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1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20242024年年0909月月2424日日优于大市优于大市数据背后的地产行业图景（一）数据背后的地产行业图景（一）基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产优于大市优于大市维持维持证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002市场走势资料来源：Win

2、d、国信证券经济研究所整理相关研究报告房地产行业 2024 年 10 月投资策略暨中报总结-基本面难言好转，博弈机会仍需观察 2024-09-23统计局 2024 年 1-8 月房地产数据点评-销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势 2024-09-18房地产行业周报（2024 年第 36 周）-销售未见好转，重回政策博弈 2024-09-10房地产行业 2024 年 9 月投资策略-量价持续承压，市场继续磨底 2024-08-29房屋养老金制度解读-以新补旧 2024-08-26销售规模降幅收窄销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位但相对历史同期仍在低位：2024 年1-8月，商品房销售额累

3、计同比-23.6%，8 月单月同比-17.2%；商品房销售面积累计同比-18.0%，8 月单月同比-12.6%。降幅收窄有基数降低的原因，8 月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低水平。从房企维度看，2024 年1-8 月，百强房企全口径销售额累计同比-39%，8 月单月同比-28%，约为2019 年同期的31%。从城市维度看，2024 年1-8 月，30 城新建商品房成交面积累计同比-32%，8 月单月环比-10%，同比-22%；18城二手住宅成交套数累计同比-2%，8 月单月环比-15%，同比+13%。与历史同期相比，2024 年8 月，30 城

4、新建商品房的单月成交面积和18 城二手住宅单月成交套数分别约为2019 年同期的50%和102%，二手成交表现始终好于新房。房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重：2024 年8 月，70 个大中城市新建商品住宅同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，均较7 月扩大了0.4个百分点，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房。二手房成交价的领先指标边际挂牌价仍在持续下行，截至2024 年9 月初，中国 14 个核心城市二手房冰山指数的年内平均降幅为-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。从租金收益率和房价收入比的角度

5、看，大部分主流城市的房价水平逐渐趋于合理位置，居民购房负担有所减轻。待收入预期和房价预期企稳，购房者的观望情绪将有望减弱。开发投资寒意未消开发投资寒意未消，土地市场表现冷淡土地市场表现冷淡：2024 年1-8 月，房地产开发投资额累计同比-10.2%，8 月单月同比-10.2%。从房企维度看，2024 年1-8月，百强房企权益拿地额累计同比-40%，8 月单月同比-55%，仅相当于2020 年同期的17%，房企拿地意愿明显不足。从城市住宅用地成交规模看，2024 年1-8月，300 城住宅用地成交建面累计同比-31%，8 月单月同比-36%，仍处于历史同期最低水平；当月成交溢价率4.6%尚在低

6、位。从全国土地出让收入规模看，2024年1-8月，国有土地使用权出让收入累计同比-25%，8 月单月同比-42%，仅相当于2019 年同期的46%，地方政府土地财政压力仍然较大。房企融资边际改善房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累但销售回款仍是主要拖累：2024 年1-8月，房企到位资金累计同比-20.2%，8 月单月同比-10.6%。拆解房企资金来源，2024 年1-8月，国内贷款累计同比-5.1%，定金及预收款累计同比-30.2%，个人按揭贷款累计同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。此外，房企非银融资8 月同环比均改善。2024 年8 月，房企非银融资单

7、月发行额环比+51%，单月同比-22%，降幅较7 月收窄了31pct。2024年1-8 月，房企非银融资累计发行额同比-34%，其中信用债、海外债、信托、ABS 累计发行额同比分别为-28%、-54%、-85%、-35%。新开工未有起色，竣工降幅持续扩大新开工未有起色，竣工降幅持续扩大：新开工降幅收窄，但规模仍在低位，2024 年1-8月，房屋新开工面积累计同比-22.5%，降幅较1-7月收窄了0.7个百分点；8 月单月同比-16.7%，降幅较7 月收窄了3.0个百分点；单月新开工面积仅为2019 年同期的30%。竣工降幅持续扩大，下行趋势明确，2024年1-8 月，房屋竣工面积累计同比-23

