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1、亚洲不动产投资信托基金2023REITS研 究 报 告2 戴德梁行CONTENTS01020304亚洲 REITs 市场概览中国内地基础设施公募 REITs 市场亚洲 REITs 市场的发展对中国内地基础设施公募 REITs 市场的借鉴附录2023 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 3 EXECUTIVE SUMMARY戴德梁行很荣幸连续第八年发布亚洲不动产投资信托基金(RE-ITs)研究报告。本期报告介绍了 2023 年亚洲各地区 REITs 市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募REITs”）市场的表现，

2、并分析了亚洲 REITs 市场的发展经验对中国内地公募 REITs 市场的借鉴。截至 2023 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 225 支；总市值达 2,521 亿美元，同比下降 7%，其中日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值合计占比超八成。分派收益率从高到低依次为中国香港(8.5%)、新加坡(7.1%)、日本(4.5%)，而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(38%)、中国香港(30%)。2023 年受到全球货币政策持续紧缩的影响，亚太 REITs 市场股价表现低迷。其中，新加坡上市 REITs 综合收益率表现优于中国香港和日本，市场指数年综合收益

3、率达 7.0%，而中国香港、日本REITs 市场指数年综合收益率分别为-23.0%和-0.3%。截至 2024 年 4 月底，新加坡和中国香港共有 17 支 REITs 持有位于中国内地 134 处物业。2023 年两地 REITs 在内地的交易活跃度低，仅一处商业物业出售。2024 年 2 月，领展完成七宝万科广场余下的 50%权益收购。2023 年，中国内地基础设施公募 REITs 市场出现了回调并维持震荡态势，2024 年春节后市场迎来反弹。至 2024 年 4 月 30 日，市场共有 36 支产品，其中不动产权类产品 21 支，收费收益权产品 15 支，总发行规模为 1,184 亿，总

4、市值达到 1,059 亿元，相较于 2022 年末上涨了 25%，市值提升显著受到 2024 年初首批消费基础设施项目落地影响。最后，本报告通过分析亚洲成熟 REITs 市场的发展经验，探讨对中国内地公募 REITs 市场发展的借鉴。中国内地公募 REITs 市场可以借鉴亚洲市场发展的诸多经验，结合内地市场的特点和发展阶段，制定有中国特色的战略和措施，推动 REITs 市场健康可持续发展。*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为 2023 年12 月 31 日。*中国内地基础设施公募 REITs 市场数据截止时点为

5、 2024 年 4 月 30 日4 戴德梁行根据戴德梁行的统计，截至 2023 年 12 月 31 日，亚洲市场上在活跃REITs 产品共计 225 支，总市值为 2,521 亿美元，同比 2022 年末下降 7%。日本、新加坡和中国香港作为早期引入 REITs 的成熟市场，在亚洲市场中仍占据主导地位，市值位列前三，合计占亚洲市场规模超八成。同时，中国内地、印度、泰国等亚洲新兴 REITs 市场也在不断发展，为亚洲 REITs 市场注入了新的活力。亚洲 REITs 最初集中在购物中心、写字楼等传统商业不动产领域，随着市场的不断创新和多元化，REITs 市场逐渐涉及公寓住宿、工业地产、医疗地产、

6、数据中心等多个领域，以满足投资者日益多样化的需求。2023 年，受全球紧缩货币政策、地缘政治冲突、经济增长疲软等多重影响，亚洲 REITs 二级市场股价普遍下跌，REITs 的发行热度降低，新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产的活动大幅减少。尽管如此，中国内地公募 REITs 依然活跃，共有 5 支新产品入市。在此背景下，工业/物流和公寓住宿 REITs 因具备较好的抗风险性而持续受到青睐，并在 2023 年取得了良好的表现。相比之下，办公类 REITs 受经济环境和办公方式转变的影响，表现依然不佳。截至 2024 年 3 月，美联储重申今年预计降息三次，而日本结束长达 8 年的负利率