房地产行业（地产开发）2022年投资策略：2022破而后立晓喻新生-211022（36页）.pdf

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1、从需求端来看：1.城镇化进程衍生大量流动人口，进而催生刚性租赁需求;2.热点城市高房价及限购限贷等政策衍生外溢需求;3.家庭结构变化间接增加租赁需求:如晚婚致置业年龄延迟因而延长个体租赁消费周期;人口单身化趋势加剧带来独居率提升等。从供给端来看：1.租赁房源供给缺口较大;2.部分区域租赁市场不规范，行政监管及立法存在滞后或缺位现象。据链家数据，截至 2020 年末，我国租赁人口接近 2.3 亿人，住房租赁市场租金GMV(Gross Merchandise Volume，年交易总额)超 1 万亿元;预期 2030 年，我国租赁人口或接近 3 亿人，租金 GMV 对标 4.6 万亿元。目前我国住房

2、租赁市场租金 GMV 仅为美国(租赁人口超 1 亿人，租金 GMV 超 3 万亿元)三分之一。综合来看，基于人口规模及结构，可以预见我国租赁市场提升空间较大。2)目前我国租赁行业主要以市场化供应为主、政府为辅的供应结构，考虑到当前市场需求及消费升级倾向，我们认为房企系长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势：1. 租赁用地供给显著增加，房企系持续发力住房租赁市场。当前我国政府多次提及大力发展租赁住房，保障性住房建设目标也随之列入各地“十四五”规划。从 2021 年 22 城首批土地集中出让成交情况来看，总涉租赁地块数量受“竞配建，竞自持”及纯租赁住房用地供给增加影响而大幅提升，达 247 宗;成交

3、建面达 394.4 万平方米，预计将增加租赁住房 65735 套。当前半数百强房企已入局长租公寓，市场参与度不断提升。2. 租赁需求及消费升级下，市场化租赁房源供应倾向品牌化、专业化。目前国内租赁物业供给仍为买方需求驱动为主，供给侧房源绝大部分来自个人业主，市场效率低下。而形成品牌效应的房企系长租公寓以集中式物业为主，相对规范化、专业化。1. 租赁市场趋于规范化，底层资产盈利能力提升。长租公寓爆雷后市场曾一度低迷，但伴随着行业监管政策升级及国企参与度提升，租赁市场逐渐驱逐“劣币”。此外，审批优化、税收优惠等政策的陆续出台为长租企业提供良好的生长土壤。疫后主流长租公寓在政策利好背景下凭借规模化效

4、应及母公司支持得以提升盈利能力。以龙湖冠寓为例，上海开业半年以上的成熟冠寓于 2021H1 出租率达90%以上，基本实现盈亏平衡。2. 降税导向利于推动长租公寓健康发展。近日财政部、税务总局和住房城乡建设部发布关于完善住房租赁有关税收政策的公告，就住房租赁企业增值税等进行减负。长租公寓企业税费负担降低的导向有利于租赁行业改善成本，进一步提升盈利空间。3. 后续融资大方向 REITs 的放开利于盘活存量资产，促进租赁住房规模化发展。当前我国租赁行业融资产品多以住房租赁专项债及资产证券化产品为主，且发行主体以头部企业居多，部分第三方租赁服务机构面临融资难、融资贵等问题;此外叠加疫情影响，中小型长租公寓资金链断裂风险加剧。反观长租公寓当前处于政策红利时期，供给需求错位下未来现金流可期，优质物业具备规模性、运营力和现金流三大特征，公募 REITs 的开放利于企业在有限的资金条件下盘活更多存量资产，促进租赁住房规模化发展，有效提升市场租赁物业供给量。