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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 存量房存量房“收储”政策的“收储”政策的约束与约束与再思考再思考 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2053 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.B

2、RC046 +(86)21 2897 2065 研究员 陈颖陈颖 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业走势图行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发

3、股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润万象生活 1209 HK 30.52 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2024年 11月 28日中国内地 专题

4、研究专题研究 房地产“收储”半年度回顾：政策不断升级，框架逐步清晰房地产“收储”半年度回顾：政策不断升级，框架逐步清晰 5 月 17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由 60%提高至 100%；财政部亦表态支持地方用专项债“收储”。目前至少 32 个城市已发布收储细则，在房源、配套、户型、定价等层面框架基本明确。但整体落地进展有限，资金使用方面，截至 2024Q3，央行保障性住房再贷款已使用额度约 162 亿元，较 24Q2增加 41 亿，使用率约 5%。项目落地方面，至少 14 个城市披露收购存量房共计 15.6 万套，但扣除试点

5、的 8 个城市后项目较为有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。存量房“收储”过程中可能面临的几个约束存量房“收储”过程中可能面临的几个约束 我们认为存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：1）价格匹配机制）价格匹配机制：地方政府诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商诉求在于回笼资金足以覆盖债务，或导致双方价格存在分歧。2）房源匹配机制：）房源匹配机制：地方政府收购存量房对房源的配套、区位、户型都有明确要求，实际上提高了收购门槛，也考验当地市场是否存在相对应的足量

6、房源。3）责任匹配机）责任匹配机制：制：在“自愿参与”、“以需定购”、“确保商业可持续”等要求下，参与主体对于收购存量房项目的合规性与盈利性要求或更高，亦会使地方政府和银行倾向于以谨慎的态度去推进收购存量房。4）市场隔断机制：）市场隔断机制：存量房收购后“再配置”的市场与商品房市场存在重叠，其出售价格、出租价格、供应量均或会对当地商品房市场产生冲击，从而影响地方政府推进意愿。对于房地产“收储”未来方向的再思考对于房地产“收储”未来方向的再思考 存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为有以下思路：1）“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）“收储”重心或可向高能级

7、城市聚焦；3）“以需定购”可以降低“商业可持续”风险；4）或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例；5）关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度；6）关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性；7）优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，更利好地方城投平台。投资建议投资建议 从全市场角度，房地产“收储”是促进行业“止跌回稳”的重要手段，需关注后续政策是否加码及落地进展，考虑到“收储”在核心城市的落地效果或更好，我们看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦将受益于市场止跌回稳。重点推荐：1

8、）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。风险提示：行业政策不确定性、行业基本面下行风险、部分房企经营风险。(34)(18)(2)1430Nov-23Mar-24Jul-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 核心观点核心观点.3 不同于市场的观点.3 房地产房地产“收储收储”政策回顾政策回顾写在写在 517 政策半

9、年度之际政策半年度之际.4 目前存量房“收储”推进进展如何？.4 9 月以来存量房“收储”政策不断升级.4 收购存量房的框架基本明确.4 3000 亿保障性住房再贷款规模使用了多少？.6 实际增量落地项目相对有限.6 政策推进和市场预期之间的差异在哪里？.7 存量房存量房“收储收储”过程中可能面临的几个约束过程中可能面临的几个约束.8 1、价格匹配机制.8 2、房源匹配机制.9 3、责任匹配机制.9 4、市场隔断机制.10 对于房地产对于房地产“收储收储”未来方向的再思考未来方向的再思考.11 1、“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”.11 2、“收储”重心或可向高能

10、级城市聚焦.11 3、“以需定购”可以降低“商业可持续”风险.11 4、或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例.11 5、关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度.12 6、关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性.12 7、优先收购地方政府库存可能是阻力最小的方向.12 投资建议投资建议.13 风险提示.16 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 核心观核心观点点 5 月 17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，至少 32 个城市发布收储细则，至少 14 个城市有项目落地，但扣除之前试点的 8 个城市的项目

11、，落地则相对有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。我们认为我们认为目前目前存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：价格匹配机制存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：价格匹配机制、房源匹配机房源匹配机制制、责任匹配机制责任匹配机制、市场隔断机制市场隔断机制等。等。存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为有以下思路：1）“收储”

12、后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）“收储”重心或可向高能级城市聚焦；3）“以需定购”可以降低“商业可持续”风险；4）或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例；5）关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度；6）关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性；7）优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，更利好地方城投平台。不同于市场的观点不同于市场的观点 市场倾向于用“收储”一词来理解 517 政策内涵，因此线性外推 3000 亿能消化掉多少库存，来推演地产供需结构的优化效果。但从政策落地本身而言，我们认为“收储”

13、一词的定义但从政策落地本身而言，我们认为“收储”一词的定义可能并不准确，“收储”的意义在于“收购可能并不准确，“收储”的意义在于“收购+储存”，但从实质推进来看，政策本身更多体现储存”，但从实质推进来看，政策本身更多体现的是“收购”，没体现“储存”。的是“收购”，没体现“储存”。517 政策中所强调的地方政府收购存量商品房，其目的是把社会的分散库存收购到地方政府手中，并对这些库存进行“再配置”“再配置”精准支持需要住房保障的群体（配租、配售）。在这过程中，社会库存会经历地方政府的“再定价”“再定价”，并重新推向一个受众面更小的“市场”。这过程中“再配置”和“再定价”也造成了政策与市场之间对“收

14、储”最大的理解预期差，市场期望通过“收购+储存”减少库存、平稳价格，但在实际操作过程中，由于“再配置”可能会导致政策减少“库存”的效果被高估，而“再定价”则可能导致政策稳定“价格”的效果被高估。我们认为由于诸多约束的存在，存量房“收储”的进展相对偏慢，且考虑到部分约束或难以在短期内解决，我们认为全国大范围落地存量房“收储”的进度依然有待观察我们认为全国大范围落地存量房“收储”的进度依然有待观察，建议关，建议关注后续政策是否加码注后续政策是否加码。但相对而言，地方政府优先“收储”自身体系的存量房可能是其中。但相对而言，地方政府优先“收储”自身体系的存量房可能是其中阻力最小的一个方向阻力最小的一个

15、方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，我们依然强调城投逻辑我们依然强调城投逻辑是房地产“收储”的主线逻辑，更利好地方城投平台是房地产“收储”的主线逻辑，更利好地方城投平台。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 房地产“收储”政策回顾房地产“收储”政策回顾写在写在 517 政策半年度之际政策半年度之际 在 2024 年 5 月 17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房政策以来，各部门不断落实相关细节，而地方政府也针对性落地相关政策。在当前 517 会议满半年之际，我们这篇报告对房地产“收储”政策进行回顾和总结，也希望借此总结“收储”的约束和思考。

16、目前存量房“收储”目前存量房“收储”推进进展如何？推进进展如何？9 月以来存量房月以来存量房“收储收储”政策不断升级政策不断升级 央行9 月 24 日，央行将 5 月份人民银行创设的 3000 亿元保障性住房再贷款，中央银中央银行资金的支持比例由原来的行资金的支持比例由原来的 60%提高到提高到 100%。财政部10 月 12 日，财政部支持用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。据新华社报道，国务院副总理何立峰 10 月 10 日至 12 日在山西太原、陕西西安时提出，要，要积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作，深入剖析典型案例，及时总结并推广成功积极推进收购存量商品房用作保障性

