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持有物业行业专题之一：园区开发研究方法EBITDA的价值-210721（36页）.pdf

上传人： e**** 编号：46425 2021-07-23 PDF PDF 36页 1.96MB 54张图表

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我们认为，研究区域开发企业的核心在于分析园区内房地产的资产价值及潜在增长能力，而由于园区企业主要以持有经营为主，资产的变现能力主要通过租金增长而非销售价格来体现。通过园区企业良好的经营管理下，以高品质的服务实现良好客户关系与最低经营管理成本，以此实现最佳租赁收益和租赁效率，实现企业表内物业的价值持续稳健增长。

报告速读

本文主要从商业模式、竞争优势、研究框架和估值方法四个方面对园区开发行业进行了研究。 1. 商业模式：园区开发企业主要通过土地一级开发、房产二级开发和多元化发展三个阶段实现盈利。当前，园区开发企业主要通过房产二级开发，即物业销售和持有物业出租实现盈利。 2. 竞争优势：园区企业相比传统房地产开发商，具有综合开发下的成本优势、政策支持下的招商优势和持有物业的潜在增长优势。例如，园区企业通过深耕园区一二级开发，相比招拍挂市场，土地资源获取成本较低；同时，园区企业通常具备国资背景，融资成本较低。 3. 研究框架：研究园区企业应关注租金驱动的内生增长、潜在的外延增长机会和多元化的增值业务扩张。例如，租金增长及存量更新构成园区企业内生增长的核心驱动力；增量开发及外延并购，贡献增量增长；创投、物业等多元业务打开增长空间。 4. 估值方法：EV/EBITDA 更适合给园区企业估值。相比传统的 PE、PB 估值方法，EV/EBITDA 更能客观而全面地反映园区企业的现金创造能力和资产价值。