【研报】2020年金融地产行业地产分析研究报告（29页）.pdf

1、2 诚信 责任 亲和 专业 创新 请参阅附注免责声明 目录/ CONTENTS 房地产定义：按照全生命周期环节划分01 谈地产色变：规模的成长与现金流游戏02 后地产时代：居住领域里的互联网企业03 地产与金融：资产管理中的不动产运营04 mNoRoOpRqRtPoPnPmRtMqN7NcM7NpNmMoMpPlOmNoMlOrRmO8OpOnRMYnNrRwMqQtN 3 诚信 责任 亲和 专业 创新 请参阅附注免责声明 目录/ CONTENTS 房地产定义：按照全生命周期环节划分01 谈地产色变：规模的成长与现金流游戏02 后地产时代：居住领域里的互联网企业03 地产与金融：资产管理中的不

2、动产运营04 诚信 责任 亲和 专业 创新4请参阅附注免责声明 房地产定义：按照全生命周期环节划分 01 房地产全生命周期：建造、交易、运营 房地产，包括土地及其附依的建筑物，从用途上可以分类为住宅、商业、工业这三大类。 按照建筑物从0到1，再到后续存续的状态，房地产全生命周期包括：建造、交易、运营。 过去三十余年是个增量市场，通常意义说的房地产是开发环节，即从0到1的过程。 建造交易运营 开发商中介/平台运营商建筑建材金融服务 增量市场 存量市场 资料来源：国泰君安证券研究 诚信 责任 亲和 专业 创新5请参阅附注免责声明 房地产定义：按照全生命周期环节划分 01 开 发 商 地方 政府 拿

3、地 银 行 居 民 非银 金融 机构 拿地融资 开发融资 建 筑 商 外包开发 新房销售 提供房贷 居 民 居 民 提供房贷 买卖 租赁 刚性需求 改善需求 投资需求 土地财政发展当地经济，提供 就业，带来居民收入增长 城市 城市 城市 城市 城市 城市发展和资源分布的不 均匀带来人口&财富流动 资本 市场 融资 财富效 应刺激 货币政策 GDP 固定资产投 资拉动经济 宏观调控 政策 行政调控（户籍管制、限售限购 限价、契税、购房资格） 资料来源：国泰君安证券研究 企业发展城市 经济提升 居民财富积累 产业政策 诚信 责任 亲和 专业 创新6请参阅附注免责声明 变化一：从增量市场过渡到存量市

4、场 房屋的供给端发生变化：以开发商为主导的新房市场，逐渐向以居民为主导的存量房市场过渡。随着未来城镇化阶段的放 缓，人口流动和城市扩张放缓，每年的房屋交易市场逐渐进入稳定状态，新房交易市场逐渐收缩，存量房交易比例提升。 房企的商业盈利模式发生变化：从拿地开发销售，逐渐转向获取项目运营，回报周期拉长，从土地增值转向物业增值。企 业核心竞争力依然是融资获取优质项目，变化的是从销售转向运营。变化的是商业盈利模式，不变的是对现金流的管理。 变化二：商业盈利模式的变与不变 房地产定义：按照全生命周期环节划分 01 房地产产业链的新赛道：以生命周期的环节划分，包括建造端、交易端、运营端。建造端包括新技术、

5、产业链整合等，交 易端包括找房、营销等，运营端包括服务（物业管理等）、产业地产（商业、物流、养老、IDC等）、资产证券化。 变化三：房地产行业的新赛道 诚信 责任 亲和 专业 创新7请参阅附注免责声明 房地产定义：按照全生命周期环节划分 01 变化一：从增量市场过渡到存量市场 2019年全国房屋住宅交易量约22.3万亿元，其中新房13.9万亿元，存量房6.7万亿元，租赁1.7万亿元。 新房市场是以开发商为供给主体的增量市场，人口流入意味着增量住房需求，城市扩张意味着增量住房供给。 二手房市场是以居民为供给的存量市场，根据贝壳披露，2019年全国约19个城市进入二手房为主导的市场。 0.0% 1

6、0.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 0.0 2000.0 4000.0 6000.0 8000.0 10000.0 12000.0 北 京 厦 门 深 圳 上 海 大 连 广 州 南 京 苏 州 成 都 杭 州 佛 山 无 锡 青 岛 珠 海 郑 州 二手房交易金额（亿元）新房金额二手房占比 资料来源：wind，国泰君安证券研究 13.9 万亿元 新房交易 6.7 万亿元 二手房买卖 1.7 万亿元 二手房租赁 资料来源：贝壳，国泰君安证券研究 诚信 责任 亲和 专业 创新8请参阅附注免责声明 房地产定义：按照全生命周期环节