17、住房工作，深入剖析典型案例，及时总结并推广成功做法，用好用足保障性住房再贷款等支持政策，促进加快消化商品房库存。做法，用好用足保障性住房再贷款等支持政策，促进加快消化商品房库存。收购存量房的框架基本明确收购存量房的框架基本明确 据我们统计，目前至少已经有据我们统计，目前至少已经有 32 个城市发布了收储细则，包括广州、杭州、合肥等高能级个城市发布了收储细则，包括广州、杭州、合肥等高能级城市。城市。根据目前已发布收储公告细则的城市来看，大部分地方政府对于收储房源要求如下：1）房源层面：）房源层面：已建成未出售的存量商品房，已取得竣工验收备案证明，可办理不动产权证书，满足金融机构贷款要求，权属清晰

18、可交易。部分城市对房屋品质提出要求，强调收购将优先考虑高质量项目，重点把控房屋质量、景观配套、物业服务品质等因素，确保拟收购项目的房屋品质。2）配套层面：）配套层面：房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，其中部分城市要求项目配备一定比例的车位；3）户型层面：）户型层面：大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于 120 平米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。用途方面，收购后用于配租的普遍要求在 65-70平米以下，而收购后用于配售的相对更为宽泛，区间在 50-120 平米之间。4）定价层面：）定价层面：普遍以同地段的保障性住房重置价格（即划拨土地成本+建安成本+不超过5%

19、的利润）作为参考上限。部分城市提出，配租型保障性住房以专业评估机构的评估价作为收购价格的参考上限。图表图表1：收购存量房的要求框架收购存量房的要求框架 资料来源：各地方政府官网，华泰研究 收购存量房收购存量房要求要求框架框架房屋层面房屋层面区域层面区域层面户型层面户型层面定价层面定价层面已建成未出售的存量商品房已建成未出售的存量商品房已取得竣工验收备案证明已取得竣工验收备案证明权属清晰可交易权属清晰可交易交通便利交通便利配套设施齐全配套设施齐全部分城市要求车位比例部分城市要求车位比例配售：配售：同同地段的保障性住房重置价格地段的保障性住房重置价格大多要求单套面积小于大多要求单套面积小于1201

20、20平平根据户型面积区分“配租”或者根据户型面积区分“配租”或者“配售”目的“配售”目的优先整栋优先整栋/整单元未售、可实现封闭管理的项目整单元未售、可实现封闭管理的项目划拨土地成本划拨土地成本建安成本建安成本不超过不超过5%5%的利润的利润配租：按照租金折现计算收购价配租：按照租金折现计算收购价 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 已落地的各地政府收储细则已落地的各地政府收储细则 时间时间 城市城市 征集范围征集范围 收储面积要求收储面积要求 收储价格收储价格 11 月 18 日 广州 全市行政区域 90 -10 月 31 日 杭州 上城、拱墅、西湖

21、、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘 配租70；配售125 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5的利润 10 月 28 日 哈尔滨 全市行政区域 面积120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5的利润 10 月 28 日 银川 绕城高速范围内 面积120 -9 月 9 日 合肥 合肥市市区内（不含四县一市）8 月 14 日 商丘 全市行政区域内 120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润）8 月 12 日 肇庆 中心城区 120 收购价格以同地段保障性

22、住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润）8 月 7 日 深圳 深圳市（不含深汕特别合作区）65 -8 月 5 日 沈阳 和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯 配租70；配售120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建筑安装成本等合理支出以及不超过 5%的经营利润测算确定收购价格。8 月 1 日 佛山 全市行政区域内 配租70；配售 50-120 -7 月 25 日 大连 主城区 70 收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。7 月 19 日 潍坊 中

23、心城区 120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本+建安成本+不超过 5%的利润）7 月 18 日 衡水 全市行政区域内 120 以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加合理利润。7 月 19 日 潍坊 中心城区 120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本+建安成本+不超过 5%的利润）7 月 18 日 衡水 全市行政区域内 120 以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加合理利润。7 月 15 日 新乡 新乡市城市总体规划建设用地范围环线内（即北环以南、东环以西、西环以东、南环以北）90（

24、占比 70%），120（占比 30%）以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本、建安成本（含装修、智慧化建设），加不超过 5%的利润。7 月 15 日 泸州 泸州市中心城区、四县县城范围内 120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润）7 月 15 日 威海 环翠区、高区、经区、临港区 配租70；配售 60-120 价格合适，收购价格不高于同地段保障性住房重置价格（即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润）。7 月 11 日 赤壁 赤壁城区 120 以合理的价格收购,不超过同地段保障性住房重置价格(即土地划拨成本和建安成

25、本加不超过5%的利润)。7 月 10 日 烟台 芝罘区、莱山区 配租70；配售 90-120 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限。7 月 8 日 聊城 聊城市主城区、茌平区、临清市、冠县、莘县、阳谷县、东阿县、高唐县 公寓70；住宅120 -7 月 4 日 南宁 兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、良庆区、邕宁区、高新区、五象新区 120 以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。7 月 3 日 贺州 主城区 120 以合理价格收购，不超过同地段保障性住房重置价格（即土地划拨成本和建安成本加不超过 5的利润）。6 月 26 日 柳州 城中区、

26、柳北区、柳南区、鱼峰区、柳江区、阳和工业新区，柳东新区 120 以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。6 月 24 日 江门 蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市 120 以合理价格收购（以同地段保障性住房重置价格为参考上限）6 月 24 日 惠州 7 个县（区）中心区域 120 以合理价格收购（以同地段保障性住房重置价格为参考上限）6 月 24 日 桂林 桂林市辖六城区（秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区、临桂区）120 以合理价格收购，不超过同地段保障性住房重置价格（即土地划拨成本和建安成本加不超过 5的利润）。6 月

27、21 日 防城港 港口区、防城区 120 -6 月 18 日 北海 海城区、银海区 120 -6 月 14 日 临沧 临沧市各县（区）城市 及孟定镇 120 -6 月 14 日 大理 大理市（含大理经开区）、祥云县 144 买卖双方协商委托第三方评估机构；买卖双方协商价款及合作方式（全资或合作运营）5 月 27 日 昆明 五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区 120 -资料来源：各地政府官网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 3000 亿亿保障性住房再贷款规模使用了多少？保障性住房再贷款规模使用了多少？8 月 9 日，央行发布2024 年

28、第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，6 月，人民银行设立保障性住房再贷款，激励引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用于配租配售。同时，租赁住房贷款支持计划不再实施，1000 亿元额度并入保障性住房再贷款，保障性住房再贷款合计 3000 亿元。支持的收购标的由商品住房扩大到商品房，用途由租赁扩大到可租可售。9 月末，月末，保障性住房贷款保障性住房贷款使用额度使用额度为为 162 亿元，使用率约为亿元，使用率约为 5%。图表图表3：3000 亿保障性住房再贷款规模落地情况亿保障性住房再贷款规模落地情况 截至日期截至日期 保障性住房贷款额度（亿元）保障性住房贷款额度（亿元）已落地

29、额度（亿元）已落地额度（亿元）2023Q4 1000 0 2024Q1 1000 20 2024Q2 3000 121 2024Q3 3000 162 资料来源：中国人民银行，华泰研究 实际实际增量落地项目增量落地项目相对有限相对有限 实际落地的项目个数与规模相对有限。实际落地的项目个数与规模相对有限。除郑州经验比较成熟，项目推进速度相对较快，其他城市如天津、重庆、福州、青岛、武汉、合肥等也落地了一些项目，但规模相对较少，多数城市收购数量均在 500-3000 套范围，与郑州的 10 万套(间)相比进展相对缓慢。如 8月 16 日，武汉市首单利用保障性住房再贷款，收购存量商品房项目用作保障性住

