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1、2025年市場展望香港2025年1月2024年香港商业物业市场依然艰难，各板块表现不一。由于商业环境低迷，写字楼和工业物业租赁市场需求下降。具体而言，甲级写字楼全年供应量约为150万平方英尺，而净吸纳量为45万平方英尺，使甲级写字楼空置率于年底升达16.8%。2024年9月减息周期启动，加之港府在10月放宽按揭成数（LTV）上限，略为提振投资气氛。在此环境下，受银主盘出售和用家需求推动，2024年下半年商业物业买卖交易量略微上升。然而，此脆弱的复苏不久因美国总统大选引发的不确定性所掩盖而减慢，致使投资者趋于谨慎。总体而言，2024年各主要商业物业板块的资本价值均显著下降。甲级写字楼下降17%，

2、一线街铺则下降8%。尽管形势充满挑战，客户咨询量有所增加，伴随着更多高价值物业入市，未来的交易量可望增加。展望2025年，预料香港物业市场依然面临严峻挑战，尤其是写字楼市场。由于经济持续不明朗，以及写字楼市场迎来新增供应350万平方英尺，将导致供过于求，预计甲级写字楼租金将下跌8-10%。我们的租户调查结果显示，在艰难的经济环境下，企业对扩大写字楼空间仍保持谨慎。因此，目前徘徊在17%左右的高空置率短期内不太可能明显改善。零售板块方面，预计市场将继续两极分化。虽然黄金地段的需求可能增加，但非一线街铺将难以吸引租户。一线街铺租金预计仍难上涨，反映消费模式改变所带来的持续压力。我们预计，在特朗普新

3、政府就任后，美联储可能放慢减息步伐，进而延缓市场复苏。然而，一些利好因素也要考虑在内。新资本投资者入境计划的优化措施允许申请人投资住宅物业，而这有望推动豪宅交易。总体而言，尽管2025年的租赁活动可能略为好转，尤其是小面积租户的租赁如私人银行和金融科技公司等，但目前的趋势下，业主需要采取更灵活的租赁策略，并推出激励措施吸引租户，以应对空置率高企和租金下降的不利形势。此外，包含本地高等院校和海外学校在内的教育行业，将成为推动写字楼和零售市场需求的重要力量。市 场 概 况高力2报告摘要高力3摘要市 场 展 望2024年10月按揭成数(LTV)上限放宽，略为提振投资气氛写字楼板块面临的挑战最严峻，2

4、025年甲级写字楼租金料将下跌8-10%教育行业正在成为推动写字楼和零售市场需求的重要力量仓库租金甲级写字楼租金一线街铺租金投资7.9%3.1%46%5.5%同比同比同比為银主拍卖录得资本损失交易资料来源：高力。附注：1平方米=10.7639平方英尺。鉴于全球经济不明朗，租赁交易以续租为主。租户在决定扩张和搬迁时态度谨慎。银主拍卖与录得资本损失的交易占交易量的46%。教育机构购买商业地产日趋普遍，可能带动2025年的销售。因写字楼供应料将激增，写字楼租赁市场对租户有利。租户将着眼于成本优化，而新增需求有限将使业主维持有竞争力的租金水平。商业街租金保持坚挺，各品牌继续利用吸引的租金搬迁或扩张至黄

5、金地段。2024年（同比）2025年预测（同比）2024年第四季度（环比）每平方英尺48.7港元每平方英尺14.2港元0.9%5.5%4%101亿港元400亿港元+3.0%7.6%+17%甲级写字楼租金投资额香港市场回顾及展望|2024年第四季度 一线街铺租金仓库租金1.8%7.9%9%每平方英尺235港元+0.0%+3.1%+1.5%342亿港元高力4写字楼租金全线下跌2024年，整体租赁需求保持稳定，净吸纳量同比增长45万平方英尺，延续2023年的正面趋势。然而，相比2010年至2019年期间的年均净吸纳量（+131万平方英尺），此数据仅为其34%。交易以小面积租赁为主。2024年新签甲级

6、写字楼租赁中，67%的租赁面积小于4,000平方英尺（净建筑面积）。2024年底，甲级写字楼的整体租金为每平方英尺（净建筑面积）48.7港元（环比下降1.8%，同比下降7.9%）。租金自2019年第二季度以来持续下降，创下连跌23个季度的记录。租金较2019年第一季度的78.7港元记录高位下降接近40%。2024年各子市场租金全线下降。中环金钟的租金同比下降9.2%。港岛东的跌幅相近。湾仔铜锣湾的情况略好，同比下降5.1%。九龙方面，2024年九龙东的租金跌幅最大（同比下降9.4%）。2023年唯一录得正增长的尖沙咀，今年则下降6.7%。空置率继续创有记录以来新高。2024年上半年供应量新增约