8、.6%，降幅较1-7月扩大了1.8个百分点；8 月单月同比-36.6%，降幅较7 月扩大了14.8 个百分点；单月竣工面积约为2019 年同期的70%，作为滞后指标表现平稳，但未来下行趋势已注定。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告投资建议：投资建议：8 月地产基本面调整尚未结束，个别指标的边际改善仅为正常波动，销售景气度仍然较低，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前，基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角

9、度，当下基本面越弱，博弈重磅政策出台的预期越强。9 月24 日央行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，如果政策效果一般，博弈行情将持续存在。个股端推荐贝壳-W、华润置地、中国海外宏洋集团。风险提示风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级公司公司公司公司投资投资收盘价收盘价总市值总市值EPS

10、EPSPEPE代码代码名称名称评级评级（元）（元）（亿元）（亿元）2024E2024E2025E2025E2024E2024E2025E2025E2423.HK贝壳-W优于大市38.351,2632.462.5115.615.31109.HK华润置地优于大市21.151,3653.653.695.85.70081.HK中国海外宏洋集团优于大市1.48480.450.423.33.5资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告3内容目录内容目录销售仍然低迷，房价持续承压销售仍然低迷，房价持续承压.7 7销售规模降幅收窄，但相对历史

11、同期仍在低位.7房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重.11开发投资寒意未消，房企融资边际改善开发投资寒意未消，房企融资边际改善.1616房企投资意愿不足，土地市场表现冷淡.16房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累.19新开工未有起色，竣工降幅持续扩大新开工未有起色，竣工降幅持续扩大.2121新开工降幅收窄，但规模仍在低位.21竣工降幅持续扩大，下行趋势明确.22投资建议投资建议.2323风险提示风险提示.2424请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告4图表图表目录目录图1：商品房销售额累计同比.7图2：商品房销售额单月同比.7图3：商品房销售面积累计同比.7图

12、4：商品房销售面积单月同比.7图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比.8图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比.8图7：百强房企单月销售额及同比.8图8：百强房企当年销售额累计同比.8图9：百强房企历年单月销售额（单位：亿元）.9图10：百强房企单月销售额相比 2019 同期.9图11：Top20 房企 2024 年 1-8 月累计销售额及累计同比.9图12：30 城新建商品房单月成交面积及同比.10图13：30 城新建商品房当年累计成交面积同比.10图14：18 城二手住宅单月成交套数及同比.10图15：18 城二手住宅当年累计成交套数同比.10图16：30 城新建商品房

13、单月成交面积相比 2019 同期.10图17：18 城二手住宅单月成交套数相比 2019 同期.10图18：商品房销售均价累计同比.11图19：商品房销售均价单月同比.11图20：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比.11图21：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比.11图22：各能级城市新建商品住宅销售价格同比.12图23：各能级城市新建商品住宅销售价格环比.12图24：70 个大中城市二手住宅销售价格同比.12图25：70 个大中城市二手住宅销售价格环比.12图26：各能级城市二手住宅销售价格同比.13图27：各能级城市二手住宅销售价格环比.13图28：一线城市冰山指数（二手房边际

14、挂牌价）.13图29：主流二线城市冰山指数（二手房边际挂牌价）.13图30：中国 14 个核心城市二手房边际挂牌价变动比例（截至 2024 年 9 月 8 日）.14图31：城镇储户对未来房价预期.15图32：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数.15图33：城镇储户未来 3 个月准备增加购房支出的比例.15图34：居民部门杠杆率（%）.15图35：中国 14 个核心城市租金收益率（截至 2024 年 8 月）.16图36：中国 14 个核心城市城市房价收入比（截至 2024 年 8 月）.16图37：房地产开发投资累计同比.17请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究