30、房正式落地。武汉安家保障性住房有限公司收购招商蛇口旗下的招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超过 2 万平方米，预计可转化为 500 余套保障性租赁住房。11 月 23 日合肥安居集团亦收购合肥城建菁华里、东樾里、尚阳里项目共 2318 套商品房，总面积 23.42 万平，总金额 33.32 亿元。据我们统计，截至 11 月 23 日，至少 14 个城市已落地了收购商品房改造为租赁住房，收购总量约 15.6 万套，其中部分城市披露了保障性住房贷款的审批和落地情况，目前落地审批贷款金额约 435 亿元，实际占 3000 亿保障性住房贷款总额的 14.5%。但落地的额度中多是过去 8 个试点城

31、市推进比较成熟的项目，如果扣除原先试点的 8 个城市审批落地的 412亿元，新增的落地额度或仅 23 亿元以上（武汉、合肥等城市未披露贷款额度）。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 保障性住房贷款落地项目情况保障性住房贷款落地项目情况 城市城市 收购主体收购主体 项目数量项目数量（个）（个）套数套数（套（套/间）间）面积面积（万平）（万平）总投资额总投资额（亿元）（亿元）收购单价收购单价（元（元/平）平）二手房成交二手房成交 均价（元均价（元/平）平）资金来源资金来源 银 行 贷 款银 行 贷 款占比占比 收购用途收购用途 郑州 郑州城发集团 81 1

32、06000 428 338 7897 10982 已使用 140 亿住房租赁专项贷款，地方政府另外提供补贴和贴息支持 80%租赁住房 济南 济南城发集团 53 30500 210 233 11095 14352 授信 142.77 亿元，发放贷款 64.43 亿元 28%租赁住房 天津 滨海新区建设投资集团地产公司 11 2663 28.28-授信 43.39 亿元，发放贷款 36.9 亿元 租赁住房 重庆 重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金 6 完成 3 个 已完成1020 套 27.86 完成 9.26万平 5.05 5454 10577 发放贷款 3.41 亿元 68%租赁住房

33、福州 福州左海集团-4640-授信 63.4 亿元，发放贷款 33.24 亿元 租赁住房 青岛 青岛建融投资置业有限公司 7 2319-发放贷款 18.5 亿元 租赁住房 武汉 武汉安家保障性住房有限公司 2 502 2-租赁住房 合肥 合美房屋租赁、宾享家房屋租赁、承悦房屋租赁 3 2318 23.42 租赁住房 长春 长春润和自有房屋租赁有限公司长春超达人才安居置业有限公司 1 1178 7.46 以 同 地 段保 障 性 住房 重 置 价格 为 参 考上限 签订信贷合同 5.96 亿元，并发放全国首批、全省首笔使用人行再贷款的配租型保障性住房贷款 4.29 亿元。80%租赁住房 贺州-6

34、 1301 15.21 发放贷款 4.7 亿元 租赁住房 保定 保定国控集团 下属某企业 13 1895 16 发放贷款 3.22 亿元 租赁住房 运城-1 171 获批贷款 3350 万元 租赁住房 六安舒城-1 685 获批贷款 1.05 亿元 租赁住房 亳州蒙城-1 865 获批贷款 4.3 亿元 租赁住房 资料来源：各地政府官网，华泰研究 政策推进和市场预期之间的差异在哪里？政策推进和市场预期之间的差异在哪里？市场倾向于用“收储”一词来理解 517 政策内涵，因此线性外推 3000 亿能消化掉多少库存，来推演地产供需结构的优化效果。但从政策落地本身而言，我们认为“收储”一词的定义可能并

35、不准确，“收储”的意义在于“收购+储存”，但从实质推进来看，政策本身更多体现的是“收购”，没体现“储存”。517 政策中所强调的地方政府收购存量商品房，其目的是把社会的分散库存收购到地方政府手中，并对这些库存进行“再配置”精准支持需要住房保障的群体（配租、配售）。在这过程中，社会库存会经历地方政府的“再定价”，并重新推向一个受众面更小的“市场”（如新市民等特定群体）。这过程中“再配置”和“再定价”也造成了政策与市场之间对“收储”最大的理解预期差，市场期望通过“收购+储存”减少库存、平稳价格，但在实际操作过程中，由于“再配置”可能会导致政策减少“库存”的效果被高估，而“再定价”则可能导致政策稳定

36、“价格”的效果被高估，从而使得政策效果和市场预期产生一定偏差。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 存量房“收储”过程中可能面临的几个存量房“收储”过程中可能面临的几个约束约束 存量房收购对于改善房地产市场供需环境以及推进房地产行业向新模式转型多有裨益，这其中的目的和作用我们在此前报告中都有涉及，就不多做赘述。在这里我们主要想去讨论的是，在实际推进过程中，政策一些约束可能仍需要厘清：图表图表5：存量房“收储”过程中可能面临的几个存量房“收储”过程中可能面临的几个约束约束 资料来源：华泰研究 1、价格匹配机制、价格匹配机制 在存量房收购过程中，对手方分别为

37、地方政府（买方）和房企（卖方），但双方立足点可能存在差异。地方政府的诉求地方政府的诉求：主要在于“商业模式可持续”以及国有资产保值增值。从“商业模式可持续”角度，意味着无论是收购后出租还是收购后出售，足够低的成本才能更好运营（出租或者出售）能够盈亏平衡，这也是为什么地方政府收购价格都定在保障房“重置成本”。从国有资产保值增值角度，更低的成本意味着国有资产流失风险降低。开发商的诉求：开发商的诉求：主要在于出售后回笼资金能否覆盖项目债务。我们认为当前大部分有意愿低价出让项目的开发商并不要求项目必须盈利，但出售后的现金流是否能覆盖项目债务依然是很多房企关注的重点。如果收购价格太低距离现金流平衡点太远

38、，即使房企的现金流压力再大，也会显著影响房企出售意愿，最终影响符合地方政府收购条件的项目规模。收购存量商品收购存量商品房房的的约束约束地方政府地方政府开发商开发商强调项目现金流的平衡强调项目现金流的平衡强调可持续的商业模式、国强调可持续的商业模式、国有资产保值有资产保值承受能力承受能力接受程度接受程度户型大小户型大小区位区位&配套配套房源房源地方政府地方政府银行银行“以需定购”、“以需定购”、“合理定价”、“确保商业可持续”“合理定价”、“确保商业可持续”价格匹配价格匹配房源匹配房源匹配市场隔断市场隔断责任匹配责任匹配去化风险去化风险运营难度运营难度地方政府地方政府整栋单元整栋单元收购收购改造

39、改造+重定价重定价配售配售价差价差配售价配售价保障房市场保障房市场商品房市场商品房市场市场价市场价意向人群意向人群意向人群意向人群配售配售配租配租总收购成本总收购成本售出金额售出金额贷款利率贷款利率租金回报率租金回报率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 2、房源匹配机制、房源匹配机制 此次框架中对拟收购存量房的房源提出了要求：1、配套齐全。2、户型合适。3、优先选取整栋项目。这些条件也说明了地方政府对保障房质量的重视，但这种对房源综合素质的要求实际上提高了收购的门槛。这种门槛背后主要还是商业模式的多重约束：如果房源区位和配套不合适会影响意向人群如果房

