世邦魏理仕：中国公募REITs落地不动产投资步入新纪元（14页）.pdf

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1、公募 为开发商、房地产私募基金 尤其是机会型和增值型基金的绿地开发和改造项目提供了在公开市场退出的新渠道。除了 机制，公募 也涵盖了扩募的相关规定（附录 ，第 页），原始权益人可以持续吸收优质资产注入 。通过公募 ，原始权益人既可以兑现大部分开发收益和收购投入，又可以打通从成熟期资产到开发期资产的资金链，提高资金利用效率，快速扩大在管资产规模（图表 ）。这也正是首批产业地产 原始权益人的意图所在。从已披露的 募集资金用途上看，原始权益人通过向公募 转让 个成熟期产业地产项目，获得了超过 亿元的资本金，用以支持个开发期产业地产项目，总投资规模预计超过 亿元（附录 ，第 页）。此外，底层资产的运营

2、管理能力对公募 至关重要， 的分红、资产增值乃至未来扩募都与此息息相关。而在首批产业地产 中，由于基金管理人目前尚不具备相关能力，因此均委托原始权益人的关联机构负责底层资产的运营管理。随着公募 试点的深入，原始权益人运营管理能力的输出将成为其重要收入来源并得到充分培育。通过资产运营的提升以及资产组合的动态调整，这一“轻重结合”的全周期资产管理模式将助力公募 实现资产规模和市值的良性成长。以凯德中国信托为例，通过出售增长潜力有限的非核心资产并增发基金份额，信托完成资金回收和基金扩募，为收购优质资产提供了充足的资金，并为提升物业净收入和单位派息打下基础。尽管影响 长期价格走势的核心因素仍是底层资产

3、的质量及运营情况，但因其金融产品的属性，的市场表现同样会受到金融市场交易情绪的影响，对利率环境变化的反应也会快于房地产市场。 的金融和地产双重属性令其市值和底层资产价值之间会出现一定程度的背离，正如下图显示的新交所 的市净率情况。首批公募REITs上市当天，上海多个政府部门联合发布关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金(REITs)发展新高地的实施意见，设立上海REITs发展专项资金，从交易发行、项目储备、运营管理等各个方面推动REITs的发展。沪深交易所目前已有数十个储备项目，预计下半年中国公募REITs市场将进一步扩容，而数据中心等新的产业地产类型也有望加入REITs阵营。最新的第七次全国人口普查结果显示，2020年中国的城镇化率为64%，未来10-15年中国城市化进程将继续快速推进，基础设施和不动产规模仍将快速增长;同时，房地产市场将完成向存量市场的转变，国内REITs市场的发展具备雄厚的底层资产储备。国外成熟REITs市值与股票总市值的比重大多在2-3%之间，若以此为参考，中国REITs市场的规模从长期来看将突破2万亿元。