15、报告5图38：房地产开发投资单月同比.17图39：百强房企单月拿地金额及同比.17图40：百强房企当年累计拿地金额同比.17图41：百强房企历年单月拿地金额（单位：亿元）.17图42：百强房企单月拿地金额相比 2020 同期.17图43：300 城住宅用地单月成交面积及同比.18图44：300 城住宅用地当年累计成交面积同比.18图45：300 城住宅用地历年单月成交面积（单位：万）.18图46：300 城住宅用地单月成交溢价率.18图47：国有土地使用权出让单月收入及单月同比.19图48：国有土地使用权出让收入当年累计同比.19图49：历年国有土地使用权出让单月收入（单位：亿元）.19图50

16、：国有土地使用权出让单月收入与 2019 年同期相比.19图51：房地产开发企业到位资金累计同比.20图52：房地产开发企业到位资金单月同比.20图53：房企到位资金中国内贷款占比 vs 销售回款占比.20图54：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动.20图55：房企非银融资单月发行总额及同环比.21图56：房企非银融资单月发行额的类别构成.21图57：房企非银融资发行总额当年累计同比.21图58：分类别房企非银融资发行额累计同比.21图59：房屋新开工面积累计同比.22图60：房屋新开工面积单月同比.22图61：历年房屋单月新开工面积（单位：万）.22图62：单月新开工面积与 2019 年同期相

17、比.22图63：房屋竣工面积累计同比.23图64：房屋竣工面积单月同比.23图65：历年房屋单月竣工面积（单位：万）.23图66：单月竣工面积与 2019 年同期相比.23请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告6表1：中国 14 个核心城市二手房边际挂牌价及降幅.14表2：重点公司盈利预测与估值（截至 2024 年 9 月 23 日）.24请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告7销售仍然低迷，房价持续承压销售仍然低迷，房价持续承压销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位根据统计局数据，2024

18、年 1-8 月，商品房销售额 59723 亿元，同比-23.6%，降幅较 1-7 月收窄了 0.7 个百分点；8 月单月，商品房销售额同比-17.2%，降幅较 7月收窄了 1.3 个百分点。2024 年 1-8 月，商品房销售面积 60602 万，同比-18.0%，降幅较 1-7 月收窄了 0.6 个百分点；8 月单月，商品房销售面积同比-12.6%，降幅较 7 月收窄了 2.8 个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，观察相对历史同期的销售规模，8 月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于 2019年同期的 52%和 49%，仍处于较低的水平。图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销

19、售额单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告8图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024

20、年1-8月，百强房企全口径销售额25869亿元，累计同比-39%，降幅较 1-7 月收窄了 1.1 个百分点。8 月单月，百强房企销售额为 2725 亿元，同比-28%，约为 2019 年同期的 31%。Top20 房企 2024 年 1-8月累计销售额同比仍均为负数。图7：百强房企单月销售额及同比图8：百强房企当年销售额累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告9图9：百强房企历年单月销售额（单位：亿元）图10：百强房企单月销售额相比 2019 同期资料来源：克而瑞，国信证券经济

21、研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图11：Top20 房企 2024 年 1-8 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理从城市维度看，新房市场，2024 年 1-8 月，30 城新建商品房成交面积为 5980 万，累计同比-32%，降幅较 1-7 月收窄 1.2 个百分点；8 月单月，30 城新建商品房成交面积为 705 万，环比-10%，同比-22%。二手房市场，2024 年 1-8 月，18城二手住宅成交套数为 49.0 万套，累计同比-2%，降幅较 1-7 月收窄 1.8 个百分点；8 月单月，18 城二手住宅成交套数为 6.2 万套，环比-15%

22、，同比+13%。与历史同期相比，2024 年 8 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为 2019 年同期的 50%，而 18 城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的 102%，显然二手房销售情况始终好于新房。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告10图12：30 城新建商品房单月成交面积及同比图13：30 城新建商品房当年累计成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图14：18 城二手住宅单月成交套数及同比图15：18 城二手住宅当年累计成交套数同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来

23、源：Wind，国信证券经济研究所整理图16：30 城新建商品房单月成交面积相比 2019 同期图17：18 城二手住宅单月成交套数相比 2019 同期资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告11房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重根据统计局数据，2024 年 1-8 月，全国商品房销售均价 9855 元/，同比-6.8%，降幅较 1-7 月收窄了 0.2 个百分点；8 月单月，商品房销售均价 9906 元/，同比-5.3%，环比-0.4%。图18：