40、源区位和配套不合适会影响意向人群的租赁或者购的租赁或者购买意愿买意愿（我们观察到部分已经在售配售型保障房即使售价相对市场有优势，但因为区位较远导致去化效果不甚理想）；户型面积需要综合考虑意向人群的承受能力和市；户型面积需要综合考虑意向人群的承受能力和市场接受度场接受度（户型过小会影响居住体验，户型过大会超过保障对象承受能力，也不符合保障房定位）；在符合以上条件的基础上，优先选取整栋项目，整栋项目相对零散房源更加便于；在符合以上条件的基础上，优先选取整栋项目，整栋项目相对零散房源更加便于管理，但也考验当地市场是否存在相对应的足量房源。管理，但也考验当地市场是否存在相对应的足量房源。图表图表6：收

41、购存量房落地城市收购项目单套面积收购存量房落地城市收购项目单套面积 城市城市 项目数量（个）项目数量（个）套数（套套数（套/间）间）面积（万平）面积（万平）单套面积（平）单套面积（平）郑州 81 106000 428 40.4 济南 53 30500 210 68.9 天津 11 2663 28.28 106.2 重庆 3 1020 9.26 90.8 武汉 2 502 2 39.8 合肥 3 2318 23.42 101.0 贺州 6 1301 15.21 116.9 保定 13 1895 16 84.4 资料来源：各地政府官网，华泰研究 3、责任匹配机制、责任匹配机制 在存量房收购过程中，

42、地方政府和银行是最重要的参与主体。按照 6 月份央行会议精神，地方政府和银行要加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。地方政府层面地方政府层面 主要围绕 4 个方面展开：1、需要确定 1 家至 2 家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体；建立项目筛选、购买和分配制度规范，严格规范化运营；2、在地方权限内安排适当的财税政策支持；3、动态掌握保障性住房配售和配租需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行；4、加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循

43、法律规定和协议约定。相关银行层面相关银行层面 明确按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。要准确把握以需定购原则，认真评估配售或租赁方案，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。除了流程规范，参与主体需要从项目收益率角度考虑收购的合理性：收购完成后如果以配租方式推进收购完成后如果以配租方式推进，项目运营租金和出租率对运营成本（包含融资成本）的覆盖问题、对于贷款本金的还款周期问题，都决定了项目的商业模式是否具备“可持续性”。收购完成后如果以配售方式推进收购完成后如果以配售方式推进，考虑到配售型保障房的配

44、售价和成本之间空间较小（5%以下），意味着项目容错率其实较低，项目的去化率将会决定整个收购是否能够盈亏平衡，这也考验地方政府在前期要做足够多的准备去摸排需求、考察项目质量等。在“自愿参与”、“以需定购”、“确保商业可持续”等要求下，参与主体对于收购存量房项目的合规性与盈利性的要求也会更高，亦会使得其倾向于以谨慎的态度去推进收购存量房，这可能在一定程度上会导致最终实现的规模或有限。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 4、市场隔断机制、市场隔断机制 如我们前文所述，地方政府收购存量房是把社会库存基于地方政府“再定价”重新推向一个受众面更小的“市场”，而这

45、“市场”和广义商品房市场存在一定重叠。这种重叠会使得两种市场面临影响：1、较低的配售型保障房价格可能会影响周边市场较低的配售型保障房价格可能会影响周边市场 保障房相对周边市场更低的售价能够让更多居民负担得起，但也会对周边市场产生影响。以郑州配售型保障房为例，我们测算郑州的配售型保障房价格或相对市场上周边可比新盘折让 30-40%，与周边二手房均价（相同户型，20 年房龄以内）相比价格折让各有不同，约在 20-30%不等。如果一个区域推出的配售型保障房规模较大，需要关注是否会使得区域商品房市场价格受到影响。2、较低的商品房较低的商品房/保障房价差可能会影响配售型保障房去化效果保障房价差可能会影响

46、配售型保障房去化效果 配售型保障房并不会因为价格低廉而没有去化风险。在部分低能级城市，商品房价格已经接近保障房重置成本，而配售型保障房由于其无法流通的特点，会导致购房群体倾向于在较低的价差背景下选择商品房，从而影响保障房去化效果。3、更多的配租型保障房可能带来的租金收益率压力更多的配租型保障房可能带来的租金收益率压力 目前各地政府发布的计划来看，收购存量房的目的以配租型为主，但考虑到近年来各地推进“租购并举”所建设的长租公寓以及 C 端房东释放出的租赁房源，收购更多的租赁房源即使名义租金收益率较高，但考虑到实际运营过程中的空置率等问题，也可能使得最终租金收益率下降，从而影响实际地方政府运营效果

47、。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11 房地产房地产 对于房地产“收储”未来对于房地产“收储”未来方向方向的再思考的再思考 面对以上约束，如何完善存量房收购政策的执行过程是自上而下各方参与主体都在思考的问题。我们团队基于市场跟踪和调研，对未来“收储”方向进行了以下思考：1、“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”、“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”目前各地依然在研究推进各自的“收储”方案，多数城市还没有发布具体的收购规模和收购结构（配租和配售的结构配比）。既然存量房收购后必须推向市场，我们认为各地在可控范围内，以“配

48、租”为主“配售”为辅的模式，或者采取“先租后售”等形式更有助于去库存。相比较而言，“配租”相对于“配售”对商品房市场的影响更小，其将社会库存从销售市场转移至租赁市场，从而一定意义上减少销售市场库存压力。或者可以实施一段时间的“配租”，等当地房地产市场稳定后，再根据租户意愿转化成“配售”。2、“收储”重心、“收储”重心或可或可向高能级城市聚焦向高能级城市聚焦 虽然目前很多低能级城市的库存压力偏大，我们也看到不少低能级城市出台了房地产“收储”细则，但考虑到存量房收购中“再配置”的要求，我们认为房地产“收储”的重心或可向高能级城市聚焦，原因在于：1、高能级城市的商品房/保障房价差更大；2、高能级城市

49、的租赁市场需求更活跃；3、高能级城市的供需结构相较低能级城市更需要“保障房”的补充。3、“以需定购”可以降低“商业可持续”风险、“以需定购”可以降低“商业可持续”风险 地方政府在收购存量房中的最大约束是“商业可持续”，即收购后运营不畅导致的风险，以需定购可在一定程度上减少这种风险，目前郑州等城市已经在实际操作过程中试点。据郑州城发集团，配售型项目以需定购的过程是“做房源价格公示、需求征集、摇号、付定金，公司再去收购房源”，这一过程确保公司收购价格与拟出售的价格基本是提前确定的，房价下跌不会影响公司利润率。但是，公司在未来或需承担回购责任，所以收购时需要控制成本，需要留一定的利润空间。在这一点上

50、，以需定购也可以避免公司形成过多库存，未及时配售而增加成本。4、或可或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例 前文讨论了政府在收购存量房的过程中可能会面临房源的匹配度问题，我们认为在收购商品住宅之外，或可适当加大其他业态的摸排，如闲置商业、闲置公寓、闲置厂房、闲置宿舍等。在重点城市，由于市场环境变化以及经济结构转型，市场上存在较多的多元商品房业态，其成本低于商品住宅，且在房企库存中流动性较差，房企的处置意愿和议价空间都相对较大，有助于解决房源匹配问题。图表图表7：深圳的公寓深圳的公寓套均面积普遍在套均面积普遍在 60 平米或者以下，符合保障性

