【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之十二：解读REITs募集说明书之产业园区篇-210531（25页）.pdf

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1、苏州工业园区地处长江三角洲中心腹地，拥有便捷发达的立体交通网络，包括上海港、张家港以及京杭大运河等水上运输通道、沪宁高速、苏嘉杭高速、312 国道以及建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路。园区距离上海虹桥机场 80 公里。2019 年 8 月 26 日，国务院同意设立中国(江苏)自由贸易试验区，发布了中国(江苏)自由贸易试验区总体方案，标志着江苏自贸区建设启幕，区域进一步协同发展值得期待。苏州工业园区经济密度、创新浓度、开放程度已跃居全国前列。2020 年，苏州工业园区实现地区生产总值 2,907 亿元;进出口总额 942 亿美元;实际利用外资 19.7 亿美元;服务业增加值占 GDP 比重达

2、51.6%;城镇居民人均可支配收入 7.97 万元。在商务部公布的国家级经开区综合考评中，苏州工业园区连续五年位列第一，在国家级高新区综合排名中位列第四，并跻身科技部建设世界一流高科技园区行列，2018 年入选江苏省改革开放40 周年先进集体。截至 2020 年底，苏州工业园区累计有效期内国家高新技术企业超 1,837家，科技创新型企业 8,000 多家，集聚众创空间达 107 家。苏州工业园 REIT 基础项目资产为国际科技园五期 B 区(简称“科技园项目”)和 2.5产业园一期、二期项目(简称“2.5 产业园项目”)，均位于苏州市苏州工业园区，能够享受上述园区的各类优势及完善配套，先天禀赋

3、优异。基础资产合计总建筑面积为 56.11 万平米，可出租面积为 42.52 万平米，总评估价值为 33.50 亿元。两个资产包的出租率及租金有所差异，2020 年末，租金水平分别为 41、61 元/平方米月，出租率则分别达到 89.94%以及 69.95%。整体看，这两单产业园区 REITs 的底层资产基本面条件良好，均处于全国排名前五的产业园区，且均处于核心都市圈。租金水平及出租率表现上两者有所差异，张江光大园租金水平在区域范围内属于较高水平，出租率也接近满租，较为优质;而苏州工业园 REIT的两个资产中科技园项目租金为区域较低水平，但出租率接近 90%，而 2.5 产业园项目在区域内较高，但出租率仅为 70%，存在一定运营管理提升空间。