24、商品房销售均价累计同比图19：商品房销售均价单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理从城市维度看，2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均扩大，同时二手房价的领先指标边际挂牌价仍在持续下行。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，新房价格仍面临较大压力。从新房市场看，2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.7%，较上月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-4.2%、-5.3%、-6.2%，

25、环比分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅均未收窄。图20：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图21：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告12图22：各能级城市新建商品住宅销售价格同比图23：各能级城市新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从二手房市场看，2024 年 8

26、月，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.6%，较上月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-9.4%、-8.6%、-8.5%，环比分别-0.9%、-1.0%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房，房价难言企稳。图24：70 个大中城市二手住宅销售价格同比图25：70 个大中城市二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告13图26：各能级

27、城市二手住宅销售价格同比图27：各能级城市二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从二手房价的领先指标边际挂牌价看，根据冰山大数据发布的冰山指数，截至2024 年 9 月初，中国 14 个核心城市二手房边际挂牌价的年内平均降幅为-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。从周度数据观察，主流城市二手房边际挂牌价仍在持续下行。考虑到房价下行期，二手房成交价相对挂牌价的议价空间更大，各城市二手房价实际跌幅更大。图28：一线城市冰山指数（二手房边际挂牌价）图29：主流二线城市冰山指数（二手房

28、边际挂牌价）资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告14图30：中国 14 个核心城市二手房边际挂牌价变动比例（截至 2024 年 9 月 8 日）资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理表1：中国 14 个核心城市二手房边际挂牌价及降幅城市城市挂牌价（挂牌价（2024/9/82024/9/8）年内变动年内变动20192019 年至今最高点日期年至今最高点日期相对最高点跌幅相对最高点跌幅北京北京52892-9%2023/4/16-13%上海上海59826-7%2023/4/2

29、-16%广州广州26613-10%2021/8/15-21%深圳深圳54739-2%2021/3/7-23%南京南京21999-11%2021/10/3-26%合肥合肥13344-10%2021/8/29-27%杭州杭州29891-8%2022/3/27-20%成都成都13290-7%2021/7/25-15%天津天津15235-8%2019/1/6-29%西安西安13368-6%2021/7/18-21%沈阳沈阳7734-8%2021/4/11-27%长春长春6991-8%2019/1/6-37%武汉武汉11699-11%2019/2/10-31%郑州郑州9321-8%2019/1/6-35

30、%平均数平均数-8%-24%资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理在房价持续下跌的背景下，购房者观望情绪较重。居民对房价走势的预期悲观。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅 11.0%，而居民预期房价下降的比例则陡升至 23.2%，继续创近十年新高。居民收入信心不足。2024Q2，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民收入信心指数已经连续 12 个季度不高于荣枯线 50%。居民杠杆率已居高位。根据国际清算银行数据，截至 2023 年末，中国居民杠杆率为 62%，已接近发达国家平均水平。因此，虽然需求端利好政策不断出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，但与历

31、史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对地产销售的提振效果一般。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告15图31：城镇储户对未来房价预期图32：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理图33：城镇储户未来 3 个月准备增加购房支出的比例图34：居民部门杠杆率（%）资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：国际清算银行，国信证券经济研究所整理从租金收益率和房价收入比的角度看，大部分主流城市房价水平逐渐趋于合理位置，居民购

32、房负担有所减轻。待收入预期和房价预期企稳，购房者的观望情绪将有望减弱。租金收益率：14 个核心城市按 8 月二手房成交价计算平均为 1.9%，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均为 2.3%。其中，4 个一线城市按 8 月二手房成交价计算平均为 1.5%，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均为 1.7%。房价收入比：以标准家庭户（平均人口 2.62）购买一套 90 住宅为例，14 个核心城市按 8 月二手房成交价计算平均需要 13 年，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均需要 11 年。其中，4 个一线城市按 8 月二手房成交价计算平均需要 22 年，按冰山指数二手房边际挂牌价计算平均需要 20 年

