58安居客房产研究院：后浪的力量——细数上海四大新兴商务区谁才是未来CBD的领航者？（20页）.pdf

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1、 上海写字楼三季度数据出炉，租赁市场净吸纳量创历史新高，租赁需 求增长带动空置率环比下降至两年内最低，租金小幅抬升。第一太平 戴维斯发布的报告显示，全市写字楼空置率下降至13.1%。滨江板块在 政策助力下整体表现持续凸显，前滩、北外滩、黄浦滨江等板块去化 加快，前滩更是以5.1%的空置率成为浦东写字楼空置率最低片区。 - 1 - 上海各子市场甲级写字楼租金指数(Q4/2016-Q3/2021) *数据来源：第一太平戴维斯 190 180 170 160 150 140 130 120 110 Q2/1999=100 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2、Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 201620172018201920202021 全市中央商务区次级商务区非核心商务区 上海各子市场甲级写字楼空置率(Q4/2016-Q3/2021) *数据来源：第一太平戴维斯 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q2/1999=100 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 201620172018201920202021 全市中央商务区次级商务区非核心商务区 2012年，在黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北的 2.83平方

3、公里的区域，被命名为 “前滩”。前滩位于黄浦江南延伸段， 北面为世博后滩拓展区和耀华地块、西临黄浦江且与徐汇滨江隔江相 - 2 - 过去几年，上海多个新兴商务区迅速崛起，写字楼扎堆入市，供应量 屡创新高。2020年初的新冠疫情使得写字楼租赁市场遭受重创。得益 于成功的防疫以及上海国际大都市的引领地位，写字楼需求量疫后修 复迅速，新兴商务区在这一过程中发挥了其新、廉、美的优势，逐步 摆脱市场质疑，以优异的成绩为自己正名。在上海诸多新商务区中， 最受重视和追捧的要数前滩、北外滩、大虹桥、徐汇滨江四个区域， 让我们来细数这四大新兴CBD的发展历程和现状，看一下谁最有潜力 黄浦江见证了上海一百多年的开

4、 放历史，黄浦江两岸则承载了上 海产业的发展变迁。经过改革开 放四十多年的发展，上海已形成 北起东外滩和北滨江、南至徐汇 滨江和前滩的沿江发展轴线。在 外滩和陆家嘴的带领下，沿江区 域逐步被规划建设成各具特色和 定位的商务区，以新的面貌见证 上海向国际经济、金融、贸易、 航运和科技创新中心目标的飞速 发展。本文要介绍的四个新兴板 块中有三个都位于此黄金宝地。 东外滩&大连路 北滨江 北外滩 徐汇 滨江 前滩 南外滩 外滩 陆家嘴 黄金三角 成熟商务区 新兴商务区 世博& 耀华 脱颖而出成长为上海新兴商务区 的领航者？ 黄浦江沿岸主要商务区 位置 前 滩 望，距上海市中心的人民广场仅15分钟车程

5、，是上海在中环线以内少 数可开发的地块之一。 同时，在黄浦江的三处适合集聚发展的凸岸中， 陆家嘴已建成，世博文化公园已规划为绿地，建设中的“前滩”无疑自 带光环。 - 3 - “十三五”期间前滩进入全面建设的高潮期，目前的前滩已然呈现崭新 的面貌。“十四五”规划中，浦东将高标准推进前滩中央活动区建设， 加速推动区域核心功能集聚，预计将拥有总计147万平方米的高品质绿 色商务楼宇。 值 得 一 提 的 是 前 滩 土 地 100%全部由陆家嘴集团进 行一级开发，携手美国铁狮 门、香港太古集团、香港怡 和集团，百亿投资前滩，是 上海开埠150多年来的罕见 盛况，体现了前滩无可争议 的高规格开发水准

6、。 前滩的规划始于2012年， 这一地块被定位为一个3.0版本的城市模板， 浦东新区确定将其打造成上海新的世界级中央商务区，规划容纳人口 2.5万人，总建筑面积350.7万平方米。功能定位上，前滩将是为金融 中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，与陆家嘴将形成一种互补 的金融生态。 规划 虽然目标是成为“第二个陆家嘴”，但前滩商务区显然正从入驻企业行 业结构、 办公与生活服务配套配比等方面， 与陆家嘴CBD打出差异化。 前滩“金融民工”占比较低，医药、制造贸易和专业服务等行业的工作 者才是“主力大军”。以前滩时代广场为例，全部十家租户里，有五家 为医药行业相关企业，如拜耳中国、西门子医疗等。