【公司研究】金科股份-渝派崛起发于华枝-20200205[27页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 金科股份金科股份（000656）公司研究报告）公司研究报告 2020 年 02 月 05 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 优于大市 首次首次 覆盖覆盖 股票数据股票数据 Table_StockInfo 02 月 04 日收盘价 （元） 6.63 52 周股价波动（元） 5.56-8.55 总股本/流通 A 股（百万股） 5340/5247 总市值/流通市值（百万元） 35402/34789 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 市场表现市场表现

2、 Table_QuoteInfo -1.40% 6.60% 14.60% 22.60% 30.60% 38.60% 2019/22019/52019/82019/11 金科股份海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -13.9 -5.2 -2.8 相对涨幅（%） -5.2 -3.5 2.1 资料来源：海通证券研究所 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email: 证书:S0850518120002 渝派崛起，发于华枝渝派

3、崛起，发于华枝 Table_Summary 投资要点：投资要点： 股权之争股权之争告一段路，发展进入快车道。告一段路，发展进入快车道。截至 2019 年 9 月 30 日，公司实际控 制人为创始人黄红云及其一致行动人，合计持股 29.98%， 略高于融创中国间 接持有的公司股份 29.35%。在公司 2016 年变更公司章程之后，实际控制人 黄红云先生通过其提名的董事在新一届董事会占据多数席位从而达到实际控 制董事会。尽管实际控制人黄红云控制的发行人股权比例与融创中国控制的 较为接近，我们认为公司目前不存在实际控制人变更的风险，股权结构的稳 定将有助于公司发展进入快车道。 深耕战略效果显著，销

4、售迈向更高能级。深耕战略效果显著，销售迈向更高能级。公司持续加大区域深耕力度，提高 区域市场占有率。 2018 年公司在重庆的市场份额高达 8.79%， 同比增长 31%； 合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超 100%。2018 年公司实现销售金额 1188 亿元，同比增长 81%，首次突破千亿规模。根据 克而瑞公布的数据，金科股份 2019 年实现全口径销售金额 1803.4 亿元。我 们认为，在公司新开工量增加的背景下，潜在货值释放能力增强，全口径销 售有望在 2020 年突破 2000 亿元，迈向更高能级。 土地投资提速，预收账款覆盖率较高。土地投资提速，预收账款覆盖

5、率较高。公司新增计容建筑面积稳步上升，从 2015 年的 339 万平米提升至 2018 年的 2054 万平米，合同投资金额从 100 亿提升至 700 亿元。截至 2019 年上半年末，公司总土地储备达到 5600 万平 米， 足以支持公司3年左右的发展。 公司预收款对应营业收入的覆盖率自2016 年起持续逐步提升，2018 年达到 1.85 倍，我们认为持续保持预收款高覆盖 率是公司未来业绩持续性增长的有力保证。 物业服务百强居十，潜藏投资价值。物业服务百强居十，潜藏投资价值。在中国指数研究院发布的2019 中国物 业服务百强企业名单中，金科物业服务排名第十。我们初步测算，若金科 服务实

6、现分拆上市，其 2019 年上半年盈利为 1.59 亿元，全年盈利至少为上 半年两倍即 3.18 亿元， 按照市场平均 41XPE 估值， 对应的市场价值约为 130 亿元，大约为当前金科股份总市值的 37%。 投资建议：给予投资建议：给予“优于大市优于大市”评级。评级。我们预计公司 2019-2021 年实现归属于母 公司股东净利润分别为 53.43 亿元、72.04 亿元、90.88 亿元，EPS 分别为 人民币 1.00 元、1.35 元、1.70 元，每股 RNAV 是 14.73 元。截至 2020 年 2 月 4 日，公司收盘于 6.63 元，对应 2019 和 2020 年 PE