33、。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告16图35：中国 14 个核心城市租金收益率（截至 2024 年 8 月）资料来源：冰山大数据、中指研究院，国信证券经济研究所整理图36：中国 14 个核心城市城市房价收入比（截至 2024 年 8 月）资料来源：冰山大数据、中指研究院，国信证券经济研究所整理开发投资寒意未消，房企融资边际改善开发投资寒意未消，房企融资边际改善房企投资意愿不足，土地市场表现冷淡房企投资意愿不足，土地市场表现冷淡根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房地产开发投资额 69284 亿元，同比-10.2%，降幅与 1-7 月持平。8 月单月，房

34、地产开发投资额同比-10.2%，降幅较 7 月收窄了 0.6 个百分点。从房企维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-8 月，百强房企权益拿地额 4731亿元，累计同比-40%，降幅较 1-7 月扩大了 2 个百分比。8 月单月，百强房企权益拿地额 424 亿元，同比-55%，仅相当于 2020 年同期的 17%，与历年同期相比均处于极低水平，房企拿地意愿明显不足。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告17图37：房地产开发投资累计同比图38：房地产开发投资单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券

35、经济研究所整理图39：百强房企单月拿地金额及同比图40：百强房企当年累计拿地金额同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图41：百强房企历年单月拿地金额（单位：亿元）图42：百强房企单月拿地金额相比 2020 同期资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告18从城市住宅用地成交规模看，根据中指研究院数据，2024 年 1-8 月，300 城住宅用地成交建面 9244 万，累计同比-31%，降幅较 1-7 月收窄了 1 个百分点。8

36、 月单月，300 城住宅用地成交建面 1587 万，同比-36%，仍处于历史同期最低水平；300 城住宅用地当月成交溢价率 4.6%，仍处于低位。图43：300 城住宅用地单月成交面积及同比图44：300 城住宅用地当年累计成交面积同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图45：300 城住宅用地历年单月成交面积（单位：万）图46：300 城住宅用地单月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理从全国土地出让收入规模看，根据财政部数据，2024 年 1-8 月，国有土地使用权出让收入 2

37、0218 亿元，同比-25%，降幅较 1-7 月扩大了 3 个百分比。8 月单月，国有土地使用权出让收入 2455 亿元，同比-42%，仅相当于 2019 年同期的 46%，与历年同期相比均处于极低水平，地方政府土地财政压力仍然较大。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告19图47：国有土地使用权出让单月收入及单月同比图48：国有土地使用权出让收入当年累计同比资料来源：财政部、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：财政部、Wind，国信证券经济研究所整理图49：历年国有土地使用权出让单月收入（单位：亿元）图50：国有土地使用权出让单月收入与 2019 年同期相

38、比资料来源：财政部、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：财政部、Wind，国信证券经济研究所整理房企融资边际改善，但房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累销售回款仍是主要拖累根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房企到位资金 69932 亿元，同比-20.2%，降幅较 1-7 月收窄了 1.1 个百分点；8 月单月，房企到位资金同比-10.6%，降幅较 7月收窄了 1.3 个百分点。拆解房企资金来源，2024 年 1-8 月，国内贷款 10229 亿元，同比-5.1%；定金及预收款 21078 亿元，同比-30.2%；个人按揭贷款 9920 亿元，同比-35.8%。销售回款边际改善

39、，但仍是房企资金压力的主要拖累项。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告20图51：房地产开发企业到位资金累计同比图52：房地产开发企业到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理图53：房企到位资金中国内贷款占比 vs 销售回款占比图54：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资 8 月同环比均改善。从单月值看，同环比均改善。2024 年 8 月，

40、房企非银融资单月发行 550 亿元，环比+51%，单月同比-22%，降幅较上月收窄了 31pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 发行额占比分别为 65%、0%、0%、35%，分别较上月变动了+7pct、-5pct、-1pct、-2pct。从累计值看，同比降幅略有收窄。2024 年 1-8 月，房企非银融资累计发行 3667亿元，同比-34%，降幅较 1-7 月收窄了 1.7pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 累计发行同比分别为-28%、-54%、-85%、-35%，分别较 1-7 月变动了+1pct、-10pct、-1pct、+4pct。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内