51、租赁住房的条件平米或者以下，符合保障性租赁住房的条件 资料来源：中原地产，华泰研究 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2018201920202021202220232024H145平以下45-60平60-90平90平以上 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。12 房地产房地产 5、关注关注是否是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度 9 月份以来，央行、财政部都针对房地产收储政策进行了优化，我们认为这些政策很好地解决了地方政府“收储”过程中的资金问题，在一定程度上增加了积极性。但从运营角度

52、，考虑到目前收益匹配的问题，我们建议关注后续政策是否能在收益率层面作进一步的支持，如贷款产品利率 1.75%是否有进一步下降空间、贷款期限是否能够延长、是否能够以财政贴息等形式对项目融资成本进行改善等。6、关注是否关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性 22 年 11 月关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知、23 年 7 月关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知、24 年 1 月 关于建立城市房地产融资协调机制的通知等文件中均有规定，商业银行为保交楼或“白名单”项目新增配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免

53、责。我们关注未来在存量房收购领域是否也能增加类似的尽职免责条款，提高商业银行的积极性。7、优先收购地方政府库存可能是阻力最小的方向、优先收购地方政府库存可能是阻力最小的方向 我们在前文所提到的收购存量房的几大约束，背后反映的是供需双方、主体责任等矛盾，但鼓励地方政府优先收购地方自身体系的存量房似乎阻力会更小一些，而且从合肥近期收储案例来看，地方国资内部收购能做到平价收购，既不冲击市场，也有利于保障国有资产保值增值。我们认为地方国资收储自身房源可能会成为后续存量房收购的一个重点方向。图表图表8：合肥安居集团收购合肥城建项目表合肥安居集团收购合肥城建项目表 项目项目 收储收储 套数套数 收储面积收

54、储面积（万平）（万平）收储金额收储金额（亿元）（亿元）收储均价收储均价（元（元/平）平）商品房均价商品房均价（元（元/平）平）拿地楼面价拿地楼面价（元（元/平）平）菁华里 869 8.54 12.69 14866 15000 8817 东樾里 665 7.40 13.58 18340 18734 9310 尚阳里 784 7.48 7.05 9419 11000 5213 合计 2318 23.42 33.32 资料来源：合肥城建公司公告，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。13 房地产房地产 投资建议投资建议 我们认为由于诸多约束的存在，存量房“收储”的进展

55、相对偏慢，且考虑到部分约束或难以在短期内解决，我们认为全国大范围落地存量房“收储”的进度依然有待观察。但相对而言，地方政府优先“收储”自身体系的存量房可能是其中阻力最小的一个方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，我们依然强调城投逻辑是房地产“收储”的主线逻辑，更利好地方城投平台。图表图表9：核心城市上市国企公司估值不完全梳理（核心城市上市国企公司估值不完全梳理（PB 倒序）倒序）股票代码股票代码 公司公司 PB(MRQ)PE(TTM)总市值（亿元）总市值（亿元）600649 CH 城投控股 0.61 22.02 115.35 600266 CH 城建发展 0.63 12.45 114.3

56、7 600533 CH 栖霞建设 0.64-8.58 25.83 600748 CH 上实发展 0.65-14.27 67.14 600665 CH 天地源 0.70-6.07 27.65 002208 CH 合肥城建 0.89 94.97 79.04 000514 CH 渝开发 1.04 49.59 38.64 000006 CH 深振业 A 1.14-6.52 109.89 000897 CH 津滨发展 1.40 11.35 40.92 600675 CH 中华企业 1.41 65.02 177.15 600683 CH 京投发展 2.48-3.84 31.04 600773 CH 西藏城

57、投 2.60-152.40 123.23 600684 CH 珠江股份 6.93 29,070.69 28.76 600322 CH 津投城开 72.90-122.04 25.21 注：城投控股、城建发展 PE 数据为我们预测的 24PE，其余公司为 PE(TTM)，截至 2024 年 11 月 24 日。资料来源：Wind，华泰研究 从全市场角度，房地产“收储”是促进行业“止跌回稳”的重要手段，后续是否加码和落地是关键，考虑到“收储”在核心城市的落地难度或更低，我们看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦将受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股

58、开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。图表图表10：重点推荐公司一览表重点推荐公司一览表 最新收盘价最新收盘价 目标价目标价 市值市值(百万百万)EPS(元元)PE(倍倍)股票名称股票名称 股票代码股票代码 投资评级投资评级(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 4.56 6.61

59、11,535 0.16 0.22 0.49 0.59 28.50 20.73 9.31 7.73 城建发展 600266 CH 买入 5.51 8.45 11,437 0.27 0.49 0.65 0.70 20.41 11.24 8.48 7.87 滨江集团 002244 CH 买入 8.81 12.35 27,412 0.81 0.90 0.95 0.98 10.88 9.79 9.27 8.99 招商蛇口 001979 CH 买入 10.53 13.20 95,411 0.70 0.61 0.66 0.72 15.04 17.26 15.95 14.63 建发股份 600153 CH 买

60、入 9.42 12.37 27,762 4.45 1.03 1.37 1.63 2.12 9.15 6.88 5.78 新城控股 601155 CH 增持 13.01 15.83 29,346 0.33 0.33 0.34 0.36 39.42 39.42 38.26 36.14 华润置地 1109 HK 买入 22.60 30.60 161,159 4.40 3.72 3.74 3.91 4.75 5.62 5.59 5.34 中国海外发展 688 HK 买入 13.16 16.18 144,035 2.34 2.15 2.12 2.04 5.20 5.66 5.74 5.96 龙湖集团 9

61、60 HK 买入 10.76 11.12 74,115 1.95 1.58 1.63 1.73 5.10 6.30 6.10 5.75 建发国际集团 1908 HK 买入 12.70 17.98 25,618 2.29 2.32 2.54 2.43 5.13 5.06 4.62 4.83 越秀地产 123 HK 买入 5.50 6.60 22,140 0.79 0.75 0.80 0.91 6.44 6.78 6.36 5.59 华润万象生活 1209 HK 买入 29.00 30.52 66,193 1.28 1.55 1.82 2.09 20.94 17.30 14.73 12.83 绿城

62、服务 2869 HK 买入 3.71 4.53 11,737 0.19 0.23 0.28 0.33 18.05 14.91 12.25 10.39 中海物业 2669 HK 买入 5.18 6.69 17,011 0.41 0.47 0.54 0.62 11.68 10.19 8.87 7.72 保利物业 6049 HK 买入 30.65 39.57 16,960 2.49 2.79 3.07 3.41 11.38 10.16 9.23 8.31 招商积余 001914 CH 买入 10.44 14.03 11,070 0.69 0.76 0.85 0.95 15.13 13.74 12.2

63、8 10.99 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。14 房地产房地产 图表图表11：重点推荐公司最新观点重点推荐公司最新观点 股票名称股票名称 最新观点最新观点 城投控股城投控股(600649 CH)公司 10 月 30 日发布三季报，2024 前三季度实现营收 9.2 亿元（YOY-33.8%），归母净利-2.2 亿元（YOY-173.4%），EPS-0.09 元，其中 Q3 实现营收 2.6 亿元（YOY-39.4%），归母净亏损 1.1 亿元。随着年底进入结算高峰，我们预计全年业绩将扭亏为盈并实现增长。公司禀赋优势显著

