高力国际：中国企业资产公募REITs上市之路白皮书（52页）.pdf

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1、1. 估值方法公募 REITs 的定价与底层资产的估值密不可分。从估值角度，符合底层资产要求的基础设施资产根据收入获取来源不同，可分为两大类：以收费为主要收入来源的基础设施，如供电站、高速公路、废水处理设施等。收费类以收费为主要收入来源的基础设施的收益一般由国家制定，通常在特许经营权到期后自动停止。且基础设施REITs 的底层资产为基础设施，根据物权法规定，基础设施为国家所有，一般不会发生交易。基础设施 REITs 产品的持有人只拥有底层资产的使用权，而不具有所有权。因此指引要求原则上以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法，也可在此基础上选取另一种合适的估值方法作为交叉参考。以租金为主要收

2、入来源的基础设施，如物流仓库、工业厂房、数据中心等。租金类以租金为主要收入的基础设施一般属于商业地产，也是海外成熟 REITs 市场的常见底层资产类型。对商业地产的估值方法根据物业特点而定，房地产估价的三种基本方法是收益法、市场法和成本法，其他常用方法还有假设开发法等。国内现有的收费权类基础设施项目最重要的一个特征， 是收费期限具有明确的时限限制， 且不同类型的项目的估值受到不同因素的影响。以收费为主要来源的基础设施资产的现金流，主要受收入端、成本端、资产端和股权端的要素影响，一般包括收费、运维成本、大小修支出、资本性支出、折旧及摊销、净营运资金变动、税务支出等。高速公路、污水处理、发电站和城市供暖的主要估值要素。而在以租金为主要收入的房地产类基础设施的估值中， 决定物业价值的主要要素包括房地产自身的因素以及外部因素两大类。房地产自身因素又可分为区位、 实物和权益因素三大类; 外部则包括人口、制度政策、经济、社会等因素。公募 REITs 优先支持的租金类新基建项目包括数据中心、工业厂房和物流仓库，这三类物业估值中主要需要考虑的因素不尽相同。数据中心、工业厂房和物流仓库的主要估值要素。