房地产行业资产证券化系列报告一：我国资产支持证券存量规模超3万亿元；公募REITs从破冰到常态化发行未来空间可期-250630（36页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业深度深度 2025 年年 6 月月 30 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 房地产行业房地产行业 2023 年度策略年度策略弩箭已离弩箭已离弦，能否冰解的破？（弦，能否冰解的破？（2022/12/18）中国真实住房需求还有多少？（中国真实住房需求还有多少？（2022 版）版）(2022/8/3)凡益之道，与时偕行凡益之道，与时偕行关于短期博弈与关于短期博弈与长期格局的思考长期格局的思考(2022/6/15)从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则佳路径与当前房企的生存法则

2、(2022/3/31)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 资产资产证券化证券化系列报告一系列报告一 我国资产支持证券存量规模超3万亿元；公募REITs从破冰到常态化发行，未来空间可期 核心核心观点观点 我国我国资产证券化产品资产证券化产品存量规模超过存

3、量规模超过 3 万亿元，是资本市场万亿元，是资本市场融资工具的融资工具的重要组成部分之一。重要组成部分之一。资产证券化是将缺乏流动性、但能产生可预见的稳定现金流的资产，通过特定目的载体的方式进行结构性重组增信，转换成市场上可以交易的证券，以此进行融资，打包成的证券通常被称为资产支持证券。24 年我国资产证券化产品发行规模达 1.98 万亿元；截至 25 年5 月末，存量规模为 3.09 万亿元，占债券市场总规模的 6.2%。从到期规模来看，从到期规模来看，25、26年年资产证券化产品资产证券化产品到期规模到期规模较大，较大，分别为 8577、8857 亿元，大于 24 年的 7383 亿元。从

4、从收益率水平收益率水平来看，来看，截至 25 年 5 月，1 年、3 年、5 年 AAA级资产支持证券的到期收益率分别为 1.78%、1.74%、1.96%，略高于可比信用债。从行业分布来看，房地产行业从行业分布来看，房地产行业资产证券化产品资产证券化产品存量占比排在所有行业的第三名。存量占比排在所有行业的第三名。21 年以来，由于监管加严、房地产调控的影响下，房地产行业 ABS 发行规模占比呈下降趋势。24 年房地产行业资产证券化产品发行规模 372 亿元，同比-35.4%，占全行业发行规模的1.9%。截至 25 年 5 月末，房地产行业存量规模为 2634 亿元（其中企业 ABS 2458

5、 亿元，ABN 176 亿元），占房地产行业债券市场总存量规模的比重为 14.1%，占全行业存量规模的 8.5%。标准化资产证券化产品：标准化资产证券化产品：根据发起机构和监管部门的不同，可将标准化资产证券化产品分为央行和银监会主管的信贷 ABS、证监会主管的企业 ABS、交易商协会主管的资产支持票据（ABN）。其中，其中，企业企业 ABS 已成为最主要的产品类别已成为最主要的产品类别（截至 25 年 5 月末，存量规模占比 67%），信贷 ABS存量规模占比 13%，ABN占比 20%。1）信贷信贷 ABS：于 05年首次发行，是我国启动最早的资产证券化项目。受美国次贷危机影响，09 年后一

6、度处于停滞状态。12 年 5 月试点重启。22 年以来信贷 ABS 发行规模大幅减少，24 年发行年发行 2704 亿元，亿元，25 年年 5 月末存量规模为月末存量规模为 3962 亿元亿元。信贷信贷 ABS 基础资产较为集中基础资产较为集中，余额集中于个人住房抵押贷款，但 22 年以来个人汽车贷款 ABS 成为最大发行品种。2）企业企业 ABS：自 14 年协会备案制和负面清单管理的实施以来，进入了快速发展期，近年来规模已反超信贷 ABS。24年年企业企业 ABS 发行规模发行规模 1.18 万亿元，万亿元，25 年年 5 月月末末存量余额达存量余额达 2.06 万万亿亿元元。企业企业 A