64、，今年进入地产销售快速增长期，城中村改造提速也有望打开公司进一步成长的空间，重申“买入”。公司销售规模高速扩张，租赁业务也持续增长。Q3 实现租赁收入 0.88 亿元，环比+44%。我们维持 2024-2026 年 EPS 分别为 0.22/0.49/0.59、BPS 8.38/8.81/9.34 元的预测，可比公司 2025 年 PB 为 0.75 倍，予以公司 2025 年 PB0.75 倍，目标价 6.61 元（前值 6.43 元）。风险提示：结算节奏放缓致业绩低于预期；货值不足致公司中长期规模下滑。报告发布日期：2024 年 10 月 30 日 点击下载全文：城投控股点击下载全文：城投

65、控股(600649 CH,买入买入):尽享核心城市回暖，拓储强劲展决心尽享核心城市回暖，拓储强劲展决心 城建发展城建发展(600266 CH)公司 10 月 30 日发布三季报，1-3Q24 实现营收 117.6 亿元，同比-27%；归母净利润 5.5 亿元，同比-9%。公司股权投资在 Q3 取得亮眼表现，Q4重点项目结转有望进一步推动业绩释放；公司凭借资源禀赋优势，有望受益于北京房地产市场复苏和城中村改造推进。维持“买入”评级。我们维持归母净利润的预测，但由于公司进行了回购注销，相应调整 24-26 年 EPS 至 0.49/0.65/0.70（前值 0.47/0.63/0.68 元）。可比

66、公司平均 25PE为 10 倍，考虑到公司在北京的资源禀赋优势、充足的待结转资源，以及北京房地产市场复苏、城中村改造推进带来的催化作用，我们认为公司合理25PE 为 13 倍，目标价 8.45 元（前值 5.17 元，基于 11 倍 24PE）。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024 年 10 月 30 日 点击下载全文：城建发展点击下载全文：城建发展(600266 CH,买入买入):股权投资推动扭亏股权投资推动扭亏,北京禀赋优势凸显北京禀赋优势凸显 滨江集团滨江集团(002244 CH)公司 10

67、 月 30 日发布三季报，1-3Q24 实现营收 407.8 亿元，同比-12%，归母净利润 16.3 亿元，同比-34%。尽管 1-3Q 公司业绩出现调整，但待结转资源充裕，随着 Q4 交付高峰的到来，我们看好全年利润增速的修复。公司土储集中于杭州，有望率先受益于核心城市房地产市场复苏。此外，公司在保持积极拿地强度的同时，财务稳健性仍在持续提升。维持“买入”评级。我们维持 24-26 年 EPS 为 0.90/0.95/0.98 元的盈利预测。可比公司平均 25PE（Wind 一致预期）为 10 倍，考虑到公司土储集中于杭州、有望率先受益于核心城市市场复苏，待结转资源充裕，保持积极拿地强度，

68、我们认为公司合理 25PE 为 13 倍，目标价 12.35 元（前值 10.80 元，基于 12 倍24PE）。风险提示：行业政策、区域市场、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2024 年 10 月 31 日 点击下载全文：滨江集团点击下载全文：滨江集团(002244 CH,买入买入):杭州积极补库，财务更趋稳健杭州积极补库，财务更趋稳健 招商蛇口招商蛇口(001979 CH)公司 10 月 30 日发布三季报，2024 前三季度实现营收 780 亿元（YOY+2.9%），归母净利 26.0 亿元（YOY-31.0%），EPS0.22 元，其中 Q3 实现营收 267 亿元（

69、YOY+9.6%），归母净利 11.8 亿元（YOY-26.8%）。毛利率下滑导致期内增收不增利，但四季度有望改善，我们持续看好公司在行业变局中抓住资源整合机遇的能力，维持“买入”。因中期公司毛利率有所下滑，我们调整 2024-2026 年 EPS 预测至 0.61/0.66/0.72 元（前值为 0.66/0.71/0.79 元），可比公司 2025 年 Wind 一致预期PE 均值为 18.4 倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司 2025 年 20 倍 PE，目标价 13.20 元（前值：11.22 元），维持“买入”评级。风险提示：行业政策风险行业，销售下行风险

70、。报告发布日期：2024 年 10 月 31 日 点击下载全文：招商蛇口点击下载全文：招商蛇口(001979 CH,买入买入):战略聚焦，回购注入信心战略聚焦，回购注入信心 建发股份建发股份(600153 CH)公司 10 月 30 日发布三季报，1-3Q24 实现营收 5021 亿元（YOY-16.1%），归母净利 20.6 亿元（YOY-83.4%），EPS0.57 元，其中 Q3 实现营收1831 亿元（YOY-14.9%），归母净利 8.6 亿元（YOY-91.8%）。剔除去年同期收购家居商场产生的投资收益影响，1-3Q 归母净利同比下降 29.8%，原因在于家居业务公允价值下跌、毛利

71、率下降以及减值影响。长期视角下，我们看好公司融资优势、优质土储以及周转能力，叠加高股息加持，维持“买入”。因行业景气度、减值计提以及家居商场业务的公允价值变动损失影响较显著，我们将 2024-2026 年 EPS 调整为 1.03/1.37/1.63 元（前值 1.19/1.41/1.65元），地产开发运营企业和供应链企业对应 25 年 Wind 一致预期 PE 均值为 12.9/7.4x，我们予以公司两部分业务 2025PE 估值 12.9/7.4 倍，予以目标价 12.37 元（前值 9.82 元），维持“买入”。风险提示：行业政策、销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024

72、年 11 月 01 日 点击下载全文：建发股份点击下载全文：建发股份(600153 CH,买入买入):减值及家居业务强化周期性影响减值及家居业务强化周期性影响 新城控股新城控股(601155 CH)公司 10 月 30 日发布三季报，2024 前三季度实现营收 515.6 亿元（YOY-27.7%），归母净利 14.5 亿元（YOY-41.3%），EPS0.64 元，其中 Q3实现营收 176.6 亿元（YOY-40.2%），归母净利 1.4 亿元（YOY-31.6%）。尽管在行业景气度下行环境下，开发业务收缩造成业绩下行，但影响有所减弱，充沛的持有物业提升公司抗风险能力，维持“增持”评级。我

73、们维持公司 2024-2026 年 EPS 分别为 0.33/0.34/0.36 元的盈利预测。我们预计公司 25 年 BVPS 为 27.30 元，可比公司 25 年 Wind 一致预期 PB均值为 0.58 倍，给予公司 25 年 0.58 倍 PB，予以目标价 15.83 元（前值 11.05 元），维持“增持”评级。风险提示：行业政策、销售下行风险，现金流承压风险。报告发布日期：2024 年 10 月 31 日 点击下载全文：新城控股点击下载全文：新城控股(601155 CH,增持增持):开发业务影响渐弱，商业持续增长开发业务影响渐弱，商业持续增长 免责声明和披露以及分析师声明是报告的

74、一部分，请务必一起阅读。15 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 华润置地华润置地(1109 HK)24H1：经常性业务进一步发力，对冲开发业务下行影响；维持：经常性业务进一步发力，对冲开发业务下行影响；维持“买入买入”公司发布中期业绩：营收同比+8%至 791 亿元，核心净利同比-5%至 107 亿元；受开发业务利润率下降拖累，综合毛利率-3.5pct 至 22.3%；经常性业务收入/核心净利占比分别达 25%/51%，同比+0.2/8.6pct，利润贡献过半，一定程度上对冲了开发业务下行带来的利润波动。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整 24-26E EPS 至

