2021年商业物管行业发展空间与数字化精细化管理分析报告（21页）.pdf

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1、开拓三四线城市，实现全国布局。随着三四线城市消费力崛起、商业业态成熟及核心城市的产业转移， 盐城、舟山等重点三四线城市将成为商业地产布局的热点。三四线城市 2020 年末人均购物中心面积 0.54 平方米/人，购物中心密度仍然较小，具备增长空间。从商办用地成交来看，2019 年三四线城市商办用地成交面积同比上升 8.8%，成交楼面价同比上涨 20.1%，三四线城市商业地产市场发展加快，将催生更多商业物业管理运营服务的需求。其中星盛商业将管理服务拓展到鄂尔多斯、江阴、恩施、宁乡、莆田、中山、惠州、汕尾、普宁等地。华润万象生活也不断完善城市布局，购物中心运营及物业管理服务业务已布局到 56 个城市

2、。根据消费群消费偏好和能力进行差异化运营管理成为趋势。由于消费者消费能力、偏好、区域特点等商业规律的差异，主要商管企业都推出了差异化的产品系列。例如宝龙商业瞄准高端消费者在一二线城市市中心运营高端品牌宝龙一城，各个宝龙一城被设计成为地标式商场；同时也在社区打造社区购物街宝龙天地，为附近住户提供悠闲的购物体验。华润万象生活针对中高端客群在一二线城市市中心打造万象城，同时在一二线城市区域中心或三线城市核心地段所打造的万象汇，主要面向的消费者集中于年轻人和传统融资渠道不断收紧，资产证券化规模持续扩大，底层优质资产融资需求剧增。在楼市调控的政策下，房企传统融资渠道不断收紧，融资难度加大。2021 年上

3、半年 100家典型房企融资额 6090 亿元，同比下降 34%。在“房主不炒”的原则下，未来金融机构对房企的融资将保持目前松紧程度。相较之下，资产证券化规模在持续扩大，以商业地产为底层资产的 CMBS 和类 REITs 规模不断扩大，2020 年 CMBS 发行规模 67 亿元，五年复合增长率 62%，截至 2021 年上半年，类 REITs 发行存量规模 1220.64 亿元，发行项目共 70 只。其中，购物中心成为众多 CMBS 发行的优质底层资产，例如：深圳益田假日广场、南京德基广场、王府井银泰等购物广场。随着资产证券化规模的进一步推进，底层优质资产作抵押的融资需求将会剧增，运营高效、收

4、入稳定的购物中心资产证券化将成为趋势。家庭。智能化管理提升效率，数字化运营打造线上生态。商业物业管理充分利用物联网、人工智能及大数据分析，实现自动化管理，降低对人工的依赖，提升管理效率。智能化管理包括安装物联网感测器、配送机器人、人脸识别智慧门禁系统、智慧停车等，改善客户体验，降低运营成本。在运营服务中，商管企业推出了一系列面向客户的数字化服务平台，在为用户创造独特体验的同时，通过大数据分析，了解消费者消费模式，提升运营能力，并将面向消费者的会员平台与其他支持系统相连接，打造多渠道线上生态。中骏商管、宝龙商业和华润万象生活分别投入所得款项的 25%、25%和 15%用于数字化技术投资。精细化运营能力将成为商户选择的关键点，运营能力打造品牌知名度。商管企业的角色重点从基本的物业管理变为提升购物中心价值、为租户品牌赋能的运营服务商。让客户选择并愿意支付更高费用的关键就在于精细化运营。华润万象打造促销 IP“百分百万象”，2020 年联动了全国 38 个城市的 54 个购物中心共计超过 1 万个品牌商户参与，6 天内吸引超千万客流，创造 32 亿元销售额，实现了运营活动为品牌商户赋能。