房地产行业研究的供给侧思路：寻找地产股的α-220411（36页）.pdf

《房地产行业研究的供给侧思路：寻找地产股的α-220411（36页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业研究的供给侧思路：寻找地产股的α-220411（36页）.pdf（36页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 寻找地产股的寻找地产股的 房地产行业研究的供给侧思路房地产行业研究的供给侧思路 房地产 证券研究报告证券研究报告/ /专题研究报告专题研究报告 2022022 2 年年 4 4 月月 1111 日日 评级：评级：增持增持（维持维持） 分析师：陈立分析师：陈立 执业证书编号：执业证书编号：S0740520080008 Email： 分析师：李分析师：李垚垚 执业证书编号：执业证书编号：S0740520110003 Email： 联系人：贾惠淋联系人：贾惠淋 基本状况基本状况 上市公司数 126 行业总市值(亿元) 19,80

2、2.46 行业流通市值(亿元) 9,316.87 行业行业- -市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告 20220116 困境与展望，增长与保障2022 年房地产行业年度策略 20211122 房地产行业定量测算框架 20211007 预期视角下看待当前房地产政策演绎方向 20210817 供给不足之下，我们如何看待地产政策演绎与板块机会？ 重点公司基本状况重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2020 2021E 2022E 2023E 2020 2021E 2022E 2023E 万科 A 20.74 3.57 1.94 2.11 2.29 5.8 10.7 9.8

3、 9.1 买入 保利地产 17.93 2.35 2.66 2.94 3.19 7.6 6.7 6.1 5.6 买入 绿城中国 15.5 1.04 1.27 1.64 2.09 12.1 9.9 7.7 6.0 买入 滨江集团 7.3 0.75 1.22 1.44 1.59 9.7 6.0 5.1 4.6 买入 旭辉控股集团 4.64 0.82 0.87 0.88 0.97 4.6 4.3 4.3 3.9 买入 备注:股价使用 2022 年 4 月 11 日收盘价 投资要点投资要点 报告要点：报告要点：在本篇报告中，我们重点回答以下几个问题：1）从供给侧的视角切入，结合企业的经营逻辑，去解释过去

4、四年房地产市场和企业发生的变化。2）在供给端研究的框架之下，我们如何判断行业的政策和市场的演绎方向。3）从外部环境变化到企业经营变化，龙头房企是否会从同质化的行业中脱颖而出，头部地产股是否会成为行业的。 为何地产研究应从供给侧切入？为何地产研究应从供给侧切入？ 企业端：在 2018 年前的市场中，主导房地产市场景气度的核心在于需求。2018 年后，持续收紧的调控政策以及不同于以往的调控思路，改变了房地产开发商的经营策略，逐渐从囤地策略转向快周转策略。 行业端：本轮地产的核心区别在于供给不足。全国销售面积占比超过 80%的区域，去化周期在 1.5 年以内，且为难以去化的老旧无效库存。本轮市场复苏

5、的前提是核心区域供给先于需求复苏，关键因素并非政策，而是供给的弹性。 政策与基本面的方向如何判断？政策与基本面的方向如何判断？ 房地产调控政策方向的两个锚：1）增长角度：房地产开发行为对产业链上下游实体的贡献；2）民生角度：房地产价格相对稳定。 本轮地产周期中，高竣工与低开工，双方面形成对施工面积的拖累，进一步影响上下游产业链实体行业景气度。在企业持续增加的流动性压力下，不断降价促销抛售资产，冲击购房预期。从增长与民生两个维度，政策应持续逆周期宽松。 基本面层面，3 月部分头部房企边际改善。在过去一年保持拿地强度的优质房企，仍旧具备较强的供货能力，在销售规模上体现出更早一步的复苏迹象。我们认为

6、，房地产销售端改善将从供给端持续向需求端传导，市场复苏需要等待的只是时间。 龙头房企能否成为行业标的？龙头房企能否成为行业标的？ 当前房地产行业处在行业实质性出清的阶段。出险房企虽然并未出现大规模破产清算的过程，但风险企业已经从土地市场竞争中实质性出清。 我们在这里通过我们在这里通过 PB-ROE 的角度，在风险房企出清的背景下，龙头房企的可持续的角度，在风险房企出清的背景下，龙头房企的可持续经营确定性大幅增强。在三道红线监管框架下，我们搭建了房地产企业的经营确定性大幅增强。在三道红线监管框架下，我们搭建了房地产企业的 ROE 中中枢测算框架。枢测算框架。满足监管要求下，房企满足监管要求下，房