75、3.72/3.74/3.91 元（24-26 E 前值：4.25/4.50/4.86 元）。可比公司 24E PE 均值 6.3 倍（Wind 一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 24E PE 为 7.6 倍，调整目标价至 30.60 港币（前值：42.23 港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024 年 08 月 29 日 点击下载全文：华润置地点击下载全文：华润置地(1109 HK,买入买入):经常性业务进一步发力经常性业务进一步发力 中国海外发展中国海外发展(688 HK)24H1：业

76、绩有所下滑，盈利能力继续引领行业；维持：业绩有所下滑，盈利能力继续引领行业；维持“买入买入”公司发布中期业绩：营收 869 亿元，同比-2.5%；归母净利同比-24%至 103 亿元，利润下滑主要由投资物业评估增值下降、合联营公司投资收益下降、结转权益比例下降和存货计提减值所致。公司期末已售未结金额 2109 亿元，结转资源充裕。考虑房地产行业调整的影响，我们下调公司 24-26E EPS 为 2.15/2.12/2.04 元（24-26E 前值：2.45/2.72/2.83 元）。可比公司平均 24E PE 均值为 6.3 倍(Wind 一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位

77、，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 24EPE 为 6.9 倍，目标价调整至 16.18 港币（前值：19.77 港币），维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024 年 08 月 29 日 点击下载全文：中国海外发展点击下载全文：中国海外发展(688 HK,买入买入):充裕资源保障稳健未来充裕资源保障稳健未来 龙湖集团龙湖集团(960 HK)24H1：开发下行拖累整体业绩，经营性利润占比进一步提升；维持：开发下行拖累整体业绩，经营性利润占比进一步提升；维持“买入买入”公司发布中报业绩：受开发业务拖累，公司营收同比-24%至

78、 469 亿，核心归母净利同比-28%至 47.5 亿；经营性业务利润占比超 80%，较 FY23 进一步提升。考虑房地产行业下行对开发业务的影响，我们下调 24-26E EPS 预测至 1.58/1.63/1.73 元（24-26E 前值：1.95/2.10/2.18 元）。可比公司24E PE 均值为 5.8 倍（Wind 一致预期），考虑公司财务稳健且经营性业务利润占比持续提升，我们认为公司合理 24E PE 为 6.4 倍，调整目标价至11.12 港币（前值：15.46 港币），维持“买入”评级。风险提示：行业下行削弱公司融资能力；物业销售增速不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布

79、日期：2024 年 08 月 25 日 点击下载全文：龙湖集团点击下载全文：龙湖集团(960 HK,买入买入):经营性业务贡献提升，负债结构优化经营性业务贡献提升，负债结构优化 建发国际集团建发国际集团(1908 HK)24H1：结转质量拖累短期利润：结转质量拖累短期利润，全年业绩仍有望稳中有增；维持，全年业绩仍有望稳中有增；维持“买入买入”公司中期业绩：营收 328 亿元（yoy+34%）；归母净利 8.2 亿元（yoy-36%），利润下滑主要由于：毛利率同比-3.3pct 至 11.9%；结转权益比例下降;存货计提约 2.8 亿元。期末公司已售未结金额 2317 亿元，环比+11%，我们认

80、为公司全年业绩仍有望稳中有增。但考虑地产调整对开发业务的影响，我们调整 24-26E EPS 预测至 2.32/2.54/2.43 元（24-26E 前值 2.66/3.13/3.56 元）。参考可比公司 24E PE 估值 6.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升，我们认为公司 24E 合理 PE 为 7.1 倍，调整目标价至 17.98 港币（前值：19.03 港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024 年 08 月 25 日 点击下载全文：建发国际集团

81、点击下载全文：建发国际集团(1908 HK,买入买入):结转质量拖累净利，历史包袱减轻结转质量拖累净利，历史包袱减轻 越秀地产越秀地产(123 HK)24H1：销售排名稳中有进，多元投拓展现优势；维持：销售排名稳中有进，多元投拓展现优势；维持“买入买入”28 日公司发布中报，24H1 实现营收 353 亿，同比+10%；归母净利润 18 亿，同比-16%。毛利率 13.7%，同比-4.1pct。24H1 公司计提减值 10.7 亿，同比+9.6 亿。公司维持 40%派息率，宣派中期股息 0.173 元/股。考虑到目前销售市场仍有压力，或导致公司毛利率承压，及公司结转结构变化或使得少数股东损益占

82、比上升，我们下调公司 2024-26E EPS 至 0.75/0.80/0.91 元（前值 0.81/0.88/1.05 元），可比公司平均 24PE 为 7.2 倍（iFind 一致预期），考虑到公司拓储优势以及更为优质的土地储备，予以公司合理 24PE 为 8.0 倍，目标价 6.60 港币（前值 9.74 港币），维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024 年 08 月 29 日 点击下载全文：越秀地产点击下载全文：越秀地产(123 HK,买入买入):减值影响业绩，多元拓储彰显优势减值影响业绩，多元拓储彰显优势 华润万象生

83、活华润万象生活(1209 HK)24H1 核心净利润保持较快的同比增长，维持核心净利润保持较快的同比增长，维持“买入买入”评级评级 公司 8 月 28 日发布半年报，24H1 实现营收 79.6 亿元，同比+17%；归母净利润 19.1 亿元，同比+36%；核心净利润 17.7 亿元，同比+24%；中期派息率同比+66pct 至 102%。综合考虑经济环境变化和公司降本增效的努力，我们调低营收和销售管理费用率，调整 24-26 年 EPS 至 1.55/1.82/2.09元（前值 1.55/1.85/2.14 元）。可比公司平均 2024PE 为 9 倍（Wind 一致预期），综合考虑公司商业

84、航道的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，以及经济环境的不确定性，我们认为公司合理 2024PE 为 18 倍，目标价 30.52 港币（前值 33.60 港币，基于 20 倍 2024PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张和盈利能力不及预期。报告发布日期：2024 年 08 月 28 日 点击下载全文：华润万象生活点击下载全文：华润万象生活(1209 HK,买入买入):商业航道展现韧性，中期派息丰厚商业航道展现韧性，中期派息丰厚 绿城服务绿城服务(2869 HK)24H1 核心净利润延续同比较快增长，维持核心净利润延续同比较快增长，维持“买入买入”

85、评级评级 公司 8 月 23 日发布半年报，24H1 实现营收 90.7 亿元，同比+11%；归母净利润 5.0 亿元，同比+21%；核心经营利润 8.9 亿元，同比+26%。考虑到公司经营效能的持续优化，我们调高毛利率、调低管理费用率，上调 24-26 年 EPS 至 0.23/0.28/0.33 元（前值 0.22/0.26/0.30 元）。可比公司平均 2024PE 为 10 倍（Wind 一致预期），考虑到公司服务品质优势、经营效能挖潜空间和对股东回报的重视，我们认为公司合理 2024PE 为 18 倍，目标价 4.53 港币（前值 3.81 港币，基于 16 倍 2024PE），维持

86、“买入”评级。风险提示：关联房企经营风险，盈利能力下行风险，园区服务不及预期。报告发布日期：2024 年 08 月 26 日 点击下载全文：绿城服务点击下载全文：绿城服务(2869 HK,买入买入):经营效能再提升，持续兑现品质优势经营效能再提升，持续兑现品质优势 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。16 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 中海物业中海物业(2669 HK)24H1 归母净利保持双位数同比增长，维持归母净利保持双位数同比增长，维持“买入买入”评级评级 公司 8 月 27 日发布半年报，24H1 实现营收 68.4 亿元，同比+9%；归母净

