【研报】2020年房地产新监管新周期房地产行业分析研究报告（12页）.pdf

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1、新监管新监管 从我国国情看，要构建以政府为主提供保障、市场为主满足多层次需求的住从我国国情看，要构建以政府为主提供保障、市场为主满足多层次需求的住 房供应体系。即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障”房供应体系。即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障” 图图 房地产行业长效机制框架房地产行业长效机制框架 资料来源：中国政府网，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 社会 功能 市场 需要 市场 化 发展问题发展问题 ：只有坚：只有坚 持市场化持市场化 改革方向改革方向 ，才能充，才能充 分激发市分激发市 场活力，场活力， 满足多层满

2、足多层 次住房需次住房需 求。求。 经济 功能 可能 性 公共公共 服务服务 福利 陷阱 住房 保障 厘清政府与市场的边界。保 障的归保障，市场的归市场 要满足不同的住房需求 ，就要通过市场手段， 政府只是承担基本保障 政府的财力毕竟有限， 都留给政府或大部分留 给政府是不可能的 政府保障范围太大，还 会反向刺激，导致住房 保障陷入福利陷阱 民生问题民生问题 ：总有一：总有一 部分群众部分群众 面临住房面临住房 困难，政困难，政 府必须“府必须“ 补好位”补好位” ，为困难，为困难 群众提供群众提供 基本住房基本住房 保障。保障。 高端高端 有限制有限制 中端中端 有市场有市场 低端低端 有保

3、障有保障 2 pOoRoOpRpOnRqRoMnQpQtO9PcM9PoMqQnPpPeRqRqRiNmOrR8OrRzRxNtPmNMYrQpO 新监管新监管 针对行业在不同城市差异化发展特征，目前需求侧政策基本立足地方政府自针对行业在不同城市差异化发展特征，目前需求侧政策基本立足地方政府自 住决策为主。从方向上看，主要立足户籍制度、购房资格、限购制度、差别住决策为主。从方向上看，主要立足户籍制度、购房资格、限购制度、差别 化信贷、财税政策等方向。化信贷、财税政策等方向。 资料来源：住建部网站，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图图

4、 房地产需求侧政策房地产需求侧政策 地产需求侧政策地产需求侧政策 差别化信贷差别化信贷 首次购房首次购房 二次购房二次购房 二次以上购房二次以上购房 行政干预行政干预 购房资格购房资格 财税政策财税政策 购房退税购房退税 购房补贴购房补贴 土地增值税土地增值税 房产税房产税 二手房营业税二手房营业税 普通住房认定标准普通住房认定标准 户籍制度户籍制度 减低户籍标准减低户籍标准 购房与户籍挂钩购房与户籍挂钩 网络管理网络管理 个人住房信息系统个人住房信息系统 3 新监管新监管 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 市场供给侧此前主要立足土地供应和保障机制。

5、开发商端的相关政策，偏更加市场供给侧此前主要立足土地供应和保障机制。开发商端的相关政策，偏更加 细致的微观层面。分类监管如果有效推出细致的微观层面。分类监管如果有效推出, ,将弥补之前相关缺位。将弥补之前相关缺位。 地产供给侧改革地产供给侧改革 土地供应土地供应 增大土地供应增大土地供应 打击土地闲臵打击土地闲臵 分税制改革分税制改革 保障机制保障机制 租赁市场建设租赁市场建设 共有产权房建设共有产权房建设 经济适用房经济适用房 安臵住房安臵住房 地产融资地产融资 资管新规资管新规 债务水平分类管理债务水平分类管理 资料来源：住建部网站，海通证券研究所 2020年3月12日，国务院关于授权 和

6、委托用地审批权的决定，下放部 分农地转建设用地审批权 防止囤地等行为，增大市场供应 立足降低地方债务和土地财政依赖 控制违规资金进入房地产，控制前融、 非标和影子银行，降低表外风险 控制开发商债务水平，防止过度举债， 降低表内风险 图图 房地产供给侧政策房地产供给侧政策 4 新监管新监管 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2020年年8月月20日日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座 谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议上形成了重点房地产企业资金谈会，研究进一步落实房地产长效机制