtOoMnOyRnPrQ7N8QaQmOmMsQmOiNmMpRjMmMpQ7NmMwPuOtRnRMYqMoN中国冷库投资运营分析基础设施系列研究之冷库篇 2 目录目录 摘要摘要 . 1 一、 消费需求和政策鼓励双重驱动冷库等冷链基础设施建设消费需求和政策鼓励双重驱动冷库等冷链基础设施建设 . 3 1.1 需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端 . 3 1.2 冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧 . 5 1.3 我国冷库供

4、应分布：华东地区占比近四成我国冷库供应分布：华东地区占比近四成 . 6 二、 冷库投资的关键要素：城市、需求、交通、通用性冷库投资的关键要素：城市、需求、交通、通用性 . 7 2.1 冷库投资的关键要素冷库投资的关键要素 . 7 2.2 冷库投资建造成本和运营成本分析冷库投资建造成本和运营成本分析 . 8 2.3 冷库租赁的毛利盈亏平衡测算冷库租赁的毛利盈亏平衡测算 . 8 三、 冷库投资者分析冷库投资者分析 . 9 3.1 政府主导冷链物流基地投资政府主导冷链物流基地投资 . 10 3.2 港口冷库设施的发展和分布情况港口冷库设施的发展和分布情况 . 11 3.3 物流不动产开发商物流不动产

5、开发商 . 13 3.3.1 万纬物流万纬物流 . 14 3.3.2 亚冷国亚冷国际际 . 15 3.3.3 美库集团美库集团 . 17 3.4 专业投资机构对冷库投资热度不减专业投资机构对冷库投资热度不减 . 18 3.4.1 黑石集团黑石集团 . 19 3.4.2 华平投资华平投资 . 20 3.4.3 麦格理麦格理资产管理资产管理 . 22 3.4.4 KKR . 23 3.5 第三方冷链物流服务商第三方冷链物流服务商 . 24 3.6 使用者自建冷库使用者自建冷库 . 25 中国冷库投资运营分析基础设施系列研究之冷库篇 3 中国中国冷库投资运营分析冷库投资运营分析 在新冠疫情居家隔离之

6、下生鲜电商迎来井喷式发展， 来自生鲜电商和第三方冷链运营商的租赁需求活跃。 目前冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路，冷库作为存储、包装和分销产品的场地，在整个链条中发挥极为重要的作用，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。 根据世邦魏理仕最新的投资者调研报告， 对冷链物流的投资意向翻了近一倍，这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现。自 2020年起冷库投资交易也日趋活跃， 境内外资本纷纷加快脚步布局冷库市场： 黑石 44亿元并购大湾区物流资产中有一处 8 万吨冷库项目； 汉斯收购位于东莞的冷链仓库项目；方源资本全部接收 CJ 物流所持有的荣庆物流所有