87、利润 7.4 亿元，同比+16%；中期派息率 35%，同比+10pct。考虑到地产调整、物管市拓竞争和经济环境，以及公司降本增效的持续推进，我们调低营收但调高毛利率，预计 24-26 年 EPS 为 0.47/0.54/0.62 元（前值0.49/0.57/0.67 元）。可比公司平均 2024PE 为 10 倍，考虑到中建系的协同支持以及公司在港澳地区的独特优势，我们依然认为公司合理 2024PE为 13 倍，目标价 6.69 港币（前值 6.90 港币），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2024 年 08 月 2

88、7 日 点击下载全文：中海物业点击下载全文：中海物业(2669 HK,买入买入):盈利能力延续改善，提升中期分红盈利能力延续改善，提升中期分红 保利物业保利物业(6049 HK)24H1 业绩稳健增长，维持业绩稳健增长，维持“买入买入”评级评级 公司 8 月 19 日发布半年报，24H1 实现营收 78.7 亿元，同比+10%；归母净利润 8.5 亿元，同比+11%。考虑到房地产调整和市拓竞争的影响，以及公司对于管理成本的把控，我们小幅下调营收，同时下调销售管理费用率，预计公司 24-26 年 EPS 为 2.79/3.07/3.41 元（前值 2.82/3.18/3.58 元）。可比公司平均

89、 2024PE 为 11 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势和扎实的发展质量，我们依然认为公司合理 2024PE 为 13 倍，目标价 39.57 港币（前值 39.68 港币），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2024 年 08 月 20 日 点击下载全文：保利物业点击下载全文：保利物业(6049 HK,买入买入):业绩稳中有进，强化发展质量业绩稳中有进，强化发展质量 招商积余招商积余(001914 CH)公司 10 月 30 日发布三季报，1-3Q24 实现营收 121.6 亿元，同比+12%；

90、归母净利润 6.2 亿元，同比+4%。Q3 公司继续通过期间费用率的优化来对冲毛利率压力，同时回款情况边际改善，逆势提升的新签年度合同额彰显公司在物管市拓的竞争优势。此外，公司积极运用新工具进行回购，表现了维护股东利益的诚意。维持“买入”评级。我们维持 2024-2026 年 EPS 为 0.76/0.85/0.95 元的盈利预测。可比公司平均 25PE 为 12 倍（Wind 一致预期），综合考虑公司在非住宅领域的竞争优势、A 股流动性溢价，我们认为公司合理 25PE 为 16.5 倍，目标价 14.03 元（前值 10.64 元，对应 14 倍 24PE）。风险提示：关联房企支持减弱，盈利

91、能力下行，轻重资产分离不及预期。报告发布日期：2024 年 10 月 31 日 点击下载全文：招商积余点击下载全文：招商积余(001914 CH,买入买入):市拓逆势提升，回购凸显诚意市拓逆势提升，回购凸显诚意 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 风险提示风险提示 行业政策不确定性：行业政策不确定性：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。行业基本面下行风险：行业基本面下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存

92、在趋势性下行风险。部分房企经营风险：部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。17 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人，陈慎、刘璐、林正衡、陈颖，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载

93、资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改

94、，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面

95、或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的

96、市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版

97、、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货

98、事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。18 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。招商蛇口（001979 CH）、滨江集团（002244 CH）：华泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以上。中国海外发展（688 HK）：华泰金融控股（

99、香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司在本报告发布日担任标的公司证券做市商或者证券流动性提供者。有关重要的披露信息，请参华泰金融控股（香港）有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券（美国）有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局（FINRA）的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司根据1934 年证券交易法（修订版）第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释，对本

100、研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管（FINRA）分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡、陈颖本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事

101、或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬，包括源自公司投资银行业务的收入。招商蛇口（001979 CH）、越秀地产（123 HK）、保利物业（6049 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前的 12 个月内担任了标的证券公开发行或 144A 条款发行的经办人或联席经办人。招商蛇口（001979 CH）、越秀地产（123 HK）、保利物业（6049 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告

102、发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。越秀地产（123 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司预计在本报告发布日之后 3 个月内将向标的公司收取或寻求投资银行服务报酬。招商蛇口（001979 CH）、滨江集团（002244 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达 1%或以上。中国海外发展（688 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日担任标的公司证券做市商或者证券流动性提供者。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买

103、华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券（或任何相关投资）头寸，并可能不时进行增持或减持该证券（或投资）。因此，投资者应该意识到可能存在利益冲突。新加坡新加坡 华泰证券（新加坡）有限公司持有新加坡金融管理局颁发的资本市场服务许可证，可从事资本市场产品交易，包括证券、集体投资计划中的单位、交易所交易的衍生品合约和场外衍生品合约，并且是财务顾问法规定的豁免财务顾问，就投资产品向他人提供建议，

104、包括发布或公布研究分析或研究报告。华泰证券（新加坡）有限公司可能会根据财务顾问条例第 32C 条的规定分发其在华泰内的外国附属公司各自制作的信息/研究。本报告仅供认可投资者、专家投资者或机构投资者使用，华泰证券（新加坡）有限公司不对本报告内容承担法律责任。如果您是非预期接收者，请您立即通知并直接将本报告返回给华泰证券（新加坡）有限公司。本报告的新加坡接收者应联系您的华泰证券（新加坡）有限公司关系经理或客户主管，了解来自或与所分发的信息相关的事宜。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。19 房地产房地产 评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月

105、内行业或公司回报潜力（含此期间的股息回报）相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，台湾市场基准为台湾加权指数，日本市场基准为日经 225 指数，新加坡市场基准为海峡时报指数，韩国市场基准为韩国有价证券指数，英国市场基准为富时 100 指数），具体如下：行业评级行业评级 增持：增持：预计行业股票指数超越基准 中性：中性：预计行业股票指数基本与基准持平 减持：减持：预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入：买入：预计股价超越基准 15%以上 增持：增持：预计股价超越基准 5%15%持有：持有：预计股价相对基准波动

106、在-15%5%之间 卖出：卖出：预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级：暂停评级：已暂停评级、目标价及预测，以遵守适用法规及/或公司政策 无评级：无评级：股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 法律实体法律实体披露披露 中国中国：华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J 香港香港：华泰金融控股（香港）有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 美国美国：华泰证券（美国）有限公司为美国金融业监管局（FINRA）成员，具有在美

107、国开展经纪交易商业务的资格，经营业务许可编号为：CRD#:298809/SEC#:8-70231 新加坡：新加坡：华泰证券（新加坡）有限公司具有新加坡金融管理局颁发的资本市场服务许可证，并且是豁免财务顾问。公司注册号：202233398E 北京北京 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码：100032 电话：86 10 63211166/传真：86 10 63211275 电子邮件：ht- 上海上海 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 华泰

108、证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 南京市建邺区江东中路228 号华泰证券广场1 号楼/邮政编码：210019 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电子邮件：ht- 深圳深圳 深圳市福田区益田路5999 号基金大厦10 楼/邮政编码：518017 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电子邮件：ht- 华泰金融控股（香港）有限公司华泰金融控股（香港）有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 53 楼 电话：+852-3658-6000/传真：+852-2567-6123 电子邮件： 华泰证券（美国）有限公司华泰证券（美国）有限公司 美国纽约公园大道 280 号 21 楼东（纽约 10017）电话：+212-763-8160/传真：+917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- 华泰证券（新加坡）有限公司华泰证券（新加坡）有限公司 滨海湾金融中心 1 号大厦,#08-02,新加坡 018981 电话：+65 68603600 传真：+65 65091183 版权所有2024年华泰证券股 份有限公司