41、容证券研究报告证券研究报告21图55：房企非银融资单月发行总额及同环比图56：房企非银融资单月发行额的类别构成资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图57：房企非银融资发行总额当年累计同比图58：分类别房企非银融资发行额累计同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理新开工未有起色，竣工降幅持续扩大新开工未有起色，竣工降幅持续扩大新开工降幅收窄，但规模仍在低位新开工降幅收窄，但规模仍在低位根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房屋新开工面积 49465 万，同比-22.5%，降幅较 1-7 月

42、收窄了 0.7 个百分点；8 月单月，房屋新开工面积 5732 万，同比-16.7%，降幅较 7 月收窄了 3.0 个百分点。房企新开工安排与经营计划挂钩，也会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6 月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，2024 年 8 月，房屋单月新开工面积仅约为 2019 年同期的 30%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告22图59：房屋新开工面积累计同比图60：房屋新开工面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济

43、研究所整理图61：历年房屋单月新开工面积（单位：万）图62：单月新开工面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理竣工降幅持续扩大，下行趋势明确竣工降幅持续扩大，下行趋势明确根据统计局数据，2024 年 1-8 月，房屋竣工面积 33394 万，同比-23.6%，降幅较 1-7 月扩大了 1.8 个百分点；8 月单月，房屋竣工面积 3377 万，同比-36.6%，降幅较 7 月扩大了 14.8 个百分点。房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影

44、响，通常 12 月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，2024 年 8 月，房屋单月竣工面积约为 2019年同期的 70%，但未来下行趋势已注定。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告23图63：房屋竣工面积累计同比图64：房屋竣工面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理图65：历年房屋单月竣工面积（单位：万）图66：单月竣工面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理投

45、资建议投资建议8 月地产基本面调整尚未结束，个别指标的边际改善仅为正常波动，销售景气度仍然较低，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前，基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，当下基本面越弱，博弈重磅政策出台的预期越强。9 月 24 日央行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由

46、 25%下调至 15%，如果政策效果一般，博弈行情将持续存在。个股端，推荐贝壳-W、华润置地、中国海外宏洋集团。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告24表2：重点公司盈利预测与估值（截至 2024 年 9 月 23 日）证券代码证券代码证券简称证券简称投资评级投资评级收盘价收盘价（元）（元）总市值总市值（亿元）（亿元）EPSEPSPEPE202320232024E2024E2025E2025E202320232024E2024E2025E2025E2423.HK贝壳-W优于大市38.3512632.672.462.5114.415.615.31109.HK华润置

47、地优于大市21.1513653.893.653.695.45.85.70081.HK中国海外宏洋集团优于大市1.48480.650.450.422.33.33.5资料来源：iFinD，国信证券经济研究所预测及整理风险提示风险提示政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。证券研究报告证券研究报告免责声明免责声明分析师声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的

48、意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级国信证券投资评级投资评级标准投资评级标准类别类别级别级别说明说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A 股市场以沪深 300 指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普 500 指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。股

49、票投资评级优于大市股价表现优于市场代表性指数 10%以上中性股价表现介于市场代表性指数10%之间弱于大市股价表现弱于市场代表性指数 10%以上无评级股价与市场代表性指数相比无明确观点行业投资评级优于大市行业指数表现优于市场代表性指数 10%以上中性行业指数表现介于市场代表性指数10%之间弱于大市行业指数表现弱于市场代表性指数 10%以上重要声明重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形

50、式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金

51、融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券

52、投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。证券研究报告证券研究报告国信证券经济研究所国信证券经济研究所深圳深圳深圳市福田区福华一路 125 号国信金融大厦 36 层邮编：518046总机：0755-82130833上海上海上海浦东民生路 1199 弄证大五道口广场 1 号楼 12 层邮编：200135北京北京北京西城区金融大街兴盛街 6 号国信证券 9 层邮编：100032