【研报】地产行业论道系列之迎新篇（十三）：激荡二十载遥看2041年-210222（44页）.pdf

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1、当前城镇化率61%实际是被低估了，在城镇中满足工作生活需求的人口数量远超常住人口数据。当前统计局口径城镇化率的指标为城镇常住人口/总人口，城镇的界定则是按行政区划分的县级以上城市及建制镇， 部分已经实际完成城镇化的村，因为行政区划调整滞后的原因未调整为街道（如北京朝阳区仍有144 个村、上海浦东新区有 362 个村，多数村与城市基本无区别）；由于存在大量农民工（因频繁流动且收入主要带回家中，仍被视为户籍地常住人口），对城镇常住人口的统计实际是低估了已经在城市中满足主要工作生活需求的人口，部分城市披露的实际管理人口更接近与国际口径上的城市人口，以广州为例，实际管理服务人口超过2200 万，而常住

2、人口仅 1531 万。当前城镇化率究竟是多少？我们认为应该是已达到 70%左右。美国1950 年代、日本 1970 年代工业化基本完成时，第二产业均出现向下拐点，当时美日的城镇化率都在 70%，我国当前工业化基本完成，类比看，城镇化率应该也在70%；另外，根据蔡昉（2016）的测算，我国实际农业从业人口比重仅约 19%，类比美国非农人口占比 81%的时期（也在1956 年左右），对应美国城镇化率在约70%。农村剩余劳动力大幅减少，也可印证人口城镇化比例相当高，未来难有大量人口进城。农民工数量同比增速自 2010 年后持续下滑，2020 年首次出现负增长2%。虽然新加入的农民工主要以30 岁以下

3、为主，但农民工年龄结构却呈现加速老化，50 岁以上农民工从 2011 年的 11%大幅提升到25%，反映了年轻农民工的不足。另外，近些年农村的空心化、老龄化及城市的“招工难”、“招工贵”也都是农村剩余劳动力不足的表象反映。 所以，未来即使城镇化率提升，也只是当前已在城市的人口被确认为城镇人口，很难带来大规模人口流入，这将导致房地产负债带动基建和固定资产投资的闭环终结。根据一般国际经验，城镇化率在 70%后会出现明显减速，美国日本数据即有明显体现。虽然当前我国统计口径的城镇化率为61%，但是我们认为未来更多的是已经进城的农民工被作为常住人口统计进来，而很难有大规模农村人口转移；经济发达地区（特别是一线城市、长三角、珠三角）已经实际上实现城镇化的农村，行政划分将调整，实现就地城镇化。这就导致地方政府通过出让土地大力发展基建补贴制造业投资，难以再吸引大量人口涌入形成闭环，房地产驱动产业的旧模式终结。